이유
1. 사실 청구인은 서울특별시 용산구 OOO동 OOOOOO에 주소를 둔 사람으로, 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 소재 대지 603.6평방미터(182.59평, 이하 “쟁점1토지”라 한다)를 1985.4.29 청구외 OOO으로부터 취득하고, 같은동 OOOOOOO과 OOOOOOO 및 OOOOOOO 소재 대지 473.7평방미터(143.28평, 이하 “쟁점2토지”라 한다)를 2회에 걸쳐 1986.11.10 및 1988.8.4에 서울특별시로부터 취득한 후, 쟁점1·2 토지를 1988.8.30 청구외 OOO에게 양도하고, 확정신고기한이전인 1989.4.14 쟁점1·2 토지양도에 대한 양도소득세를 신고함에 있어서 쟁점1토지에 대해서는 양도 및 취득가액을 기준시가에 의해 신고하고 쟁점2토지에 대해서는 취득가액은 실지거래가액, 양도가액은 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 환산가액에 의해 신고하였는 바, 이에 대하여 처분청에서 쟁점1토지에 대해서는 양도 및 취득가액을 청구인의 신고내용대로 기준시가에 의해 결정하고, 쟁점2토지에 대해서는 양도가액은 쟁점1·2 토지실지거래가액(1,198,000,000원)에 양도당시 쟁점1·2 토지기준시가중 쟁점2토지 기준시가의 비율을 곱하여 산출한 526,733,044원으로, 취득가액은 쟁점2토지 취득시 실지거래가액에 의해 133,280,000원으로 결정하여 1988년도 귀속분 양도소득세 230,314,150원 및 동방위세 46,079,540원을 1990.5.1 납세고지함에 따라 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 1990.8.27 이 건 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 청구인은 쟁점1토지는 도로전면에 위치하여 있고 자체개발이 가능한 토지인데 반하여 쟁점2토지는 도로후면에 위치하고 있을 뿐만 아니라 인접한 타인소유의 토지와 공동개발하도록 되어 있어서 실제 이용가치 측면에서 볼 때 쟁점1·2토지간에는 현격한 차이가 발생되고 있고, 이에 따라 쟁점1토지는 평당 5,620,000원에, 쟁점2토지는 평당 1,200,000원에 양도하였으며, 이러한 사실은 양도시 매매계약서, 양수인(OOO)확인서, 서울특별시의 체비지매매실례가액등에 의해 입증되고 있는 바, 쟁점2토지의 양도가액은 양도시 실지거래가액에 의해 171,936,000원( = 143.28평 × 1,200,000원)으로 결정하여야 한다는 주장이다. 3. 국세청장 의견 이에 대하여 국세청장은, 청구인은 쟁점1·2토지 양도시 매매계약서를 제시하면서 필지별로 쟁점1토지는 평당 5,620,000원에, 쟁점2토지는 평당 1,200,000원에 양도하였다고 주장하고 있으나, 강남세무서장이 쟁점1·2토지를 청구인으로부터 취득한 OOO가 다시 주식회사 OOOO에 양도한 데 대해 OOO의 양도소득세를 실지거래가액에 의해 결정함에 있어서 청구인에게 실지거래내용을 조회하였는 바 이때 청구인은 쟁점1·2토지를 필지별 구분없이 1,198,000,000원에 양도하였다고 회신하였고, 양수인 OOO가 양도소득세 신고시 제출한 청구인과의 쟁점1·2토지 매매계약서에도 양도가액이 필지별로 구분표시되어 있지 아니하며, 주식회사 OOOO의 쟁점1·2토지 취득시 매매계약서 및 내부문서에도 쟁점1·2토지의 매매가액이 필지별로 구분표시되어 있지 아니한 바, 청구인이 사후에 제시하는 매매계약서의 내용을 사실이라고 인정하기가 어려운 것으로 보여지고, 따라서 쟁점1·2토지의 양도가액이 1,198,000,000원으로 확인될 뿐 필지별 양도가액은 불분명하므로 소득세법 시행령 제170조 제2항의 규정에 의거 쟁점2토지의 양도가액을 쟁점1·2토지 실지거래가액에 양도당시 쟁점1·2토지 기준시가중 쟁점2토지 기준시가의 비율을 곱하여 산출된 가액으로 결정한 이 건 처분에는 잘못이 없다는 의견이다. 4. 쟁점 따라서 이 건 심판청구의 쟁점은 청구인의 쟁점2토지 양도시 실지거래가액을 171,936,000원(평당 1,200,000원)으로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다 할 것이다. 5. 