이유
1. 처분개요 가. OOO이 청구법인과 OOO(주) 간 OOO(이하 ‘쟁점부동산’이라 한다)에 대하여 2011.8.11. 체결된 임대아파트 매매계약 및 분양대행계약(이하 ‘쟁점부동산계약’이라 한다)에 대하여 「임대주택법」제16조 의 임대주택 매각제한 위반 및「부동산등기 특별조치법」위반(미등기 전매) 혐의자료를 처분청에 2013.4.15. 통보함에 따라, 처분청에서는 「지방세법」제21조 제2항에 의거 청구법인이 쟁점부동산을 사실상 취득한 후 같은 법 제20조에 따른 취득신고를 하지 아니하고 매각한 경우로 보아 OOO에 대하여 매매대금 OOO원을 과세표준으로 하고 「지방세특례제한법」제40조의2 (2011.5.19. 법률 제10654호로 개정된 것)에 의거 주택 유상거래에 대한 취득세 50% 감면 및 미등기전매 가산율(본세의 80%)을 적용하여 산출한 OOO원과 2013.3.20. 취득세를 신고·납부한 OOO에 대하여는 2011.10.25.을 취득일로 보아 2013.3.20. 취득세 신고시까지 지연신고에 따른 가산세 를 적용하여 OOO원을 2013.5.16. 부과고지하였 다. 나. 청구법인은 이에 불복하여 2013.7.24. OOO에게 이의신청을 하였으나 2013.9.4. 기각결정 통지를 받고 이에 불복하여 2013.12.3. 심 판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 (1) 쟁점부동산계약은 계약서 에도 나타나 있듯이 분양대행계약과 매매계약(조건부매매)이 혼 합된 비전형의 특수계약으로서 매매대상은 장래 발생할지도 모르는 미분양 세대에 국한된 것일 뿐, 전체 세대에 대한 매매계약이라고 볼 수 없다. (2) 청구법인은 기 분양된 OOO를 사실상 취득한바 없고, 청구법인이 OOO(주)에 예치한 OOO원은 매매대금이 아닌 분양대행보증금에 불과하며, 기 분양된 OOO의 분양대금(분양전환가격에서 임대보증금을 제한 것)은 기 분양분의 각 수분양자들로부터 OOO(주)의 계좌로 직접 입금되었으며, 소 유권이전을 위한 OOO 대 출금 역시 대출은행에 상환되었고 수시로 OOO의 자회사로 이 체되거나 대체출금이 되어 필요에 따라 인출· 재입금하는 등 청구법인은 기 분양분 OOO의 처분에 따른 대가의 지급과정에 전혀 관여할 수 없었으며 분양전환에 있어서 분양대금 및 등기서류 등을 직접 통제 하고 관리한 바 없으므 로, 청구법인은 쟁점부동산을 사실상 취득한 후 이를 다시 수분양자들에게 전 매한 것이라고 볼 수 없다. (3) 「임대주택법」상 금지사항등기 및 제3자 매각제한으로 OOO (주)가 분양전환 완료 시까지 「임대주택법」상 우선분양전환권이 있 는 임차인 이외의 제3자에게 쟁점부동산에 대한 소유권이전을 포함한 일 체의 처분행위를 하는 것이 엄격히 금지되어 있으므로 청구법인이 OOO(주)으로부터 쟁점부동산의 소유권을 이전받는 것 자체가 불가능하였으므로, 처분청에서 쟁점부동산을 청구법인이 취득한 것으 로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다. 나. 처분청 의견 (1) 쟁점부동산계약에서 매매대상은 장래의 미분양에 국한된 것이라 는 청구법인의 주장은 쟁점부동산계약 서 어디에도 없을 뿐만 아니라 더욱이 쟁점부동산은 OOO에 소재하고 있고 2006년 10월에 준공된 세 대당 전용면적이 59.79㎡(분양면적 24평형)의 임대아파트로서 계약서상의 총 매매금액이 약 OOO원으로 추산되어 OOO를 매입할 경우 세대당 매매 가 격이 약 OOO원으로 시세와 견주 어 볼 때 타당한 가격이나, 청구법인의 주장과 같이 OOO만을 구입했다고 한다면 세대당 매매가격이 약 OOO원에 해당되어 그 가 격은 상식적으로 이해하기 곤 란한 매매가격이 될 것이다. (2) 이 건 관련 소송OOO에서 청구 법인은 스스로 부동산 분양대행업 및 부동산 매입임대업 등을 영위하 는 회사로서 2011.8.11. OOO(주)으로부터 쟁점부동산을 일괄 매수하였음을 주장하고 있고, OOO에 제기한 이의신청에서도 쟁점부동산계약에 대하여 매매거래라고 주장하여 인용되었으며, OOO에 의하면 2011.8.11. OOO(주)와 청구법인 간에 쟁점부동산 매매사실을 확인하고, 「임대주택법」상 임대주택의 매각제한 위반 및 쟁점부동산 중 분양된 OOO을 미등기 전 매로 처분청에 통보한 점을 종합해 볼 때 청구법인은 쟁점부동산을 취득하였다 할 것이므로, 처분청에서 청구법인이 쟁점부동산을 취득한 것으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 적법하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 청구법인이 체결한 매매계약 및 분양대행계약이 임대아파 트 분양대행 계약인지 아니면 임대아파트 전체세대에 대한 매 매계약인지 여부 나. 