이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2011.5.16. OOO외 1필지 OOO B101, B102, B103호(토지 136.43㎡, 건물 457.02㎡, 이하 “이 사건 부동산”이라 한다)를 조희곤으로 부터 취득(매매)한 후, 2011.5.18. 이 사건 부동산의 취득가액을 OOO으로 하여 취득세 등을 신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액이 시가표준액 OOO에 미달하여 그 시가표준액을 과세표준으로 하고

「지방세법」제11조

제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO의 납부서를 청구인에게 교부하였고, 이에 청구인은 2011.5.18. 및 2011.6.7. 각각 납부하였다.

다. 이후 청구인이

2011.7.5. 시가표준액이 실거래가격보다 현저히 높다고 경정청구를 함에 따라, 처분청은 2011.7.18. 이 사건 부동산의 시가를 조사한 후, 2011.7.27. 시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등 감산특례를 적용하여 재산정한 시가표준액OOO을 과세표준으로 하여 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO으로 조정하여 차액 OOO을 환부하였다.

라. 이에 청구인은 2011.9.2. 조정된 시가표준액에 불복하여 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은

「지방세법」제4조

에 의거 과세표준을 산정한 것으로 보이나, 처분청이 처음 산정한 이 사건 부동산의 과세표준OOO은 취득 당시의 시가를 제대로 반영하지 못하여 시가대비 무려 3.6배를 초과함으로써 재산의 객관적 가치를 적절하게 반영한 것이라고 볼 수 없고, 그에 기초한 과세는 정당한 과세권의 범위를 일탈하여 국민의 재산권을 침해한 것이라고 볼 수 있으며, 이후, 경정청구에 대한 일부 감액도 처분청의 매우 자의적인 기준에 의거 산정된 것으로 이 사건 부동산의 시가를 적절히 반영하여 재산정하여야 한다.

나. 처분청 의견

이 사건 부동산의 시가표준액은

「지방세법 시행령」제4조

에 의거

「소득세법」제99조

제1항제1호나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 구조·용도·위치별 지수 및 건물의 경과연수별 잔존가액, 기타 여건에 따른 가감산율을 적용하여 산정한 것으로서, 이는 공적기관에서 건물의 제반요소 등을 감안하여 합리적인 시가산출체계를 마련하고자 재산의 객관적인 가치를 반영하는 기준으로 삼은 것이고,

취득세는 취득자가 물건을 사용하거나 수익·처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로, 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 산정되어야 하며, 개인간 거래에 있어 게재될 수 있는 부정을 배제하고 실질적인 조세부담의 공평과 조세정의를 실현하는 규정으로

「지방세법」제10조

제2항의 규정이 청구인의 재산권을 침해했다고 볼 수 없다.

또한, 일반건축물의 경우, 수급사정에 따라 늘 변동하는 것이므로 건물의 객관적인 가치를 평가하기 위해「시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등감산특례」에 따라 주변 상가시세 등을 조사하여 통상적인 감정가액을 산정한 것이 처분청의 자의적인 판단이라고 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

신고가액이 시가표준액보다 낮은 경우, 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 것이 적법한지 여부

나. 관련법령

(1) 지방세법(2011.12.31. 법률 제11124호 개정되기 전의 것)

제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하“시장·군수”라 한다)이 같은 법에 따라 국토해양부장관이 제공한 토지가격 비준표 또는 주택가격 비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장· 군수가 산정한 가액으로 한다.

② 제1항외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의장이 결정한다.

제10조(과세표준) ①

취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나

그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및

「소득세법」 제101조

제1항 또는

「법인세법」제52조

제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항

후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득

(2) 지방세법 시행령(2011.4.6. 대통령령 제22880호로 개정되기 전의 것)

제2조(토지 및 주택의 시가표준액)

「지방세법」제4조

제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은

「지방세기본법」제34조

에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시의 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다.

제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등)

① 법 제4조제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물 :

「소득세법」제99조

제1항제1호나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수

나. 건물의 경과연수별 잔존가치율

다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)

③ 법 제4조제2항에 따른 건축물, 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장ㆍ군수"라 한다)이 제1항의 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 산정하여 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사(이하 "도지사"라 한다)의 승인을 받아 결정한다. 다만, 시가의 변동 또는 그 밖의 사유로 이미 결정한 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사는 행정안전부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다.

