이유
1. 원처분개요 청구인은 서울특별시 동대문구 OOO동 OOOO OOOOOOOO OO OOOO(재개발아파트, 이하 “쟁점아파트”라 한다)의 분양권을 1988.11.26 청구외 OOO로부터 취득하여 중도금과 잔금을 납부하여 1989.10.28 소유권이전등기후(등기원인일 : 1988.8.26), 1991.6.28 쟁점아파트를 양도하고 1991.8.1 기준시가에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청에서는 쟁점아파트에 대한 양도소득세 결정을 하면서 쟁점아파트의 취득가액을 토지에 대하여는 196등급으로 하고, 건물의 면적은 전용면적인 59.67㎡로 계산하여 1996.12.1 청구인에게 양도소득세 6,508,190원을 결정고지 하였다가 심사청구에 대한 결정에서 건물의 면적을 81.44㎡로 하는 것이 타당하다고 결정함에 따라 1997.3.14 양도소득세가 5,083,110원으로 감액경정된 바 있다. 청구인은 이에 불복하여 1997.1.22 심사청구를 거쳐 1997.4.9 심판청구를 제기하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 처분청에서는 취득시 토지등급을 196등급으로 하여 추가고지 하였으나 196등급에 대한 근거를 제시하지 못하고 있고 국세청의 심사결정에서는 유사토지(OOO동 OOOOO, OOOOO, OOOOO)의 토지등급인 191등급을 적용해야 한다고 하였으나 유사토지란 당해 토지와 품위와 정황이 유사한 인근토지이어야 할 것인데 아파트지역 토지에 대한 유사토지로 일반주택지의 등급을 적용한 것은 잘못이고 인근아파트지역의 토지등급은 206등급으로 조사되고 있으므로 취득시 토지등급은 206등급을 적용하는 것이 타당하다. 또한, 대법원 판례(92누5454, 1992.12.24)에서는, 토지구획정리사업의 시행에 따라 환지예정지로 지정된 경우 토지구획정리사업지구내의 토지에 대한 과세시가표준액은 환지예정지로 지정되기 전에 설정된 토지등급의 유무에도 불구하고 환지예정지로 지정된 다음에 새로이 설정된 잠정등급에 의하여 그 가격을 정하여야 할 것이고, 토지를 취득할 당시에는 비록 토지등급이 설정된 바 없었고 그 뒤에 잠정등급이 설정되었다고 하더라도 그 가격을 취득당시의 과세시가표준액으로 보아야 한다고 결정하였으므로 관리처분계획인가일 이후 최초로 토지등급(206등급)을 설정한 것이 토지취득일(1989.10.26) 이후라고 하더라도 그 등급을 적용하는 것이 타당하다. 나. 국세청장 의견 관련법령에 의하면 쟁점아파트의 취득시기는 준공검사일인 1989.7.25로 보아야 할 것이며, 토지에 대한 취득가액은 양도가액에서 과세시가표준액에 따라 안분계산하여야 하나, 쟁점아파트의 지번이 구획정리사업전 OOO동 OOOO임이 분양계약서 및 건축물관리대장에 의하여 확인되고, 구획정리완료후인 1989.11.20 쟁점아파트의 지번이 OOO동 OOOO로 변경되어 토지등급이 1989.11.20 최초로 206등급으로 설정된 사실이 토지대장에 의하여 확인된다. 따라서 처분청에서는 쟁점아파트의 토지에 대한 취득당시 등급확인을 위하여 1996.12.31 동대문구청에 토지등급조회(재산 46350-3161, 1996.12.31)하였으나, 회신결과 취득일이후 잠정등급이 설정된 바 없고 구 지번인 OOO동 OOOO는 구획정리로 합병되지 않고 현재까지 정기적으로 토지등급이 설정되고 있어 쟁점아파트의 구 지번이 아닌 것이 확인되는 바, 당 청에서 1997.2.10 동대문구청에 쟁점아파트의 구 지번(유사지번 : OOO동 OOOOO, OOOOO, OOOOO)에 대하여 토지등급(잠정등급) 재조회결과 잠정등급은 설정된 사실이 없고, 토지등급이 1985.7.1 187등급, 1989.1.1 191등급으로 설정후 1989.11.20 구획정리완료로 폐쇄되었음이 토지대장에 의하여 확인되는 바, 쟁점아파트의 취득일 현재 토지등급은 191등급임을 알 수 있으므로 처분청이 이 보다 청구인에게 유리한 196등급을 적용하여 과세한 처분은 적법하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점아파트 취득가액 계산시 적용할 과세시가표준액(토지등급)을 무엇으로 보아야 할 것인지 여부 나. 