관련 법령 : <별지> 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 인정된다. (가) OOO(주)은 2008.10.17. OOO(주)로부터 쟁점부동산 OOO를 취득하였고, 2011.8.11. OOO(주)과 청구법인간에 쟁점부 동산 OOO에 대한 매매 및 분양계약을 OOO원 에 체결하였다. (나) 청구법인이 2011.9.29. OOO(주)에 제출한 「확약서」에서 쟁점부동산계약에 따라 2011.9.30.까지 잔금기일을 정하였던 것을 청구법인의 회사사정으로 2011.10.31.까지 잔금지급을 연장함과 동시에 기 지급한 OOO원을 제외한 잔금 OOO에 대한 지연손해금으 로 OOO를 매도자인 OOO(주)에 잔금과 함께 지급하기로 약속하고 이행되지 않을 경우 OOO원은 OOO(주)에 귀속하며 청구법인(매수인)은 일체의 청구권을 포기한다는 내용을 작성하였다. (다) OOO에서 2013.2.13. 쟁점부동산에 대해 분양대행용역 을 제공한 것으로 보아 부가가치세 OOO원을 청구법인에게 부과하자 2013.3.4. 청구법인은 부가가치세 신고 및 추징액 OOO원 에 대해 부당하다며 OOO에 이의신청을 제기하여 2013.4.3. OOO에서 쟁점부동산에 대한 분양대행 용역제공 부가가치세 신고는 착 오이고 쟁점부동산에 대하여 매매거래를 하였다는 청구법인의 주장 이 타당하다며 부가가치세 OOO원 전액을 부과취소하였다. (라) OOO으로 쟁점부동산에 대해 미등기 전매 및 임대주택 매각제한 위반을 처분청에 다음과 같이 통보하였다. 1) 양도자 : OOO(주), 양수자 : (주)OOO 2) 위반행위 (마) OOO은 처분청의 청구법인의 쟁점부동산계약과 관련한 부가가치세 이의신청 결정 내용에 대한 질의에 대하여 (주)OOO의 OOO의 거래에 대해 처분청에서 분양대행용역을 제공한 것으로 보아 부가가치세를 부과하자, (주)OOO은 동 거래를 매매거래라고 주장하였고, 이에 OOO에서 (주)OOO의 주장에 이유 있음을 들어 쟁점거 래를 매매거래로 봄이 타당하다는 인용결정을 2013.4.3. 하였다. 고 통보 OOO 하였다. (바) 청구법인과 OOO(주) 간 2011.8.11. 체결한 OOO에서 쟁점부동산 OOO를 총 OOO에 매매계약 을 체결하고(계약서 제2조), 청구법인이 OOO 대출금총액과 임대 보증 금총액은 승계키로 하며 그 외에 현금으로 지급하기로 한 OOO은 계약체결일인 2011.8.11.에 OOO원 을 지급하였고, 잔금 OOO원은 2011.9.29. 에, OOO원은 2011.10.25.에 OOO(주)에 입금한 사실이 청구법 인이 OOO에 제출한 부동산처분금지가처분신청OOO 시 제출한 증거물로 확인된 다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본 다. 취득세는 사실상의 취득행위를 과세객체로 하여 부과하는 행위세로서 그에 대한 조세채권은 취득행위라는 과세요건사실이 존재함으로써 등기·등록여부와는 상관없이 발생하므로 「지방세법」 제105조 제2항은 부동산의 취득에 있어서 「민법」 등 관계 법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상 취득한 때에는 이를 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으며, 위 규정 소정의 사실상 취득이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다 할 것(대법원 2003.10.23. 선고 2002두5115 판결, 같은 뜻임)인바, 청구법인은 이 건과 관련하여 OOO에 제기한 소송OOO에서 청구법인은 스스로 부동산 분양대행업 및 부동산 매입임대업 등을 영위하는 회사로서 2011.8.11. OOO(주)로부터 쟁점아파트를 일괄 매수하였음을 주장하였고, OOO 이의신청에서도 쟁점부동산계약에 대하 여 매매거래라고 주장해서 인용되어 부가가치세가 전액 취소되었으며, OOO에서 2011.8.11. OOO(주)와 청구법인 간에 쟁점부동산 매매사실을 확인하고, 「임대주택법」상 임대주택의 매각제한 위반 및 쟁점부동산 중 분양된 OOO건을 미등기 전매로 처분청에 통보한 점, 쟁점부동산계약은 우선분양전환권이 있는 임차인 보호를 위해 금지사항등기가 되어 있고, 계약서상 분양승인 후 6개월까지 제3자의 취득을 제한하고 있어서 설령 취득자가 소유권이전등기 등 형식적 요건을 갖추지 못하였다 하더라도 쟁점부동산에 대한 대금지급이 있었으므로 이는 소유권 취득의 실질적 요건을 갖추었다고 볼 수 있는 점 등에 비추어 청구법인이 쟁점부동산을 취득한 것으로 판단되므로, 처분청에서 「지방세특례제한법」제40조의2 에 따른 주택 유상거래에 대한 취득세 50% 감면 및 미등기 전매 가산율 80%를 적용하여 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없 는 것으로 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기 본법」제123조 제4항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호 에 의하여 주문과 같이 결정한다.