이유
1. 원처분개요
청구인은 전라북도 익산군 함열읍 OO리 O OOOOOO 임야 3,273㎡, 같은 곳 O OOOOOO 임야 198㎡ 중 각각 ½지분(이하 “쟁점토지”라 한다)을 1988.6.14 취득하여 1995.11.10 양도하고 자산양도차익예정신고나 양도소득세과세표준확정신고는 이행하지 아니하였다.
처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 1996.8.2 양도소득세 결정전 통지를 하였고, 청구인은 1996.8.13 실지거래가액에 의하여 과세적부심사청구를 하였으며, 처분청은 과세적부심사위원회의 심의(불채택)를 거쳐 1996.9.16 기준시가에 의하여 양도소득세 11,784,800원을 결정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 1996.11.21 심사청구를 거쳐 1997.3.10 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
가. 청구주장
청구인은 처분청에서 양도소득세를 결정하기 전에 매매계약서를 제출하였으므로 실지거래가액으로 신고한 것으로 인정할 수 있는 바, 처분청에서 기준시가에 의한 양도소득이 실지거래가액에 의한 양도소득보다 많다고 하여 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 과세함은 국세기본법에서 정한 실질과세의 원칙에 위배되며, 또한 청구인이 양도한 전라북도 익산군 함열읍 OO리 O OOOO의 임야와 동 소재 O OOOO의 임야는 거의 같이 붙어 있으며 1990년의 공시지가는 6,000원으로 동일한 것으로 보아 지가가 같은 수준이어야 하는데도 불구하고, O OOOO 임야의 1995년의 공시지가는 20,300원이고 O OOOO의 공시지가는 5,800원으로 상당한 차이가 있음을 발견할 수 있으며, 인근의 다른 임야의 공시지가 변동사항을 보더라도 본인이 양도한 함열읍 OO리 O OOOO의 임야에 대한 공시지가가 잘못 적용된 것이 분명하므로 처분청이 잘못 결정된 공시지가를 적용하여 기준시가에 의한 양도차익과 실지거래가액에 의한 양도차익이 다르다 하여 실지계약서를 믿지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 것은 부당하다.
나. 국세청장 의견
청구인이 제시한 취득·양도시의 매매계약서를 보면, 취득시에는 청구인의 문중인 OO박씨 OO공파 문중대표와 계약을 하였고, 기준시가에 의한 취득가액(3,928천원)과 실지거래가액에 의한 취득가액(27,500천원)과의 차이가 많이 나고, 취득시기(1988년) 및 양도시기(1995년)를 비교하여 양도차익이 거의 없는 점 등으로 비추어 볼 때 청구인이 주장하는 실지거래가액은 그 신빙성을 인정하기 어려우므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
(1) 쟁점토지의 양도차익을 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 결정할 수 있는 것인지 여부 (주청구)
(2) 쟁점토지중 함열읍 OO리 O OOOO 토지에 대한 양도당시의 개별공시지가 적용이 부당한 처분인지 여부 (예비적 청구)
나. 관련법령
소득세법 제96조
제1호와 제97조 제1항 제1호 규정에서 양도가액과 양도가액에서 공제할 취득가액의 결정은 “양도한 자산이 토지와 건물인 경우에는 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·유보·기간·거래규모·거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있다.
같은법시행령 제166조
제4항 제3호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호의 단서에서 규정하는 대통령령이 정하는 경우로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 결정할 수 있는 것이며, 제5항 본문 및 제2호에서는 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가로 결정할 수 있다”고 규정하고 있다.
다. 사실 및 판단
(1) 주청구에 대하여
(가) 먼저 쟁점토지의 취득 및 양도 현황을 보면,
쟁점토지는 1988.5.10 매매를 원인으로 같은 해 6.14 OO박씨 OO공파 문중 대표인 청구외 OOO으로부터 청구인에게 소유권이전 되어 1995.10.10 매매를 원인으로 같은 해 11.16 청구인으로부터 청구외 OOO에게 소유권이전 되었음이 청구인과 처분청이 제출한 과세자료에 의해 확인된다.
