이유
1. 원처분개요 청구인은 인천광역시 서구 OO동 OOOOO 공장용지 2,390㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1989.8.18 청구인의 형 OOO와 공동으로 취득하여 1990.7.20 쟁점토지를 8개 필지로 분할한 후 청구외 OOO 등 8인에게 1990.8.21 양도하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 1991.5.31 쟁점토지의 양도소득세 과세 표준확정신고(과세미달)를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 분할양도한 것은 부동산매매업에 해당하고 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니한다하여 추계조사결정방법으로 총수입금액에 표준소득율을 곱한 금액을 소득금액으로 하여 1990년 귀속분 종합소득세 75,411,120원 및 동방위세 15,082,220원을 199.12.16 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.2.14 심사청구를 거쳐 1995.5.12 심판청구를 하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구인주장 (1) 청구인은 83.11.3 청구외 OO목재(주)를 설립하여 목재와 합판 제조업을 영위하다가 공장이 협소하여 공장과 인접해 있는 쟁점토지를 청구인의 형 OOO와 공동으로 매입하여 위 회사의 공장용지로 사용하던 중, 주변이 아파트 및 주택지로 바뀌고 주민들의 항의로 위 회사의 공장을 이전할 수 밖에 없어 위 법인의 공장용지와 쟁점토지를 함께 양도하였으나, 다세대주택과 상가등을 신축하기 위해 공동으로 토지를 취득한 양수인들이 위 토지를 자기들 소유지분대로 분할하고자 하여 협조만 하여 주었을 뿐 청구인이 쟁점토지를 분할한 것이 아니므로 쟁점토지의 양도는 부동산매매업에 해당되지 않으며, (2) 사업소득으로 과세되더라도 쟁점토지의 양도가액과 취득가액이 매매계약서 등에 의하여 확인되므로 그 소득금액을 실지조사결정하여야 한다. 나. 국세청장 의견 (1) 청구인이 쟁점토지를 취득하여 단기간에 8개 필지로 분할하여 양도한 것은 부동산매매업의 사업목적이 있는 것으로 보이고, 1과세기간에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 양도하였으므로 쟁점토지의 양도행위는 부동산매매업에 해당되며, (2) 쟁점토지의 취득 및 양도가액의 증빙서류로 검인계약서와 거래상대방의 거래사실확인서만 제시할 뿐 금융자료 등 객관적인 증빙이 없으므로 소득금액을 추계조사결정한 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 (1) 쟁점토지 양도를 부동산매매업으로 보아 종합소득세 등을 과세한 처분의 당부와 (2) 쟁점토지 거래관련 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 추계조사 결정방법으로 소득금액을 결정한 처분의 당부를 가리는 데 있다. 나. 쟁점(1)에 대하여 본다 (1) 관련법령 쟁점토지 양도당시 시행된 소득세법(법률 제4281호, 1990.12.31) 제20조 제1항 제8호에서 당해연도에 발생한 “금융·보험업·부동산업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득”은 사업소득임을 규정하고 있고, 같은법시행령 제36조 에서는 “법 제20조 제1항 제8호의 소득은 다음 각호의 사업에서 발생하는 소득으로 한다”고 규정하면서 그 제3호에서 「부동산 매매업」을 열거하고 있다. 한편 부가가치세법 제1조 및 같은법시행령 제2조 제1항 제5호와 같은 법시행규칙 제1조 제1항에 의하면 부동산의 매매(건물신축판매 포함)를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 재화를 공급하는 사업인 부동산 매매업으로 본다고 규정하고 있다. (2) 사실관계 및 판단 ① 청구인은 89.8.18 청구인의 형 OOO와 공동으로 쟁점토지를 취득하였다. 청구인은 청구인이 대표이사로 있는 청구외 OO목재(주)의 공장용지로 사용하기 위해 쟁점토지를 취득하였다고 주장하나 쟁점토지를 동회사의 공장용지로 사용한 사실이 입증되지 않는다. ② 청구인과 청구외 OOO는 90.7.20 쟁점토지를 8개필 지로 분할한 후 90.8.21 필지마다 각각 다른 사람에게 양도하였다. 청구인은 쟁점토지를 취득한 사람들이 쟁점토지를 8개 필지로 분할하였고 청구인은 이에 협조만 하여 주었다고 주장하나 쟁점토지의 분할시기는 90.7.20이고, 양도시기는 90.8.21 이어서 청구인의 주장을 사실로 받아들이기는 어렵다. ③ 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO 등 8인에게 1건의 토지거래로 608,940,000원에 양도하였다고 주장하나 분할된 8개 필지를 각각 양도한 부동산매매계약서 8매를 제시할 뿐 쟁점토지를 1건의 거래로 한 부동산매매계약서나 대금영수관계 증빙을 제시하지 않고 있어 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다. 