이유
1. 처분내용
처분청은 청구법인이 ’92사업년도(1.1～12.31) O에 콘도미니엄을 분양하면서 받은 시설관리운영료 및 위탁관리하기로 하고 받은 시설관리운영료와 기왕에 분양된 콘도미니엄의 명의변경으로 인한 시설관리운영료 증가액을 관리운영기간(20년)에 따라 안분계산하여 그 미경과기분에 대한 시설관리운영료 수입금액 4,975,557,087원을 선수금으로 계상하고 법인세과세표준을 △4,604,871,493원으로 신고한 것을 확인하고 위 시설관리운영료 4,975,557,087원을 당해 사업년도의 익금으로 보아 익금산입하고, 청구법인이 기왕에 선수금으로 계상한 시설관리운영료 O 당해 과세기간에 스스로 익금으로 안분계상한 1,026,765,932원을 익금불산입하여 93.10.16자로 그 과세표준을 △535,339,065원으로 경정하였고,
청구법인이 분양하면서 받은 OOO콘도시설관리운영료 1,805,000,000원 및 OO콘도시설관리운영료 13,818,181원 및 청구외 OOOO개발주식회사가 분양한 OO콘도미니엄을 청구법인이 위탁관리하기로 하고 위 콘도미니엄을 분양받는 자로부터 받은 시설관리운영료 270,090,898원을 특별부가세 과세대상이 되는 콘도미니엄 분양가액으로 보아 93.10.16자로 청구법인에게 특별부가세 655,313,950원을 경정고지하였다.
청구법인은 이에 불복하여 93.12.14 심사청구를 거쳐 94.4.12 심판청구를 하였다.
2. 청구법인의 주장 및 국세청장 의견
가. 청구법인의 주장
(1) 법인세과세표준 경정의 부당성
청구법인이 부채로 계상한 시설관리선수금을 처분청은 법인세조사결정시 이를 시설이용권리금으로 보아 그 받은 사업년도인 ’92사업년도에 익금가산 유보처리하였으나 이 시설관리선수금은 콘도미니엄시설관리 운영계약에 따라 시설관리기간인 20년간의 시설관리료로 받은 금액 O 시설관리기간이 경과하지 아니한 기간분에 해당하는 금액에 대하여 선수금으로 회계처리한 것이므로, 부채로 계상한 위 선수금은 그 본질상 장기적으로는 수익에 속하는 것이나 시설관리운영계약서에 명시하고 있는 바와 같이 관리운영기간에 따른 장기적 용역의 대가로 받은 수입이지 콘도미니엄분양대금의 일부 또는 이용권리금으로서 일시적 수익으로 받은 수입이 아닌 것이므로 부당하고, 수익인식기준(손익의 귀속사업년도)에 따른 국세청질의 회신문(법인 1264, 21-120, 83.1.13)을 받아 회계처리하여 왔음에도 불구하고 세무조사시 분양대금의 일부로 간주하여 과세하는 것은 부당하다.
(2) 특별부가세의 과세
OO콘도 시설관리료 270,090,898원에 대하여는 청구외 OOOO개발주식회사가 분양을 하고 관리회사인 청구법인과 피분양자간에 시설관리운영계약에 따라 20년간 관리협정을 체결하고 관리를 목적으로 받은 것인데 이를 분양대금의 일부로 보아 청구법인에게 특별부가세를 과세한 것은 부당하다.
