이유
1. 처분 개요 가. 처분청은 청구법인이 2011년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 OOO에 소재한 토평반석타운 가동 102호 외 253가구 중 분양전환승인을 받은 232가구(이하 “쟁점주택”이라 한다)에 대하여는 재산세 감면대상에서 제외하고, 나머지 22가구에 대하여만 「지방세특례제한법」제31조 제3항의 규정에 의하여 각각 해당하는 감면율을 적용하여 2011.7.4. 청구법인에게 쟁점주택에 대한 2011년도 정기분 재산세 OOO, 지역자원시설세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO과 감면대상에 해당하는 임대주택 22가구에 대하여 2011년 정기분 재산세 OOO, 지역자원시설세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO을 각각 결정·고지하였다. 나. 청구법인은 이에 불복하여 2011.8.16. 이의신청을 거쳐 2012.1.6. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 쟁점주택은 국민주택기금으로 건축한 임대목적의 공동주택으로서 임대의무기간이 만료되어 분양전환승인을 받았으나 미분양된 주택으로 임대목적의 공동주택에 해당되므로 「지방세특례제한법」제31조 제3항제2호에 의하여 재산세의 100분의 50 감면대상에 해당됨에도 이를 감면하지 아니하고 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다. 나. 처분청 의견 「지방세특례제한법」제31조 제3항제2호에서 임대사업자가 임대용 공동주택을 건축·매입하여 과세기준일 현재 임대목적에 직접 사용하는 경우에만 재산세 등을 감면하도록 규정되어 있으므로 청구인은 쟁점주택을 임대주택법에 의한 임대주택으로 등록·사용하다가 임대의무기간이 만료되어 처분청으로부터 분양전환 승인을 받았으므로 분양목적의 주택이라 할 수 있고, 청구인은 쟁점주택을 분양하려고 하였으나 분양되지 아니하여 분양될 때까지 일시적·잠정적으로 임대를 한 사항으로 분양전환 승인된 주택을 일시적으로 임대하였다고 하 여 이를 임대목적의 주택이라 볼 수는 없다 하겠다(OOO OOOOO, OOOOOOOOOO OO OO). 또한, 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 과세하는 수익세적 성격을 지닌 세목으로 당해 부동산을 보유하는 동안 매년 독립적으로 납세의무가 발생하고, 과세표준·감면사항 등도 매년 독립적으로 과세기준일 현재 부동산의 현황이나 이용 상황에 따라 구분되는 것이므로 과세기준일 현재 분양하지 못한 데에 정당한 사유가 있는지 여부가 지방세법 관련 규정의 감면대상 여부를 좌우하는 사유가 되지 못하므로OOO, 쟁점주택을 재산세 감면대상에서 제외하여 이 건 부과처분을 한 것은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 임대주택으로 사용하다가 임대의무기간 경과 후 분양전환을 받았으나 분양이 이루어지지 아니하여 계속 임대하고 있는 주택이 「지방세특례제한법」상 감면대상이 되는 임대주택에 해당하는지 여부 나. 관련법령 (1) 지방세특례제한법 제31조【임대주택 등에 대한 감면】 ③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축·매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2012년 12월 31일까지 재산세를 감면 한다. 1. 전용면적 40제곱미터 이하인 「임대주택법」 제16조 제1항제1호 및 제2호에 따른 임대 목적의 공동주택에 대하여는 재산세( 「지방세법」제112조 에 따른 부과액을 포함한다)와 「지방세법」 제146조 제2항에 따른 지역자원시설세를 각각 면제한다. 2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택에 대하여는 재산세( 「지방세법」제112조 에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감하고, 「지방세법」제146조 제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다. 3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택에 대하여는 재산세의 100분의 25를 경감한다. (2) 지방세특례제한법 시행령 제13조【추징이 제외되는 임대의무기간내 분양 등 】② 법제31조제3항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 임대사업자 등”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 1. 주택건설사업자(해당 건축물의 사용승인서를 내주는 날 또는 매입일 이전에 「부가가치세법」제5조 에 따라 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 교부받거나 같은 법 시행령 제8조에 따라 고유번호를 부여받은 자를 말한다) 2. 「주택법」제9조 제1항제6호에 따른 고용자 3. 「임대주택법」제2조 제4호에 따른 임대사업자 (3) 임대주택법 제16조【임대주택의 매각 제한 등】 ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다. 1. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년 2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년 2의2. 장기전세주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 20년 3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조 에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년 4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간 (4) 임대주택법 시행령 제13조【임대주택의 임대의무기간 등】 ① 법 제16조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 해당임대주택의 임대 개시일부터 5년을 말한다. ② 법 제16조제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다. 1. 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우 2. 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우 가. 