이유
1. 처분개요

가. 처분청은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 OOO토지상의 OOO(이하 “이 건 주택”이라 한다)에 대하여 청구인을 납세의무자로 보아 이 건 주택의 개별주택가격에 공정시장가격비율을 곱하여 산정한 금액을 과세표준으로 하고,

「지방세법」제111조

제1항 제3호 나목의 세율 등을 적용하여 산정한 세율의 2분의 1에 해당하는 2021년도 제1기분 재산세 OOO원, 재산세(도시지역분) OOO원, 지역자원시설세 OOO원 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 2021.9.7. 전자고지하였고, 청구인은 2021.9.13. 이를 수령하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2021.12.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 이 건 주택에 대하여 매매계약서 및 부동산거래계약신고필증상의 잔금지급일은 2021.5.31.로 기재되어 있으나 사실상 잔금지급일은 2021.6.3.이기 때문에 청구인은 2021년도 재산세 과세기준일 현재 이 건 주택의 사실상 소유자에 해당되지 아니한다 할 것이므로 처분청이 청구인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

「지방세법」제107조

제1항에서는 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 제2항 제1호에서는 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자를 납세의무자로 하도록 하고 있다.

한편, 취득세 납세의무자에 대해 규정한

「지방세법」제7조

제2항은 민법 등 관계법령에 따라 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다고 규정하고 있으며,

「지방세법 시행령」 제20조

제2항 제1호 및 제2호에서는 유상승계취득의 경우 사실상 취득가격이 입증되는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일을 취득일로 하고 그 이외의 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일을 취득일로 규정하고 있다.

위 규정의 해석에 있어서 중요한 것은 이 건 주택의 유상승계취득에 있어서 취득시기의 원칙규정은 제2호로서 계약상의 잔금지급일이 원칙이라는 점이다. 사실상의 잔금지급일을 취득일로 규정한 제1호는 그 적용사유가 제한적 열거사항으로서

「지방세법」제10조

제5항 제1호부터 제4호에 한정이 된다 할 것이다.

청구인이 이 건 주택을 개인간의 매매로 취득하였으므로 그 취득시기는

「지방세법 시행령」제20조

제2항 제2호가 적용되는 사안임이 명백하며 따라서 그 취득시기 역시 계약상의 잔금지급일로 보아야 함은 법령의 문언해석상 명백하다.

이에 대하여 청구인은 계약상 잔금지급일인 2021.5.31.이 아닌 2021.6.3.에 잔금이 계좌이체된 된 내역을 근거로 들면서 사실상 취득일이 과세기준일 이후인 점에서 처분청이 청구인을 재산세 납세의무자로 판단하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분이 부당하다고 주장하나,

청구인이 인용한 대법원 판결은 어디까지나 부동산의 사실상 취득에 대한 원칙적인 내용을 판단하고 있을 뿐이며, 부동산매매에서 매매대금의 지급이 이루어져야 소유권취득의 실질적 요건이 갖추어지는 것은 당연하다 할 것이나 사실상의 잔금지급일이라는 것은 절대적 개념도 아니며 무엇보다 매매계약 당사자의 의사와 깊은 관련이 있다 할 것이다.

특정 매매에서 매매잔금이 계약서상 잔금지급일에 지급된 경우 매수자는 취득신고를 하면서 계약서상 잔금지급일을 취득일로 기재하고 있으며, 잔금이 계약서상 잔금지급일 이후에 지급된 경우에도 매수자는 계약서상 잔금지급일자를 취득일로 기재하여 신고하고 있는바, 이는 실제 잔금지급일이 계약서상 잔금지급일 이후라 해도 매매 당사자의 의사는 계약서상 잔금지급일을 실제 잔금이 지급된 일자로 합의한 것이며 이는 실체 관계에 부합된다 할 것이다. 이와 같이 사실상의 잔금지급일은 무조건 실제 잔금이 지급된 일자를 의미하는 절대적 개념이 아니며 매매 당사자의 의사에 따라 변동될 수 있다.

만약, 잔금이 계약서상 잔금지급일 이후에 지급된 경우에 당사자가 실제 잔금이 지급된 일자를 기준으로 취득할 의사가 있었다면 계약서를 새로이 작성하면서 취득일을 새로운 잔금지급일로 기재하면 될 것이다.

이 건에 있어서 청구인은 2021.6.3. 잔금을 지급했으며, 2021.6.18. 취득신고를 하였고, 청구인의 취득신고 내용을 보면 이 건 주택의 취득일자가 2021.5.31.로 기재되어 있음을 알 수 있다.

위 취득신고 내용을 보면 청구인은 이 건 주택에 대하여 잔금은 2021.6.3. 지급했지만, 소유권변동의 기준일은 계약서상의 잔금지급일인 2021.5.31.로 할 의사였음을 분명히 알 수 있다. 청구인은 이러한 의사를 계약서와 부동산거래신고필증 및 취득세 신고서에 기재하였는 바, 동 문서들이 처분문서인 점에서 사후에 청구인이 그 의사를 변경하였다 해도 문서에 기재된 내용이 해석의 기준이 되어야 할 것이다.