나 국세청장 의견
휴양콘도미니엄의 소유권과 사용수익권을 분리하여 분양한 경우 사용수익권의 대가로 시설운영료를 분양대금으로 보아야 할 것인지와 시설관리운영료 수입이 선수수익에 해당되는지를 가리는 데 그 쟁점이 있는 바, 법인세법의 관련규정에 의하면 토지·건물과 부동산에 관한 권리는 특별부가세의 과세대상이 되는 것임을 알 수 있고, 청구법인이
및
동법 시행규칙 제123조
의 규정의 요건을 갖춘 휴양콘도미니엄의 소유권을 분양하면서 토지, 건물의 공유지분권 매매와 20년간의 시설관리운영용역제공의 대가로 받은 용역료로 구분한 계약서의 구체적 내용을 보면, 휴양콘도미니엄의 성질은 그 소유권을 처분할 권리와 사용수익할 권리로 분리될 수 있으나 이 둘이 결합되어 분양되어야만 휴양콘도미니엄의 분양으로 볼 수 있으며, 대법원 판결문(85누715, 86.2.25)에서도 시설관리운영료는 분양가액의 일부임을 밝히고 있는 점 등으로 보면, 처분청이 시설관리운영료수입을 콘도미니엄 분양가액으로 보고 법인과세소득금액계산상 ’92사업년도의 익금으로 보아 법인세 과세표준을 경정하고 특별부가세를 과세한 것은 정당하다는 의견을 제시한다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
이 건은
(1) 콘도미니엄 분양시 청구법인이 분양받는 자로부터 받는 이 건 시설관리운영료수입금액을 선수금으로 보지 아니하고 그 받은 사업년도의 소득으로 본 것이 타당한지의 여부와
(2) 청구법인이 위탁관리하는 콘도미니엄시설관리운영료 수입금액을 특별부가세과세대상 금액으로 본 것이 타당한지의 여부에 그 쟁점이 있다.
나. 관계법령
제1항 및 제2항의 규정에 의하면 “내국법인의 각 사업년도의 소득은 그 사업년도에 속하거나 속하게 될 익금의 총액에서 그 사업년도에 속하거나 속하게 될 손금의 총액을 공제한 금액으로 한다”고 하고 있고, “익금”이라 함은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 그 법인의 순자산을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수익의 금액을 말한다고 하고 있으며,
제1항의 규정에 의하면 “수익”이라 함은 법 및 이 영에 규정하는 것을 제외하고 다음 각호에 게기하는 것으로 한다고 규정하고 그 제3호에 자산의 양도금액을 열거하고 있고,
법인세법 제59조의2
제1항 및 제2항의 규정에 의하면 “특별부가세의 과세표준은 대통령령이 정하는 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 주식 또는 출자지분(이하 “토지등”이라 한다)의 양도로 인하여 발생한 양도차익으로 한다”고 되어 있고, “양도”라 함은 토지 등에 대한 등기에 관계없이 매도·교환법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 토지 등이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 되어 있다.
다. 사실관계
청구법인과 콘도미니엄을 분양받는 자와 사이에 작성된 콘도미니엄 분양계약서 제4조의 규정에 의하면 매매계약과 별도로 시설관리운영계약을 체결하도록 하고 분양받는 자는 시설관리료(시설이용권리금)를 지급하도록 규정하고 있는 바, 시설관리운영계약 제2조의 규정에 의하면 시설이용권리금을 부동산매매계약과 동시에 지급하여야 한다고 규정하고 있고 위 시설관리운영계약 제1조의 규정에 의하면 “콘도미니엄 매수인은 소유권과 이용권을 혼합한 공유지분의 상호이용시스템을 이해하고 재산권의 관리운영을 청구법인 또는 청구법인이 지정하는 제3자에게 위탁한다”고 되어 있고, 콘도미니엄 분양자인 청구법인이 이 건 콘도미니엄을 분양받은 공유자가 28일분의 사용권을 다 이용하지 않는 기간을 이용하여 객실판매 수입을 얻고 있으면서도 그 수입금액을 당해 공유자에게 분배하지 아니하고 있으며, 청구법인과 분양받은 자 사이에 분양계약에 의한 잔금지급시에 시설관리운영료를 일시에 지급받았음에도 불구하고 별도로 위 시설관리운영료와 내용이 거의 같은 관리비를 공유자들로부터 징수하고 있고, 위 시설운영관리료가 용역제공의 대가라면 그 수입지출이 공개되고 잉여수익 또는 부족액은 공유자에게 귀속되는 것으로 정산하여야 할 것인데 이에 관한 아무규정이 없으며, 분양받은 자가 공유지분을 양도하면 시설관리운영료의 일부를 양도자에게 반환하는 대신 그 반환된 액수의 돈을 새로이 공유지분권자가된 자로부터 다시 받게 되어 청구법인이 받는 시설운영관리료의 명목금액에는 증감이 없게되는 것이 확인된다.