관련법령 구 소득세법 제60조 (1994.12.22 법률 제4803호로 개정전 규정)에서 「기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다」라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제115조 제1항 제1의 2 나목에서는 「국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택 및 특수용도의 건물에 대하여는 양도자산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 국세청장이 고시한 가액」으로 규정하고 있으며, 제5항에서는 「제1항 제1호의 2 나목 및 제2항의 규정에 의하여 국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당하지 아니하는 경우 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다」고 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단 먼저 이 건의 사실관계를 보면, 청구인은 재개발아파트인 서울특별시 동대문구 OOO동 OOOO(구획정리전 OOOO) OOOOOOOO OO OOOO 쟁점아파트의 분양권을 1988.11.26 청구외 OOO로부터 취득, 갱신공급계약을 체결하고 중도금과 잔금을 납부하여 1989.10.28 OOO 제OOOO지구 주택개량재개발조합으로부터 소유권 이전하여 1991.6.28 청구외 OOO에게 양도한 사실이 계약서 및 등기부등본에 의하여 확인되며 쟁점아파트의 준공검사일은 1989.7.25임이 건축물관리대장에 의하여 확인되고 있다. 청구인은 쟁점아파트를 양도하고 1991.8.1 자산양도차익예정신고를 하면서 양도가액은 국세청 기준시가인 65,000,000원으로 신고하고, 취득일자는 등기부상 소유권이전일자인 1989.10.26일로 보고 취득가액은 토지에 대하여는 구획정리완료후 1989.11.20 최초로 설정된 토지등급 206등급을 적용하여 환산 신고하였으며 처분청에서는 쟁점아파트의 양도소득세 결정을 하면서 토지의 취득가액을 전산출력자료에 기재된 196등급을 적용하여 양도차익을 환산한 것으로 나타나고 있는 바 처분청이 취득시 토지등급으로 본 196등급에 대한 근거는 제시하지 못하고 있다. 다음으로 쟁점아파트의 취득일에 관하여 살펴보면, 청구인과 처분청은 쟁점아파트 취득일을 1989.10.28(등기접수일)로 보고 있고, 국세청장은 1989.7.25(준공검사일)로 보고 있는데 이 건의 쟁점아파트 취득일을 1989.10.28로 보던지 1989.7.25로 보던지 간에 동일한 토지등급이 적용되므로 별 영향은 없는 것으로 판단된다. 다음으로 쟁점아파트 취득가액에 관하여 살펴본다. 토지구획정리사업의 시행으로 환지예정지가 지정된 경우 토지구획정리사업지구내의 토지에 대한 과세시가표준액은 환지예정지가 지정되기 전에 설정된 토지등급의 유무에 불구하고 환지예정지가 지정된 다음에 새로이 설정된 잠정등급에 의하는 것이 타당한 것으로 판단되는 바(대법원 92누5454, 1992.12.24 선고 등 다수, 국심 90서1580, 95광433, 1995.5.6), 도시재개발법에는 위 토지구획정리사업법과는 달리 환지예정지의 개념이 없고 이 건의 경우에도 잠정등급을 설정하지 않은 것으로 확인된다. 그러나 도시재개발의 경우 관리처분계획인가일 이후에 “부동산을 취득할 수 있는 권리”로 되고(국세청 재일01254-313, 1991.2.4), 관리처분계획에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은 구 도시재개발법 제49조 제2항에 의거 환지로 보는 것인 바, 청구인은 1989.7.25 쟁점아파트를 취득(준공검사일)하였고 1989.11.2 쟁점아파트의 지번이 변경되어 1989.11.20 구 토지대장은 폐쇄되고, 쟁점아파트의 새로운 지번인 OOOO로 토지대장이 작성되면서 토지등급을 206등급으로 등재하였으므로 비록 쟁점아파트 취득일 이후이긴 하지만 1989.11.20 수정된 쟁점아파트의 토지등급(206등급)을 적용하는 것이 타당한 것으로 판단되며 쟁점아파트와 같은동에 소재한 3개의 아파트단지의 1989.1.1 현재의 토지등급도 모두 206등급이라는 점에 비추어 볼 때에도 당해등급 적용의 타당성이 입증된다 할 것이다. 그러므로 이 건 심판청구는 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.