청구인은 이 건 주택에 대한 취득신고를 할 당시 취득일, 부동산거래신고필증, 매매계약서 모두 취득일을 2021.5.31.로 기재하고 있고 매도자 매수자간의 다툼이 있는 것도 아니고 매수자의 내부사정으로 잔금지급일을 지연한 것에 불과하며, 부동산거래신고 및 매매계약서를 매도자와 매수인간 합의를 거쳐 잔금지급일 및 계약 내용을 변경할 수도 있었으나 이에 대한 어떤 변경도 이루어지지 않았다.

따라서, 처분청이 매매계약서상 잔금지급일을 기준으로 청구인을 이 건 주택에 대한 2021년도 주택분 재산세 납세의무자로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 적법하다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

계약상 잔금지급일(5.31.)이 아닌 사실상 잔금지급일(6.3)을 기준으로 재산세 납세의무자를 판단하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 지방세법

제7조(납세의무자 등) ② 부동산등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공안전법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」, 「수산업법」 또는 「양식산업발전법」 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.

제10조(과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및

「소득세법」 제101조

제1항 또는

「법인세법」 제52조

제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득

제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.(각 호 생략)

② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자

2. 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니하였을 때에는 행정안전부령으로 정하는 주된 상속자

3. 공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니하였을 때에는 공부상 소유자

(2) 지방세법 시행령

제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다.

(가) 청구인은 2021.1.16. aaa와 이 건 주택에 대하여 매매대금을 OOO원으로, 중도금은 2021.3.31.에 잔금은 2021.5.31.에 각 지급하기로 하는 내용의 매매계약을 체결한 것으로 매매계약서에서 확인된다.

(나) 청구인이 이 건 주택의 매매대금을 지급하였다는 금융증빙으로 제시한 자료는 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 매매대금 지급내역

OOO

(다) 청구인은 2021.6.9. 매도인과 이 건 주택에 대한 매매계약과 관련하여 합의서를 작성하였으며, 그 주요 내용은 아래와 같다.

OOO

(라) 청구인이 위 합의서와 관련하여 매도인에게 지급하였다는 지연손해금 등에 대한 금융증빙으로 제시한 자료는 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 지연손해금 입금내역

OOO

(마) 청구인은 2021.2.16. 부동산거래계약신고를 하면서 잔금지급일을 2021.5.31.로 기재하였고, 취득신고를 하면서도 잔금지급일을 2021.5.31.로 기재하여 신고하였다.

(바) 이 건 주택은 재건축이 추진되는 주택이었으나, 2021년도에 OOO원으로 개별주택가격이 공시되어 있었다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살펴본다.

(가)

「지방세법」제107조

제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 본문 및 제1호에서 제1항에도 불구하고 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자가 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있다.

(나)

「지방세법」제7조

제2항에서는 ‘부동산의 취득에 관하여 민법 등 관계 법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 본다’고 규정하고 있으며, 여기에서 사실상의 취득이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하므로, 유상승계취득의 경우 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건 또는 소유권 이전의 형식도 갖추지 아니한 이상

「지방세법 시행령」제20조

제2항 제2호 소정의 잔금지급일이 도래하였다고 하여도 취득세 납세의무가 성립하였다고 할 수 없다고 할 것이다.

(다)

「지방세법」제10조

제5항 제5호에서 「부동산거래신고 등에 관한 법률」제3조에 다른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득의 경우에는 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로 하고 있고, 같은 법 시행령 제20조 제2항 제1호에서 이러한 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일을 취득일로 보도록 규정하고 있는데, 이 건 주택은 공동주택으로서 매매 당시 재건축이 추진되고 있었지만 공동주택가격이 공시되어 있었고, 주택의 경우 부동산거래가격검증시스템상 검증대상에 해당되므로 이러한 검증이 이루어진 취득에 해당하는지 살펴보지 아니하고 사실상 잔금지급일을 취득시기로 보는 유상승계취득에 해당되지 아니한 것으로 보는 것은 잘못이라고 할 것이다.

(라) 또한, 청구인이 매매계약서를 근거로 부동산거래신고와 취득신고를 하였다 하더라도 이는 당사자간 매매계약을 변경하지 아니함에 따라 계약된 내용대로 신고한 것에 불과하고, 이를 근거로 명백한 취득시기를 부인할 수는 없다 할 것으로서, 청구인이 매매계약상의 잔금지급일 이후인 2021.6.3. 잔금을 지급한 사실이 금융자료 등에서 명백히 입증되고 있고, 이러한 잔금지급일 이전에 사실상 소유권이 이전되었다는 특별한 사정이 없는 이상 사실상 잔금지급일에 청구인이 이를 취득한 것으로 보아야 할 것이다.

(마) 따라서, 처분청이 2021년도 재산세 과세기준일 현재 청구인을 이 건 주택의 사실상 소유자로 보아 청구인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로

「지방세기본법」제96조

제6항과

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.