④ 도지사는 제3항에 따라 시가표준액을 승인하거나 변경결정할 때 필요하다고 인정되는 경우에는 관할 지방국세청장과 협의할 수 있다.

⑤ 행정안전부장관은 제3항 본문에 따라 결정된 시가표준액에 대하여 조정이 필요하다고 인정되는 경우에는 국세청장과 협의하여 조정기준을 정한 후 해당 도지사에게 통보할 수 있다.

⑥ 도지사는 제3항에 따라 승인하거나 변경결정한 시가표준액을 관할 지방법원장에게 통보하여야 한다.

⑦ 제3항 본문에 따라 결정된 시가표준액은 시장ㆍ군수가 고시하고, 같은 항 단서에 따라 변경결정된 시가표준액은 도지사가 고시하여 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

⑧ 행정안전부장관은 제1항ㆍ제3항 또는 제5항에 따라 시가표준액에 관한 기준을 정하거나 승인을 할 때에는 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다.

(3) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률

제27조 (부동산 거래의 신고) ① 거래당사

자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.

1. 토지 또는 건축물

③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.

제28조 (부동산거래 신고가격의 검증 등) ① 국토

해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.

(4)

부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령(2005. 12. 구 건설교통부)

5. 가격검증

가. 가격검증 대상 : 가격검증은 부동산거래계약신고와 주택거래계약신고를 통해 신고처리된 거래건 중 다음 각 호를 대상으로 함.

1) 토지거래

2) 단독주택(단독 및 다가구, 다중주택포함)거래

3) 공동주택(아파트, 연립주택 및 다세대주택 포함)거래

(5) 2011년도 건물시가표준액조정기준(시흥시 2010-96 고시, 2010.12.29.)

6. 시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등 감산특례

가. 감산율

대상건물

감산율

비고

(1) 산정시가표준액 대비 시가비율? 0%초과~10%이하

90/100

(2) 산정시가표준액 대비 시가비율 10%초과~20%이하

80/100

(3) 산정시가표준액 대비 시가비율 20%초과~30%이하

70/100

(4) 산정시가표준액 대비 시가비율 30%초과~40%이하

60/100

(5) 산정시가표준액 대비 시가비율 40%초과~50%이하

50/100

(6) 산정시가표준액 대비 시가비율 50%초과~60%이하

40/100

(7) 산정시가표준액 대비 시가비율 60%초과~70%이하

30/100

(8) 산정시가표준액 대비 시가비율 70%초과~80%이하

20/100

(9) 산정시가표준액 대비 시가비율 80%초과~90%이하

10/100

나. 적용요령

(1) 건물신축가격기준액에 구조·용도·위치지수, 경과년수별 잔가율, 면적, 가감산특례(“가” 및 "나” 항목)을 적용한 후 산정된 건물시가표준액(이하 ”산정건물시가표준액”이라 함)과 토지시가표준액을 합산한 가액이 거래된 시가(부속토지를 포함하며, 적용요령 3)을 말함)보다 높은 경우로서

지방세법 시행령 제20조

제2항제2호의 적용대상이 되는 유상승계 취득시에 적용되는 취득세 건물시가표준액을 산정할 때에 한정하여 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 심리자료와 청구인의 항변자료에는 다음과 같은 사실들이 나타난다.

(가) 청구인은 2011.5.16. 이 사건 부동산을 조희곤으로부터 취득(매매)한 후, 2011.5.18. 이 사건 부동산의 취득가액을 OOO으로 하여 취득세 등을 신고하였다.

(나) 처분청은 위 청구인의 취득세 등의 신고에 대하여 신고한 취득가액이 시가표준액 OOO에 미달하므로 그 시가표준액을 과세표준으로 하고

「지방세법」제11조

제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO의 납부서를 청구인에게 교부하였고, 이에 청구인은 2011.5.18. 및 2011.6.7. 각각 납부하였다.

(다) 청구인은 2011.7.5. 시가표준액이 실거래가격보다 현저히 높다고 경정청구를 하였다.

(라) 처분청은 2011.7.18. 다음과 같이 이 사건 부동산의 시가를 조사하였다.