(나) 다음으로 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 쟁점토지의 양도차익을 결정할 수 있는지 여부를 살펴본다.
청구인은 이 건 심판청구에서 쟁점토지에 대한 양도소득세를 실지거래가액에 의하여 과세해야 한다고 주장하면서 취득가액 및 양도가액에 관한 증빙자료로 취득 및 양도시의 매매계약서 및 거래상대방의 사실확인서를 제출하고 있으나,
첫째, 청구인이 주장하는 양도가액(34,000천원)은 기준시가(33,795천원)와 거의 차이가 없는 반면 취득가액(27,500천원)은 기준시가(3,928천원)의 무려 7배에 달하여 청구주장 취득가액은 기준시가와 현격한 차이가 있음을 나타내고 있다.
둘째, 쟁점토지 취득당시(1988.6.14)에 대한 양도당시(1995.11.10)의 기준시가 상승율이 860%인데 비하여 청구주장 실지거래가액의 상승율은 123%에 불과한 것으로 나타나고 있어 기준시가에 비하여 실지거래가액의 변동율이 현저하게 낮음을 알 수 있다.
셋째, 청구인은 청구인이 주장하는 취득 및 양도가액에 대한 증빙으로 매매계약서 및 거래상대방 사실확인서만을 제시하고 있을 뿐 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.
위의 사실을 종합해 볼 때 청구인이 주장하는 실지거래가액은 이를 인정하기 어렵다 할 것이므로 처분청이 과세적부심사위원회의 심의를 거쳐 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한 처분은 적법한 것으로 판단된다.
(2) 예비적 청구에 대하여
청구인은 처분청이 쟁점토지중 함열읍 OO리 O OOOO 토지의 개별공시지가를 기준시가로 하여 양도소득세를 과세한 데 대하여 당해토지 3,273㎡의 양도당시 개별공시지가(20,300원/㎡)가 나머지 쟁점토지인 OO리 O OOOO 토지의 개별공시지가(5,800원/㎡) 및 인근토지의 개별공시지가에 비하여 현저히 높게 고시된 점을 지적하면서 잘못된 공시지가의 적용으로 인하여 이 건 양도차익이 크게 산출되었다고 주장하고 있어 처분청의 개별공시지가 적용이 부당한 처분인지를 살펴본다.
당심이 쟁점토지 소관 행정기관인 익산시 함열출장소에 문의·조사한 바, 위 OO리 O OOOO 토지는 1994년 공시지가 고시당시 원석을 채취하는 석가공단지로서 공장용지로 분류되어 당해 토지특성조사표의 1995년 토지용도난에 공업용으로 표시되어 있음이 확인되고, 청구인이 쟁점토지를 양도한 후인 1996.8.27 토지소유자의 이의신청에 의해 인근 토지가격과 비슷한 수준으로 하향조정(1996년 개별공시지가 : 8,150원/㎡)된 사실이 밝혀졌다.
지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 및 개별토지가격합동조사지침(국무총리훈령 제241호)의 규정에 의하여 건설부장관 또는 시장·군수·구청장이 결정한 개별공시지가 자체가 부당하다거나, 당해 토지의 개별공시지가에 이의가 있는 자는 위 법률 제8조 및 위 조사지침 제12조의 2의 규정에 의한 이의신청 또는 재조사 청구를 하여 구제를 받아야 하는 것이므로 소득세법 관련 규정에 의거 당해 토지의 양도당시 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 부과한 처분에 대해서는 그 개별공시지가가 부당하다 하여 이를 다툴 수는 없다 할 것이다.(국심 95경2578, 1995.12.16 및 93광2964, 1992.2.4등 같은 뜻임)
라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유 없으므로
국세기본법 제81조
및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.