이유
1. 원처분 개요
청구인은 청구외 OOOO은행이 매도인인 전라북도 OO시 OO동 OO OO 대지(132평)와 동 지상건물(등기건물 38.3평, 미등기건물 66.3㎡)(이상 토지 및 건물을 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 위 은행의 대리인인 OO공사 OO지점으로부터 매매대금 47,015,000원(선순위 임차보증금 2,500,000원 별도)에 87.2.27 매매계약을 체결하여 계약금 4,800,000원과 1-4차 연불금 28,160,000원, 선순위 임차보증금 2,500,000원, 합계 35,460,000원을 불입한 상태에서 89.5.10 청구외 OOO외 1인(OOO)에게 매매대금 130,000,000원에 매매계약을 체결하여(계약당일에 계약금 20,000,000원, 89.6.20에 중도금 30,000,000원, 89.7.30에 잔금 80,000,000원을 각각 수령하게 되어 있음) 양도하였다.
처분청은 양도가액 130,000,000원에서 취득가액 32,960,000원, 선순위 임차보증금 지급액 2,500,000원, 기타 필요경비(취득세) 771,480원을 공제하여 양도차익을 93,768,520원으로 계산하고 92.7.18 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 46,205,760원 및 동 방위세 9,608,770원을 부과처분 하였다.
청구인은 이에 불복, 92.9.15 이의신청을 하여 92.10.21 그 결정서를 받고 다시 92.12.14 심사청구를 하여 93.2.12 심사결정서를 받은 후 93.3.27 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
가. 청구주장
(1) 청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO외 1인에게 양도함에 있어서 청구외 OO공사 OO지점에 35,460,000원만 불입한 상태에서 양도하였지만 나머지 14,055,000원(49,515,000원-35,460,000원)도 청구인이 부담하는 조건으로 양도하고 이를 공제하여 양도대금을 영수하였으므로 취득대금중 5-6차 연불금에 상당하는 동 14,055,000원을 취득가액으로 포함, 공제하여 양도차익을 계산하여야 하고,
(2) 청구인은 쟁점부동산을 양도함에 있어서 89.7.30 까지 명도해 주기로 하였으나 세입자들이 퇴거를 거부하므로 세입자들 5인에 합의금 11,000,000원을 지급하였는 바, 이 금액을 양도차익 계산시 공제하여야 하고,
(3) 취득세와 재산세 합계 1,099,380원도 필요경비로 공제하여야 한다는 주장이다.
나. 국세청장 의견
청구인은 쟁점부동산이 양도가액 130,000,000원에 대하여는 서로 다툼이 없는 한편, 그 취득가액을 60,530,000원으로 주장하고 있어 사실관계를 보면, 청구인이 OO공사에 불입한 금액은 계약금 4,800,000원을 포함한 32,960,000원과 특약사항인 선순위 임차보증금 2,500,000원만 인정되고 쟁점부동산의 세입자에 대한 퇴거 합의금 11,000,000원과 5,6차 연불금 14,055,000원에 대하여는 청구인이 부담하기로 한 약정사항이 없고 5,6차 연불금은 매수인인 OOO이 납부하였으며, 또 취득세와 재산세 1,099,380원중 재산세 327,900원은 필요경비 산입대상이 아니고 나머지 취득세 771,480원은 청구인의 이의신청을 계기로 이미 공제하였으므로 청구주장 이유없다는 의견이다.
3. 심리 및 판단
이 사건은
(1) 쟁점부동산의 취득시 계약금액중 5-6차 연불금 14,055,000원을 청구인이 부담했는지 여부와
(2) 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 세입자들에 대한 퇴거 합의금 지급액 11,000,000원을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부 및
(3) 취득세와 재산세 합계 1,099,380원이 필요경비 공제대상인지 여부에 다툼이 있다 하겠다.
처분청 과세내용과 청구주장을 비교하면 다음과 같다.
다 음
(단위 : 원)
구????? 분
처분청 과세
청 구 주 장
차??? 액
양 도 가 액
130,000,000
0
취득가액 (선순위 임차
보증금 지급액
2,500,000원
포함)
35,460,000
49,515,000
14,055,000
세입자에 대한 퇴거합의금
지급액
11,000,000
11,000,000
기타 필요경비
취득세? 771,480
취득세? 771,480
재산세? 327,900
327,900
양 도 차 익
93,768,520
68,385,620
25,382,900
가. 쟁점(1)에 대하여 본다.