○ 취득가액 : OOO

○ 시가표준액 : OOO

(토지 : OOO, 건물 : OOO)

○ 감정(조사가액) : OOO

○ 감산적용 시가표준액 : OOO

○ 조사현황 : 부동산 시세파악을 위해 주변 부동산을 방문하여 시세를 조사한 결과, 이 일대 상가거래가 거의 없고, 평균 거래 금액 형성이 어려우나, 보편적으로 1층의 경우 평당 OOO선으로 높은 가격을 형성하고 있고, 2층의 경우 OOO, 지하의 경우 OOO선에서 가격대가 형성되어 있음

(마) 처분청은 2011.7.27. 시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등감산특례를 적용하여 재산정한 시가표준액OOO을 과세표준으로 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO으로 조정하여 차액 OOO을 감액결의하고 환부하였다.

(2) 쟁점에 대하여 살펴본다.

(가)

「지방세법」제10조

에서 취득세의 과세표준은 취득 당시 가액으로 하되, 취득당시의 가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 한다고 규정하면서, 다만,「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조의 규정에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득 등은 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있다.

(나) 건설교통부의「부동산 거래신고제도 업무처리요령」에 의하면 부동산 거래 신고가격의 검증은 부동산거래계약신고 및 주택거래계약신고처리가 완료된 거래정보 중 거래물건 유형이 토지, 단독주택(단독, 다가구, 다중), 공동주택(아파트, 연립, 다세대)인 경우에만 실시한다고 하고 있고, 일반 건축물과 그 부속토지의 경우 현재 거래가격검증체계를 형성해나가고 있는 단계에 있어 이에 대한 거래가격의 검증이 이루어지지 아니하고 있는 것이므로,

이 사건 부동산은 일반건축물(제2종 근린생활시설) 및 그 부속토지로서 청구인이 이 사건 부동산 매매계약에 대하여 부동산 거래신고를 하고 이에 따라 부동산 거래계약 신고필증을 교부받았다 하더라도 위 가격검증 대상 부동산에 해당하지 아니하므로,

「지방세법」제10조

제5항 제5호에서 규정한 사실상 취득가액의 적용대상에 해당되지 않는다고 할 것OOO이다.

(다) 따라서, 이 사건 부동산 취득에 대한 신고가액이 청구인의 경정청구에 따라 처분청에서 시가를 조사한 후「시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등감산특례」를 적용하여 재산정한 시가표준액에 미달하는 이상, 처분청에서 그 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출한 세액에서 기 신고·납부한 세액을 차감한 세액을 감액결정한 것은 적법하다 할 것이다.

(마) 아울러, 청구인은 시가표준액이 재산의 객관적 가치를 적절하게 반영한 것이라고 볼 수 없고, 그에 기초한 과세는 정당한 과세권의 범위를 일탈하여 국민의 재산권을 침해한 것이라고 볼 수 있으며, 이후, 경정청구에 대한 일부 감액도 처분청의 매우 자의적인 기준에 의거 산정된 것으로 이 사건 부동산의 시가를 적절히 반영하여 재산정하여야 한다고 주장하고 있으나,

시가표준액은 전국적인 지역사항 및 건물의 제반요소 등을 감안하여 합리적인 시가산출체계를 마련하고 이에 따라 산출된 시가표준액이 재산의 객관적 가치를 반영하였다고 보아

「지방세법」제10조

제5항에서 열거한 법인 등외 취득에 대하여 시가표준액을 취득가액의 최소기준으로 삼은 것이며,

또한, 취득세는 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득 당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 산정되어야 하고,

시가표준액이 재산의 객관적 가치, 즉 시가를 적절히 반영하는 한, 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 보도록 한 것은 집행과정에 게재될 수 있는 부정을 배제하고 실질적인 조세부담의 공평과 조세정의를 실현하는 규정이라 할 것OOO이다.

따라서, 처분청에서

「지방세법」제4조

제2항의 규정에 의하여 이 사건 부동산의 시가표준액을 산정하고, 이후 시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등감산특례를 적용하여 재산정한 시가표준액으로 취득세 등을 부과한 이상, 청구인의 주장은 달리 이유가 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「지방세기본법」 제123조

제4항과

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.