심리 및 판단 위 쟁점사항에 대해 살피건대, 첫째, 쟁점1·2토지의 지적도를 보면 쟁점1토지는 도로(폭12미터) 전면에, 쟁점2토지는 도로후면에 소재하는 것으로 되어 있고, 서울특별시에서 청구인의대리인에게 회신한 내용(건지 01254-02248, 1990.6.19)에 의하면 「 건축법 제8조의2 규정에 의한 도시설계내용에 따라 쟁점2토지중 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOOO 소재 대지는 같은동 OOOOOO 소재 대지와, 쟁점2토지중 같은동 OOOOOOO 및 OOOOOOO 소재 대지는 같은동 OOOOOOO 및 OOOOOOO 소재 대지와 공동으로 건축하도록 되어 있다」고 되어 있으며, 둘째, 강남세무서장이 제출한 심리자료에 의하면 청구외 OOO가 쟁점1·2토지를 청구인으로부터 취득하여 주식회사 OOOO에 양도한 데 대하여 강남세무서장이 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의해 결정하여 양도소득세를 부과함에 있어서 청구인에게 실지거래내용을 조회하였고, 이에 대해 청구인은 쟁점1·2토지를 청구외 OOO에게 1,198,000,000원에 양도한 것으로 1989년 10월(일자미상) 회신하면서 양도시 매매계약서를 첨부하여 제출한 것으로 되어 있는데, 동 매매계약서에 의하면 청구인은 쟁점1·2토지를 필지별로 구분하여 쟁점1토지는 평당 5,620,000원에, 쟁점2토지는 평당 1,200,000원에 양도한 것으로 되어 있고, 셋째, 양수인인 청구외 OOO가 제출한 심리자료에 의하면 「청구인으로부터 쟁점1토지는 평당 5,620,000원에, 쟁점2토지는 평당 1,200,000원에 취득하였는 바, 당시 필지별 평당 매매가액에 차등을 두게된 것은 쟁점1토지의 경우 전면이 12미터 도로에 접해 있으며 OOO로에서 잘 보이는 곳에 위치할 뿐만 아니라 단독으로 개발이 가능한데 비하여 쟁점2토지의 경우는 4미터 및 6미터 도로 뒷골목에 접해 있고 전면의 쟁점1토지와 분리되어 있을 뿐만 아니라 인접해 있는 타인소유토지와 공동개발하도록 되어 있어 모든 조건이 불리하기 때문이다」고 되어 있고, 또한 OOO가 제출한 매매계약서 역시 쟁점1토지는 평당 5,620,000원에, 쟁점2토지는 평당 1,200,000원에 양도·양수한 것으로 되어 있으며, 넷째, 쟁점2토지와 양도시기(1988.8.30) 및 양도당시 등급(204등급) 측면에서 유사한 서울특별시 체비지의 매매사례를 보면 양도일이 1988.5.31 이고 양도당시등급이 204등급이며 공동개발의 제한이 없는 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 106.7평의 경우 평당 802,000원에, 양도일이 1988.6.9 이고 양도당시 등급이 200등급이며 공동개발의 제한이 없는 같은구 OO동 OOOOOOOO 소재 대지 120.1평의 경우 평당 824,000원에, 그리고 양도일이 1988.9.13 이고 양도당시 등급이 204등급이며 공동개발의 제한이 없는 같은구 OO동 OOO 소재 대지 136.9평의 경우 평당 1,169,000원에 매매된 것으로 나타나고 있다는 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 쟁점1·2토지를 청구외 OOO에게 1,198,000,000원에 양도함에 있어서 쟁점1토지는 평당 5,620,000원, 쟁점2토지는 평당 1,200,000원으로 구분하여 양도하였다는 청구인의 주장에 신빙성이 있는 것으로 보여진다. 그러하다면 청구인의 쟁점2토지 양도가액은 양도시 실지거래가액에 의해 171,936,000원( = 143.28평 × 1,200,000원)으로 결정함이 타당하다 하겠고, 처분청에서 청구인이 제시하는 매매계약서상의 쟁점1·2토지 양도가액을 실지거래가액으로 인정하면서도 각 필지별 거래가액에 대하여는 그것이 현저히 부당하다는 등의 특별한 사유에 대한 입증도 없이 그 기재를 믿을 수 없다하여 쟁점2토지의 양도가액을 쟁점1·2토지 양도가액에 양도당시 쟁점1·2토지 기준시가중 쟁점2토지 기준시가의 비율을 곱하여 산정한 이 건 처분은 위와같은 사실관계를 간과한 잘못이 있다 할 것이다(대법원 90누882, 1990.4.10 동지). 6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.