이유
1. 처분개요

청구인은 88.7.19. 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO 토지 330.8㎡를 청구외 OOO으로부터 취득하여 그 지상에 건물 연면적 961.20㎡(지하·지상 5층 : 각 160.20㎡)를 신축하여 89.7.5. 위 토지는 청구외 OOO에게 양도하고, 같은 날 위 건물은 OOO의 아들 OOO에게 각각 양도하고 89.8.31. 자산양도차익예정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 신고한 위 토지의 거래가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하여 95.4.16. 청구인에게 89년도분 양도소득세 106,613,070원 및 동 방위세 21,322,610원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 95.6.14. 심사청구를 거쳐 95.9.26. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 신고한 위 토지의 취득가액과 양도가액은 모두 첨부된 매매계약서에 의하여 실지거래가액 확인에 필요한 거래내용이 분명하고 또 당시계약서에 기재된 당사자 및 중개인등을 직접 확인할 수 있으므로 이 건 양도소득세를 실지거래가액에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 위 건물의 양도가액은 실지거래가액을 계약서에 의하여 확인할 수 있으나 청구인이 직접 건축한 위 건물의 취득가액은 공사원가에 관한 증빙을 비치하지 못하여 기준시가로 산정할 수 밖에 없었으므로 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 신고한 것이다.

(2) 예정신고기한내에 예정신고납부를 이행하였다면 예정결정없이 확정신고기한이 지나 결정한 경우에도 신고 및 납부불성실가산세의 적용은 부당하다.(국심 94중 4805, 95.3.7.)

(3) 처분청의 양도소득세 결정결의서에 첨부된 전산과세자료전에 토지만 기재되고 건물은 아예 표기되어 있지도 않고 양도소득세 결정결의서 상의 양도가액 및 취득가액의 산출근거도 제시되어 있지 않다. 따라서 처분청의 건물기준시가 산정은 잘못된 것으로 이를 경정하여야 한다.

나. 국세청장 의견

청구인이 제시한 취득시 매매계약서에서 위 토지의 가액 427,000,000원에는 지상건물의 설계비·감리비등이 포함된 사실이 확인되고 또한 당초 양도자에게 토지의 평당가액을 3,000,000원으로 한 거래사실확인서 및 인감증명원을 발급해준다는 내용을 단서로 하여 약정한 사실이 있으나 신고시에는 평당 4,270,000원에 취득하였다고 주장하고 있어 토지의 취득가액이 얼마인지 확인이 불가능하다.

청구인은 위 건물을 신축하여 토지와 건물을 각각 청구외 OOO과 청구외 OOO에게 각각 양도하였다고 주장하면서 건물의 매매계약서는 제시하지 아니한다. 특별한 사정이 없는 한 토지와 그 지상의 건물을 양도할 때 한꺼번에 양도하는 경우가 일반적인데 청구인은 이 건 토지와 그 지상건물을 같은 날짜에 양도하면서 토지와 건물을 각각 양도한 것으로 하였으나 그 양수인들이 부자관계에 있으므로 토지와 건물가액의 구분에 있어서 객관성이 없어 보인다.

3. 심리 및 판단

가. 청구인이 자산양도차익 예정신고한 토지의 거래가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

(1) 관계법령

소득세법 제23조

제4항 제1항에 의하면 토지 및 건물의 양도가액은 양도 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고,

같은법 제45조

제1항 제1호에 의하면 토지 및 건물의 취득가액은 취득 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며,

같은법 시행령 제170조

제4항 제3호에서 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산한다고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 심리 및 판단

㉮ 청구인이 자산양도차익예정신고시 신고한 위 토지의 거래가액과 처분청이 결정한 기준시가를 비교하면 다음과 같다.

날??? 짜

구??? 분

청? 구? 인? 신? 고

처? 분? 청? 결? 정

89. 7. 5.

양도가액

거래가액 443,272,000원

기준시가 275,804,500원

88. 7.19.

취득가액

거래가액 427,000,000원

기준시가 125,704,000원

㉯ 특히, 청구인이 신고한 취득가액의 경우 기준시가에 비하여 현저히 고가로 취득한 것이 되는데 그 가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙자료의 제시가 없으며, 그 사유도 소명된 바 없다.