위와 같은 사실을 종합하여 볼 때 청구법인이 분양하면서 받은 시설관리운영료는 매년 콘도미니엄을 사용하든 하지 않든 부담하는 연납시설운영관리료 또는 콘도미니엄 소유자가 콘도미니엄을 사용할 때마다 부담하는 관리비와 같은 단순한 용역제공의 대가가 아니라 콘도미니엄 분양계약서에 의하여 콘도미니엄 매수인이 그 소유권을 취득함과 아울러 이용권을 취득하여야 비로소 콘도미니엄을 이용할 수 있는데 이 건 시설관리운영료는 이용권을 취득하기 위하여 지급하는 이용권의 대가로서 이는 콘도미니엄 분양대금의 일부로 보인다(대법원 : 90누6361, 93.7.27).
다만, 청구외 OOOO개발주식회사가 분양한 OO콘도미니엄을 청구법인이 수탁관리하기로 하고 받은 시설관리운영료는 위 콘도미니엄의 분양자가 청구법인이 아니므로 이를 청구법인의 분양대금의 일부로는 보기 어렵고, 청구외 OOOO개발주식회사가 분양받은 자로부터 이용권의 대가를 받고 이를 위 OOOO개발주식회사가 수탁관리를 하는 청구법인에게 그 대가를 지급하여야 할 것을 이러한 과정을 생략하고 청구법인이 분양받는 자로부터 직접 동액의 위 이용권의 대가를 받은 것으로 보는 것이 타당하므로 위 콘도미니엄을 수탁관리하기로 하고 받은 270,090,898원을 청구법인의 콘도미니엄 분양대금으로 볼 수는 없다고 판단된다(대법원 94누2251, 94.6.28).
라. 쟁점1에 대한 적용 및 판단
사실이 이러하다면 청구법인이 콘도미니엄을 분양하고 시설관리운영료 명목으로 받은 금액은 용역제공의 대가라기 보다는 분양대금의 일부에 속하므로 그 받은 사업년도인 ’92.1.1～12.31 사업년도에 익금산입하는 것이 타당하다 할 것이고, 청구법인이 수탁관리하는 OO콘도미니엄의 시설관리운영료는 비록 청구법인의 콘도미니엄 분양대금은 아니라 할지라도 단순한 용역제공의 대가로 보기는 어렵고, 위에서 본 바와 같이 이용권의 대가라고 보아야 할 것이므로 그 받은 사업년도에 익금산입하는 것이 타당하다 할 것이다.
따라서 20년분 용역제공대가를 한꺼번에 받은 것이므로 ’93사업년도 이후 해당분에 대하여 선수금으로 계상하여야 한다는 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
마. 쟁점2에 대한 적용 및 판단
청구법인이 분양하고 받은 시설관리운영료는 콘도미니엄 분양대금의 일부에 속하는 것이므로 OOO콘도시설관리운영료 및 OO콘도시설관리운영료 합계액 1,818,818,181원을 분양대금으로 보아 이에 대하여 특별부가세를 과세한 것에는 잘못이 없다고 판단된다.
다만, 청구외 OOOO개발주식회사가 분양한 OO콘도미니엄을 수탁관리하기로 하고 청구법인이 받은 270,090,898원은 콘도미니엄 시설의 이용권의 대가라는 점에서는 청구법인이 분양한 콘도미니엄의 “시설관리이용료”와 유사하다 하겠으나 위에서 본 바와 같이 청구법인이 수탁관리하는 이 건 콘도미니엄의 시설관리이용료는 청구법인의 콘도미니엄 분양대금으로는 볼 수 없으므로 처분청이 이를 분양대금의 일부로 보아 청구법인에게 특별부가세를 과세한 것은 잘못이라고 판단된다.
이 건 심판청구는
및 65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.