이유
1. 사실

청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOO OOO OOOO에 거주하는 사람으로 청구인외 2인이 서울특별시 종로구 OO동 OOO 소재 OOOO OOOO(OOO) 24.45평(대지 3.66평)을 82.12.16 같은 곳 OO동 OOOO OO OOOOO 재개발조합장인 청구외 OOO와 분양계약(보증인 : OO토건 주식회사)하여 이를 83.9.12 매매를 원인으로 하여 84.12.27 소유권 이전한 후 이를 89.2.9 청구외 OOO에게 양도한 데 대하여 처분청은 청구인의 자산양도차익예정신고가 없다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 90.2.16자로 청구인에게 양도소득세 4,069,470원 및 동방위세 813,890원을 결정고지(처분청은 90.4.9자로 청구인 지분에 상당하는 양도소득세 956,490원 및 동방위세 95,640원으로 경정 결정하였음)한 바, 이에 불복하여 90.4.13 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장

청구인은 이 건 지하상가를 83.9.12 종로구 OO동 OOOO OO OOOOO 재개발조합장 OOO로부터 청구외 OOO외 1인과 공동으로 3인이 66,015,000원에 분양받았으나 취득세와 등록세등을 합하면 약 70,000,000원이 소요되었고 지하상가의 경영난으로 현재 이발소를 경영하는 청구외 OOO에게 부득이 56,500,000원에 매도한 사실이 매매계약서에 입증되고 있고 이를 거래상대방이 사실확인하고 있으므로 이 건 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

이에 대하여 국세청장은 청구인은 이 건 양도자산의 취득가액이 약 70,000,000원, 양도가액이 56,500,000원이라고 주장하면서 그 거증으로 양도당시의 매매계약서와 거래상대방인 청구외 OOO의 확인서를 제시하고 있으나, 청구인은 취득당시의 실지거래가액으로서 약 70,000,000원이라 하고, 정확한 취득당시의 거래가액을 제시하지 못하고 있고 입증서류도 없으므로 취득가액이 분명치 아니한 것으로서 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없다 할 것이고 따라서 자산양도 및 취득당시의 기준시가에 의해 과세한 당초 처분은 아무런 잘못이 없다고 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건의 다툼은 청구주장의 실지거래가액이 진실된 것인지의 여부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

이 건 처분경위를 살펴보면 청구인외 2인이 쟁점 지하상가를 82.12.16 분양계약하여 83.9.12 매매를 원인으로 하여 84.12.27 소유권 이전한 후 이를 89.2.9 청구외 OOO에게 양도한 데 대하여, 처분청은 청구인의 자산양도차익예정신고가 없다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 이 건 처분을 하였음을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 이 건 지하상가는 경영이 안되어 분양가 이하로 실지 거래되고 있고 이 건의 경우도 66,015,000원에 분양받은 후 분양가 미만인 56,500,000원에 임차자인 청구외 OOO에게 양도한 것이 사실이므로 이 건 처분은 부당하다고 서로 다투고 있다.

먼저 이 건 관련규정을 살펴보면,

소득세법 제23조

제4항, 제45조 제1항 제1호는 양도차익 계산의 기초가 되는 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 양도자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하고 다만 대통령령으로 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고,

동법 시행령 제170조

제4항은 제3호에서 “양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 실지거래가액에 의하여 양도 및 취득가액을 인정할 수 있는 경우의 하나로 규정하고

동법 시행규칙 제82조의 2

제4항에서 예정신고를 하지 아니하여 처분청으로부터 자산양도차익 결정 통지를 받은 후 확정신고기간 이전에 양도자가 소관 세무서장에게 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우도 이에 포함된다라고 규정하고 있으므로 양도자는 늦어도 과세표준 확정신고시까지는 양도 또는 취득에 관한 증빙서류를 세무당국에 제출하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산출받을 수 있다 할 것(대법원 86누 287, 87.2.10외 다수)인 바, 이 건의 경우 청구인은 자산양도차익예정신고를 하지 아니하였으나 과세표준 확정 신고기한(90.5.31)이전인 90.3.3 실지거래가액에 관한 증빙서류를 첨부하여 처분청을 경유, 심사청구를 한 사실을 알 수 있어 전시 규정에 비추어 보아 청구인은 과세표준 확정신고기간내에 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 소관세무서장에게 제출한 것으로 보아야 할 것이다.

따라서 청구인이 청구외 OOO외 1인과 공동으로 취득하여 양도한 쟁점 토지의 취득 및 양도가액을 살펴보면,

첫째, 청구인외 2인은 82.12.26 이 건 지하상가를 OO OOOOO 재개발조합장인 청구외 OOO로부터 서울특별시 강서구 O동 OOOO 소재 OO토건주식회사 국내사업본부장 전무이사인 청구외 OOO을 보증인으로 하여 청구인외 2인에게 66,015,000원에 분양계약을 한 사실이 OO아케이드 분양계약서에 의거 확인되고 있고,

둘째, 이 건 쟁점이 되는 양도가액을 살피건대, 이 건 OO빌딩관리소장인 청구외 OOO는 OO빌딩 아케이드 지하상가는 현 매매시가가 분양가 이하로 거래되고 있음을 확인하고 있으며,

셋째, 이 건 지하상가 OOO(업종 : 화장품, 가방, 지갑, 혁대류)의 분양가액(분양자 : OOO)은 42,842,000원으로 82.12.20 분양계약(13.82평)되었음에도 동 지하상가가 90.4.20자로 분양가보다 낮은 37,000,000원으로 청구외 OOO에게 매매된 사실이 분양계약서 및 매매계약서에 의해 확인되고 있는 점,

넷째, 당심에서 현지 조사한 바 이 건 OO빌딩은 인근 빌딩중 가장 노화된 빌딩으로서 1층에 분양받은 OO상호신용금고 감사 OOO은 이 건 지하상가는 경영이 잘 안되어 분양가보다 낮은 가격으로 매매되고 있다고 진술하고, 또한 동 지하상가내에서 OO 부동산을 경영하는 청구외 OOO도 분양가 이하로 이 건 지하상가가 거래되고 있다고 진술하고 있는 점,

다섯째, 이 건 취득자인 청구외 OOO는 이 건 지하상가를 보증금 1,400만원에 월 30만원의 임대료로 OO이용원을 경영하다가 타원매자도 없고 하여 이를 5,650만원에 매수하였음을 인감증명을 첨부하여 거래사실확인하고 있는 점등을 종합하여 볼 때, 이 건 지하상가를 66,015,000원에 분양받아 이를 임차자인 청구외 OOO에게 56,500,000원에 양도했다는 청구주장은 신빙성이 있어 보이고, 따라서 이 건 양도차익을 실지거래가액으로 하면, 부의 소득이므로 이 건 처분을 취소해야 된다는 청구주장은 이유있다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.