㉰ 청구인은 위 토지를 취득한 후 그 지상에 건물을 신축하여 1년이내에 양도하였는 바 단기보유후 양도한 사실로 볼 때 양도차익을 목적으로 양도하였다고 인정되며, 더욱이 그 차액이 미미함에도 불구하고 양도할 수 밖에 없었던 특단의 사유도 발견되지 아니하여 청구인이 주장하는 거래가액을 실지거래가액으로 믿기 어렵다.

㉱ 또한, 청구인은 위 토지는 청구외 OOO에게, 위 건물은 OOO의 아들 OOO에게 같은 날 양도하였는 바, 그 거래의 특수성으로 볼 때 거래당사자들의 조세부담의 경중을 가려 실제와 달리 위 토지와 건물가액을 임의로 구분했을 것으로 인정되는 바, 이러한 사실은 청구인이 자산양도차익예정신고를 하면서 위 토지는 거래가액으로, 위 건물은 기준시가로 한 사실로 볼 때에도 더욱 그러하므로 청구인이 신고한 거래가액은 신빙성이 없다.

㉲ 따라서, 위의 사실관계로 볼 때, 청구인이 신고한 토지의 거래가액은 실지거래가액으로 인정되지 아니하므로 기준시가에 의하여 과세한 이 건 처분은 적법타당하다.

나. 자산양도차익예정신고를 부인하고 정부결정하면서 신고 및 납부불성실가산세를 부과한 처분의 당부

(1) 관련법령

소득세법 제121조

제1항에서 거주자가 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 종합소득금액·퇴직소득금액·양도소득금액 또는 산림소득금액에 대하여 그 신고를 하지 아니한 당해소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해소득금액이 차지하는 비율을 산출세액에서 곱하여 산출한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액을 산출세액에 가산한다고 규정하고 있으며,

같은법 같은조 제3항에서 거주자가 제107조의 규정에 의한 소득금액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 미달한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 산출세액에서 가산한다고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단

㉮ 청구인이 89.7.5. 토지와 건물을 양도하였는 바, 처분청은 취득가액과 양도가액을 기준시가로 하여 양도소득세를 결정하면서 신고불성실가산세 8,884,423원과 납부불성실가산세 8,884,423원을 부과하였다.

㉯ 양도소득만 있고 다른 소득이 없는 거주자가 자산양도차익 예정신고납부는 하였지만 과세표준확정신고를 아니한 경우에는 예정신고과세표준이 정부의 결정 과세표준에 미달하는 때에는 장부가 과세표준과 세액의 결정시 “신고 및 납부불성실가산세”를 부과할 수 없는 것이나(국심 93서 1066, 93.9.17. 합동회의 같은 뜻임), 청구인의 경우 자산양도차익예정신고를 하였지만 89년에 경기도 부천시 오정구 OO동 OOOOOOOO 대지 217.30㎡외에 114건을 양도한 사실이 있어 과세표준확정신고를 하여야 할 자에 해당한다.

㉰ 따라서 처분청이 과세표준확정신고를 이행하지 아니한 청구인에게 신고 및 납부불성실가산세를 부과한 처분은 적법타당하다.

다. 건물의 양도가액과 취득가액의 산정의 적정성 여부

(1) 사실관계 및 판단

㉮ 처분청의 양도소득세 결정결의서상에 건물의 기준시가가 구분 기재되어 있지 않고 단지 토지와 건물의 합계만 나타나 있어 토지가액을 차감하여 건물가액을 산정하면 다음과 같다.

날? 짜

구??? 분

쟁?? 점?? 토?? 지

건????? 물

계

89.7.5.

양도가액

기준시가 275,804,500원

기준시가 65,248,485원

341,052,985원

88.7.19

취득가액

기준시가 125,704,000원

기준시가 44,235,587원

(88.12.19 신축)

169,939,587원

㉯ 처분청은 위 건물가액을 기준시가로 하여 양도소득세를 과세하면서 그 산정에 대하여 아무런 근거를 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라, 우리 심판소에서 계산한 기준시가에 의하면 처분청의 건물가액의 계산은 잘못된 것이다.

㉰ 따라서 처분청의 건물가액의 기준시가 산정이 아무런 근거없는 잘못된 계산임이 명백하므로 기준시가를 재계산하여 양도소득세를 경정하여야 한다.

라. 결론

이 건 심판청구는 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.