이유
1. 원처분개요 청구인은 경기도 수원시 OO동 OOOOOO 대지 758.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1990.5.8 취득하여 보유하다가 쟁점토지 지상에 상가건물 1070.08㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 1994.1.4 신축·준공하여 임대업을 영위하다가 1994.10.31 쟁점토지 및 건물을 함께 양도하고, 1994.11.30 쟁점토지와 건물의 양도가액은 900,000,000원, 취득가액은 토지 395,000,000원, 건물 484,000,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 신고된 건물의 취득가액을 인정하지 아니하고 실지양도가액 900,000,000원을 기준시가에 의해 안분계산한 후 건물의 환산취득가액 195,826,706원을 산정하고 건물의 환산취득가액과 토지취득가액 395,000,000원을 합한 590,866,706원을 총 취득가액으로 하여 과세표준과 세액을 산출하여 1995.7.16 양도소득세 150,278,354원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.9.13 심사청구를 거쳐 1996.1.9 심판청구를 제기하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 1991.4.8 OO개발(주)와 쟁점건물 신축공사계약을 체결하고 기초공사중 OO개발(주) 대표이사 OOO의 구속으로 공사가 중단되었다가 1993.8.11 청구외 OOO와 건물공사계약(도급금액 484,000,000원)을 체결하여 공사를 재개한 후 1994.1.4 쟁점건물을 준공하여 임대업을 영위하다가 일신상의 이유로 1994.10.31 쟁점토지와 건물을 양도하고 1994.11.30 자산양도차익예정신고를 하였으므로, 처분청에서 실지거래가액을 인정하지 아니하고 실지양도가액인 900,000,000원을 기준시가에 의하여 건물 204,077,832원, 토지 695,922,168원으로 안분한 후, 건물은 1년이내 단기양도로 보아 실거래가액을 기준으로 한 환산취득가액을 195,826,706원으로 하고 토지취득가액 395,000,000원을 합한 590,806,706원을 취득가액으로 보아 과세한 처분은 부당하므로 실지취득가액에 의하여 과세하여야 한다. 나. 국세청장 의견 청구인이 제출한 자료의 시공업자인 청구외 OO건설(주)는 서부세무서장이 자료상으로 확정한 법인으로 청구인과 OO건설(주)간에 작성된 공사도급계약서(도급금액 484,000,000원)는 신빙성이 없고, 청구인이 사실상 쟁점건물을 신축했다고 하는 청구외 OOO가 청구인으로부터 공사도급을 받은 것이 아니라, 인부동원 및 공사감독을 했다고 확인한 것으로 볼 때 사실상 OOO가 484,000,000원에 책임지고 공사를 했다는 주장 또한 신빙성이 없으므로, 쟁점건물의 취득가액을 484,000,000원으로 인정하지 아니하고 환산취득가액에 의하여 과세한 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 쟁점건물의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 취득가액을 결정한 처분의 당부에 다툼이 있다. 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항에서 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다고 규정하면서 단서에서 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항 제1호에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 한다고 규정하면서 단서에서 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제170조 제1항 단서에 “제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고, 제1항 제2호 가목에서 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액 계산방법을 규정하고 있으며, 같은조 제2항에서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우에 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있고, 제4항에서 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서 및 같은법 제45조 제1항 제1호 가목 단서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 규정하고, 제2호에 다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고, 다. 부동산을 취득한 후 1년내에 양도한 경우를 열거하고 있으며, 제3호에 양도자가 법 제95조 또는 제100조의 규정에 의하여 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산한다고 규정하고 있다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점토지 및 건물의 등기부등본, 매매계약서와 일반건축물대장등에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 1990.5.8 취득하고 그 지상에 1994.1.4 쟁점건물을 신축·준공한 후 1994.10.31 쟁점토지와 건물을 함께 양도하였음을 확인할 수 있다. (2) 1994.11.30 청구인은 쟁점토지와 건물의 양도가액은 900,000,000원, 취득가액은 토지 395,000,000원, 건물 484,000,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였고, 처분청은 청구인이 제시한 쟁점건물의 신축공사도급계약서가 신빙성이 없는 것으로 보아 취득가액(건물분) 484,000,000원을 인정하지 아니하고 실지양도가액 900,000,000원을 기준시가에 의해 건물 204,077,832원, 토지 695,922,168원으로 안분한 후 건물은 1년이내 단기양도로 보아 환산취득가액을 195,826,706원으로 하여 과세하였음을 처분청의 과세자료와 청구인의 자산양도차익예정신고자료에 의하여 알 수 있다. (3) 먼저, 쟁점건물의 취득가액이 확인되는지를 본다. (가) 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 공사도급계약서상 당사자인 OO건설(주)은 서부세무서장이 자료상으로 확정한 법인이며, 청구인도 OO건설(주)이 실제 시공하였음을 입증하는 증빙을 제시하지 못하고 있어 그 공사도급계약서(도급금액 484,000,000원)는 신빙성이 없다 할 것이다. (나) 또한, 청구인은 청구외 OOO가 사실상 쟁점건물을 시공했다고 주장하며 그 증빙으로 청구외 OOO와의 공사도급계약서(1993.8.11일자), OOO 및 자재납품업자등의 사실확인서와 계약금 영수증등을 제시하고 있으나, 청구외 OOO는 서울지방국세청 조사시 직접 도급받은 것이 아니라 청구인으로부터 월 200만원씩 받고 공사감독만 하였다고 진술·확인(1995.4.25)한 바 있어 OOO로부터 받은 확인서·영수증등은 입증자료로 채택하기 어렵다 하겠으며, 시공자인 OOO가 임차인들과 직접 계약하고 보증금 수령액(250,000,000원)으로 공사비에 충당하였다고 주장하나 임차인 OOO·OOO으로부터 OOO에게 15,000,000원이 입금되었음을 나타내는 OOO의 OO은행통장 외에 달리 증빙자료를 제출하지 못하고 있으며, (다) OOO가 직접 시공하였음을 달리 입증하는 노임 및 자재대금 지급장부나 자재구입관련 세금계산서등 객관적인 증빙도 제시하지 못하고 있다. 그렇다면, 청구외 OOO가 쟁점건물 신축공사를 하였다는 청구주장은 신빙성이 없으며 청구인이 주장하는 쟁점건물의 취득가액은 인정하기 어렵다 하겠다. (4) 청구인은 쟁점건물을 1년이내에 양도하였으나 해외근무사유로 부득이 처분하였다고 주장하면서 청구인의 여권사본을 제시하고 있으나, 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호의 각목에 해당되는 경우 투기성이 없었다는 것을 청구인이 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 의하여 입증하여야 할 것인 바(국심 91서755, 1991.6.18 같은 뜻), 청구인은 해외에 근무하였다는 사실 이외에 1년이내 단기양도의 불가피성을 입증하는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다. (5) 그렇다면, 처분청이 쟁점건물의 취득가액을 484,000,000원으로 인정하지 아니하고, 소득세법 시행령 제170조 제1항의 규정에 의한 환산취득가액을 195,826,706원으로 하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다. 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.