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토해양부장관의 허가 나. 가목 외의 공공건설임대주택의 경우 법 제21조제3항에 따른 승인 다. 가목 및 나목 외의 임대주택의 경우에는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가 3. 법 제16조제1항제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다. 4. 국민주택기금의 융자를 받아 주택이 없는 근로자를 위하여 건설한 임대주택(1994년 9월 13일 이전에 사업계획승인을 받은 경우에 한정한다)을 시장·군수·구청장의 허가를 받아 분양전환하는 경우. 이 경우 법 제21조제1항 또는 같은 조 제2항의 요건을 충족하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다. ③ 임대사업자가 제2항제2호나목 및 다목에 따라 임대사업자가 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 시장·군수 또는 구청장의 승인 또는 허가를 받으려는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류를 제출하여야 한다. 1. 2년 연속 적자가 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 손익계산서 2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 현금흐름표 ④ 임대사업자는 제2항제2호가목 및 나목에 따라 임대주택을 분양전환할 경우에는 법 제21조제1항 또는 같은 조 제2항의 요건을 충족하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다. ⑥ 제2항제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 허가, 승인 및 신고에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다. (5) 임대주택법 시행규칙 제7조【임대주택의 분양전환 허가신청】 ① 영 제13조제2항제2호가목·다목 및 같은 항 제4호에 따라 임대주택 분양전환 허가를 받으려는 임대사업자는 별지 제10호서식의 임대주택 분양전환 허가신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 국토해양부장관이나 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 국토해양부장관이나 시장·군수·구청장은 「전자정부법」제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 임대주택의 등기부 등본을 확인하여야 한다. 제8조【임대주택의 분양전환 신고】영 제13조제2항제3호에 따라 임차인에게 임대주택을 분양전환하려는 임대사업자는 분양전환계약일 10일 전까지 별지 제11호서식의 임대주택 분양전환 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 시장·군수·구청장은 「전자정부법」제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임차인의 주민등록표등본을 확인하여야 하며, 신고인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 해당 서류를 첨부하도록 하여야 한다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인이 2011년 재산세 과세기준일 현재 소유한 주택현황은 아래 〈표1〉과 같다. OOOO OOOOO OOOO OO (2) 청구법인은 2009.6.24. 및 2010.3.2.에 처분청으로부터 아래와 같이 임대주택에 대하여 아래〈표2〉와 같이 분양승인을 받은 것으로 분양승인공문에서 확인된다. OOOO OOOOO OOOO OOOO OO (3) 청구인은 1996.11.16. OOO에 주택법 제9조 에 의한 주택건설사업자로 등록을 한 것으로 주택건설사업자등록증에 나타난다. (4) 청구인은 1996.11.26. OOO에 임대주택법 제6조 에 의한 임대사업자로 등록한 것으로 임대사업자등록증에서 나타난다. (5) 이에 대하여 처분청은 분양전환승인을 받은 쟁점주택을 임대하는 것은 일시적으로 임대한 것에 불과하므로 감면대상이 되는 임대주택에 해당되지 아니한다는 의견이므로 이를 살펴본다. (가) 「지방세특례제한법」제 31조 제3항 본문에서 임대사업자 등이 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축·매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 재산세와 지역자원시설세를 각각 감면하도록 규정하고 있고, 같은 항 제1호에서 「임대주택법 제16조 제1항제1호 및 제2호에 따른 임대목적의 공동주택이라고 규정하고 있으므로, 재산세 감면대상이 되는 임대용 공동주택의 의미는 임대용으로 사용할 목적으로 건축하거나 매입한 공동주택을 의미한다고 할 것이다. (나) 쟁점주택은 당초 청구법인이 임대를 목적으로 건축하여 임대하던 주택으로서, 임대의무기간을 경과한 임대주택의 경우 언제든지 분양전환을 통하여 매각이 가능한 점에서 분양전환하였으나 계속적으로 임대하고 있는 주택과 분양전환하지 아니한 임대주택을 차별하는 것이 불합리한 측면이 있는 점, 재산세가 매년 독립적으로 그 현황에 의하여 부과하는 지방세인 점에서 임대의무기간이 경과하여 분양전환하였다 하더라도 여전히 임대용으로 공하여지고 있는 쟁점주택에 대하여 단순히 분양전환승인을 받았다는 사유만으로 「지방세특례제한법」제31조 제3항에서 규정하는 임대주택에 해당되지 아니한다고 보기는 어렵다고 보여진다. (다) 따라서, 청구법인이 재산세 과세기준일 당초 임대주택으로 사용하다가 분양전환승인을 받은 쟁점주택의 경우 여전히 임대용 공동주택에 해당된다고 볼 수 있지만, 재산세 과세기준일 현재 이미 분양전환승인을 받았고, 실제로도 임대용으로 사용하지 아니하는 주택까지 임대용 공동주택으로서 재산세 감면대상에 해당된다고 할 수는 없다 할 것으로서, 처분청이 쟁점주택이 실제 임대용으로 사용되었는지 여부에 대하여 이를 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 합리적이라고 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 「지방세기본법」제123조 제4항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.