살피건대, 청구인은 쟁점토지 양도전후에 쟁점토지외의 부동산을 매입하거나 양도한 사실이 없다는 등의 이유로 쟁점토지의 양도가 부동산매매업에 해당되지 아니한다고 주장하고 있으나, 부동산매매소득이 사업소득인지 아니면 단순한 양도소득인지의 구별기준은 그 매매행위가 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 것인가의 여부에 있고 그 구체적인 판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하고 그 규모와 횟수 등에 비추어 어느 정도의 계속성, 반복성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 할 것인 바, (대법원 81누115, 1982.9.14외 다수 같은 뜻), 위의 사실과 같이 청구인이 쟁점토지를 취득하여 약11개월만에 쟁점토지를 8개 필지로 분할하여 필지별로 각각 다른 사람에게 양도한 것은 수익을 목적으로 한 사업성이 있다고 인정되므로 위 관련법령에 의해 쟁점토지의 양도행위를 부동산매매업으로 보아 이 건 종합소득세를 부과한 처분은 정당하다고 판단된다. 다. 쟁점(2)에 대하여 본다. (1) 관련법령 소득세법 제94조 제1항에서 “부동산매매업자가 토지 등 매매차익예정신고 또는 토지등의 매매차익예정신고자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 매매차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 정부는 즉시 그 매매차익 또는 세액을 결정하거나 경정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 부동산매매업자에게 통지하여야 한다”고 규정하고, 같은법시행령 제142조 제1항에서는 “법 제94조의 규정에 의한 토지등 매매차익과 세액의 결정은 다음 각호에 의한다”고 규정하고 그 제1호에서 “부동산매매업자가 매매차익예정신고시 제출한 증빙서류 또는 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 제141조의 규정에 의한 토지등 매매차익을 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 조사·결정한다”고 규정하고 있으며, 그 제2호에서는 “제169조 제1항 각호에 해당하는 경우에는 토지등 매매차익은 제141조의 규정에 불구하고 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액으로 한다”고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 “제1항 제2호에서 매도한 토지등의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제115조에 규정한 기준시가를 매매가액으로 한다”고 규정하고 있고, 같은법 제114조의 2 에서는 사업자의 총수입금액의 조사결정은 제117조 내지 제120조(과세표준확정신고결정, 실지조사결정, 서면조사결정, 추계조사결정)를 준용하도록 규정하고 있고, 같은법 제118조 제2항에서는 “정부는 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 제출된 그 신고서류의 내용이 명백히 부당하다고 인정되는 경우에는 제1항의 비치·기장된 장부와 증빙서류를 근거로 하여 소득금액을 계산할 수 있을 때에는 그 비치·기장된 장부에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 조사결정하여야 한다”고 규정하고 있으며 같은법 제120조 제1항에서는 “정부는 대통령령이 정하는 명백한 객관적 사유로 인하여 제117조 내지 제119조의 규정에 의하여 결정을 할 수 없는 때에 한하여 과세표준과 세액을 업종별 소득표준율에 의하여 조사결정한다”고 규정하고 있고, 같은법시행령 제169조 제1항에서는 “법 제120조 제1항에서 「대통령령이 정하는 명백한 객관적 사유」라 함은 다음 각호에 게기하는 것을 말한다”고 하고, 제1호에서 “과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때, 다만 제164조 제4항 제166조 제1항 제2호의 경우를 제외한다”고 규정하고 있다. (2) 사실관계 및 판단 처분청의 이 건 종합소득세결정결의서에 의하면 쟁점토지의 양도에 따른 검인계약서(8매)상의 매매(양도)가액 304,470,000원(총 608,940,000원중 청구인 지분 1/2)에 표준소득율 34.4%를 곱하여 추계조사 결정방법으로 매매차익을 결정하였고, 청구인이 제시하는 쟁점토지의 취득에 따른 검인계약서에 의하면 취득가액이 253,050,000원(총 506,100,000원중 청구인 지분1/2)임이 확인되고 있는 바, 매매당사자들이 작성하여 시장·군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약내용대로 작성되었다고 추정하여야 한다는 대법원판례(91누5983, 91.9.10)는 별론으로 하더라도, 처분청에서는 쟁점토지의 취득·양도에 따른 검인계약서중 금융자료확인 등 특별한 이유도 없이 취득계약서는 이를 인정하지 아니하면서도 양도계약서만을 사실거래내용과 부합되는 것으로 하여 양도계약서에 기재된 매매대금을 실지거래가액으로 보아 이 금액에 해당 표준소득율을 적용 매매차익을 산출하여 과세한 것은 과세형평에 위배되고 행정편의에 치우친 부당한 처사라고 여겨지므로 검인양도계약서를 인정하려면 같은 조건인 검인취득계약서 또한 인정하여야 할 것이고, 만약 처분청에서 이들 검인계약서 내용이 신빙성이 없다고 판단한다면 취득·양도시의 실지거래가액을 달리 조사하여 매매차익을 산정하고, 실지양도가액이 확인되지 아니할 경우에는 전시한 소득세법시행령 제142조 제2항 후단에서 규정한대로 기준시가를 매매가액으로 하여 매매차익을 계산 과세하는 것이 합리적인 과세방법이라고 판단된다. (같은 취지: 95경1406, 95.9.21) 라. 따라서 이 건 심판청구는 쟁점(1)에 대한 청구주장은 이유없고 쟁점(2)에 대하여는 청구주장과 관계없이 처분청의 과세처분이 부당하다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호와 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.