살피건대
첫째, 청구인(매도인)과 청구외 OOO외 1인(OOO, 매수인)간에 89.5.10 체결된 부동산매매계약서(입회인 OOO)에 의하면 동 계약당시 OO공사에 미불입한 취득대금중 5-6차 연불금을 청구인이 불입한다는 특약사항이 없고,
둘째, 매도인인 OOOO은행의 대리인인 OO공사(OO지점)와 청구인간에 87.2.27 체결된 부동산매매계약서에 의하면 매매대금 57,015,000원(선순위 임차보증금 2,500,000원 별도)중 5차 연불금(7,020,000원)은 89.8.26, 6차 연불금(7,035,000원)은 90.2.26에 각각 불입하게 되어 있으며,
셋째, 89.8.1 OO공사(OO지점)와 청구외 OOO(매수인) 및 청구인(탈퇴자)간에 계약한 부동산매매갱개계약서에 의하면 매수인인 OOO이 5-6차 연불금을 납부하는 것으로 되어 있고,
넷째, OO공사 OO지점장이 92.10.15 발행한 계약(갱개)사실증명원에 의하면 당초 매수인인 OOO(청구인)가 89.8.11 갱개계약이 현재까지 불입한 금액은 32,945,000원(선순위 임차보증금 2,500,000원은 불포함)이고 동 갱개계약후 매수인인 OOO이 납부할 금액은 14,070,000원으로 되어 있으며,
다섯째, 쟁점부동산을 청구인으로부터 매수계약한 청구외 OOO외 1인(OOO)중 OOO는 90.11.5 사망하였고, OOO은 OO시에서 강원도 인제군 북면 OO리 OOOOOO로 90.5 전거하였는 바 청구주장에 대한 당심의 조회에 대하여 청구주장과 다른 회신(당심 접수 83.6.11 제2398호)을 하고 있다.
따라서 이상의 내용을 모두어 볼 때 쟁점금액 14,055,000원은 청구인이 부담한 것으로 보이지 아니하며 취득가액에 산입하지 아니함이 타당한 것으로 인정된다.
나. 쟁점(2)에 대하여 본다.
살피건대
첫째, 청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO외 1인(OOO)에게 양도한 후 이를 명도해 주기 위하여 세입자들(5인)에게 퇴거합의금조로 11,000,000원을 지급하였다고 주장하면서 이에 대한 입증자료로 세입자들이 각각 발행한 양 되어 있는 영수증의 사본 5매를 제시하고 있으나 동 영수증상의 금액을 합하면 청구주장금액과 달리 12,000,000원(OOO 2,500,000원, OOO 2,000,000원, OOO 2,500,000원, OOO 2,500,000원, OOO 2,500,000원)이 되어 청구주장이 신빙성이 없고, 달리 객관적인 증빙도 제시되지 아니할 뿐만 아니라 당심의 조회에 의하여 청구외 OOO이 회신한 내용에 의하면 세입자가 2인 뿐이었던 것으로 되어 있으며 또한 89.8.11 갱개계약서에 의하면 명도책임이 청구인에게 있지 아니하고 청구외 OOO에게 있는 바, 청구인이 쟁점부동산의 세입자들에게 퇴거합의금조로 11,000,000원을 지급하였다는 주장은 신빙성이 없는 것으로 인정되고,
둘째,
소득세법 제45조
제1항 및
동법시행령 제94조
를 보면 취득가액·설비비와 개량비·자본적 지출액·양도비만 필요경비로 보아 양도가액에서 공제하게 되어 있는 바, 토지·건물의 양도와 관련하여 지급한 임차인에 대한 보상금이나 이사비용은 필요경비에 산입되지 아니하는 것으로 해석된다. (국세청 재산 01254-2947, 88.10.13, 국심 83부2210, 84.1.10, 국심 90서747, 90.7.25, 국심 90전840, 90.7.27도 같은 취지임)
따라서 이상 내용을 모두어 볼 때 이 건 퇴거합의금 11,000,000원은 청구인이 실제 지급한 것으로 인정되지 아니할 뿐만 아니라 만약 실제 지급된 것이라 하더라도 자산양도차익을 계산함에 있어서 필요경비로 공제될 대상이 아니므로 이부분 청구주장은 이유없다고 판정된다.
다. 쟁점(3)에 대하여 본다.
청구인이 필요경비로 공제할 것을 주장하는 제세공과금 1,099,380원의 내역은 다음과 같다(청구인은 취득등기를 한 바 없어 등록세 부분에 대한 주장은 없다).
다 음
과????????? 목
금??? 액
취??? 득??? 세
재??? 산??? 세
771,480원
327,900원
계
1,099,380원
살피건대,
첫째, 취득세 771,480원은 처분청이 92.7.18 당초결정시에는 470,150원만 공제하였으나 그후 92.10월에 청구인의 이의신청(92.10.21)을 계기로 과세표준과 세액을 직권경정하면서 301,330원을 추가하여 합계 771,480원을 공제함으로써 청구인이 주장하고 있는 취득세 771,480원 전액을 필요경비로 공제하였음이 이 건 양도소득세 경정결의서에 의하여 확인되고,
둘째, 재산세는 당해 재산을 소유한다는 사실자체에 대하여 부과되는 것이므로 양도소득에서 공제할 필요경비에 해당하지 아니하는 바(대법원 82누386, 83.8.23 같은 취지임), 청구인이 주장하는 위 재산세 327,900원은 양도차액을 계산함에 있어서 공제될 대상이 아니라 할 것이다.
따라서 이부분 청구주장도 이유없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 청구주장이 모두 이유없으므로
국세기본법 제81조
및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.