이유
1. 처분개요
가. 청구인들은 2018.2.28. OOO토지 OOO㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 공동명의로 취득(매매)한 후, 2020.3.3. 이 건 토지 지상에 주거용 건축물(이하 “이 건 주거용 건축물”이라 하고, 이 건 토지와 합하여 “이 건 주택”이라 한다)을 청구인 aaa 단독명의로 취득(신축)하였고,
같은 날 이 건 토지의 지목을 변경(임야→대지)하였으며, 이후 2020.3.23. 청구인 aaa 단독명의의 이 건 건축물을 청구인들 공동명의로 변경(증여)함에 따라, 아래와 같이 취득세 등을 신고ㆍ납부하였다.
OOO
나. 처분청은 2차례 현지출장을 실시(2021.10.20., 2021.10.21.)한 결과, 이 건 주택이
제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제28조 제4항에 따른 고급주택에 해당하는 것으로 보아, 중과세율을 적용하여 2022.2.15. 청구인들에게 취득세 등 합계 OOO원(가산세 포함)을 부과ㆍ고지하였다.
다. 청구인들은 이에 불복하여 2022.5.18. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
가. 청구인들 주장
이 건 토지 중 일부는 주거용 건축물의 부속토지에 해당하지 아니하여 고급주택으로 보는 시가표준액 요건(6억원 초과)에 해당하지 아니한다.
(1) 이 건 토지를 도식화하면 아래 ＜그림＞과 같은데, 이 건 주택의 마당 앞쪽 토지 OOO㎡(아래 ＜그림＞ B.C 부분, 이하 “쟁점1토지”라 한다)는 인근 주택의 조망권 침해를 완화하기 위하여 계단식으로 옹벽을 쌓고 미관을 위해 평평한 부분에 조경을 한 것으로, 이 건 주택의 마당과 울타리로 경계가 구분되어 있어 이 건 주거용 건축물의 부속토지로 볼 수 없고,
OOO
이에 따라 쟁점1토지를 제외하고 이 건 주거용 건축물과 그 부속토지의 시가표준액을 산정하면 6억원 이하가 되므로 이 건 주택은 고급주택에 대한 취득세 중과세율 적용 대상에 해당하지 아니한다.
(가) 쟁점1토지는 울타리 및 돌담에 따라 주택의 부수토지와 경계가 명확하게 구분된다.
1) 쟁점1토지는 약 3∼4미터의 층으로 각각 구분되어 있으며, 공터는 돌담 및 울타리로 경계가 구분 지어져 있다.
제5항에서 별장, 고급주택, 고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다고 규정하여 경계가 명확하지 아니하는 경우에 부속토지를 포함하도록 하고 있다.
1구의 건물의 대지면적은 건물의 소유자가 건물의 사용을 위하여 사실상 공여하는 부속토지의 면적을 뜻하고, 공부상이나 건축허가상 주택의 부지로 되어 있는 토지를 말하는 것이 아니라 실제 담장이나 울타리 등으로 경계가 지워진 주택 부속토지를 말한다.
「지방세법 운영예규」 13-1에 따르면 “구내의 토지”라 함은 통상 담장 또는 울타리 등으로 경계가 구획된 토지를 의미한다고 규정하고 있으며, 감사원 및 행정안전부에서도 1구의 주택의 부수토지에 대하여 동일한 울타리 내를 기준으로 주택부수토지를 판단하여야 한다고 해석하고 있다.
2) 쟁점1토지는 위에서 언급한 바와 같이 돌담과 울타리를 통해 주택과의 경계가 명확히 구분되기에 주택부수토지로 볼 수 없으며, 대법원 및 행정안정부의 해석과 동일하게 적용할 수 있어 쟁점1토지 면적은 시가표준액 산정 시 포함하지 아니하여야 할 것이다.
(나) 쟁점1토지는 이 건 주거용 건축물과 경제적 일체를 이루고 있지 않은 토지이다.
1) 처분청은 쟁점1토지에 법면처리 된 부분은 급경사 지역에 위치하고 있어 필수 불가결한 요소로 주택의 효용과 편익을 위한 것으로 보인다고 주장하고 있으나, 그 특성상 주택의 대지로 사용하기에는 적절하다고 볼 수 없어 주거생활에 제공되는 건물의 효용과 편익을 제공한다고 볼 수 없다.
2) 대법원에 따르면 외관상 경사가 심하여 평지인 주택 부수토지와 쉽게 구별될 뿐만 아니라 곳곳에 전봇대 등이 세워져 있어 주택의 효용과 편익을 위한 시설인 마당이나 정원 등으로 사용하기에 적합하지 않은 경우 주택 부수토지로 볼 수 없으며, 심한 경사면의 토지로서 농수로 및 전봇대 등이 존재하는 등 그 특성상 주택의 대지로 사용하기에는 적절하지 않은 경우 주택과 경제적 일체를 이루면서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되기는 어렵다고 판시한 바 있다.
또한 조세심판원은 고급주택이 위치한 토지와 온실이 위치한 같은 동 토지 사이의 경계선상 철제 울타리가 설치 되어있는 사실이 확인되고, 토지와 주택 사이를 화분과 경계석으로 구분 짓고 있는 사실이 나타나는 바에 따르면 그 토지를 사회통념상 고급주택과 일체를 이루는 주거생활 공간으로서 부속토지라고 인정하기 어렵다고 본 바 있다.
3) 법면처리 된 쟁점1토지는 주택의 경사지역을 돌담으로 쌓아 인위적으로 울타리를 설치하고 만든 공간이고, 항공 촬영을 통해 바라보았을 경우 공터지역은 급경사를 이루고 있음을 알 수 있으며, 아래 주택과의 높이 차이가 상담함을 확인할 수 있다.
4) 쟁점1토지의 경우 취득 당시 경제적 용법에 따라 실제로 주거용 생활단위로 제공될 수 있는 구조를 갖추었는지 여부에 의하여 합목적적으로 판단하여야 한다. 즉, 쟁점1토지는 심한 경사면의 토지로서 그 특성상 주택의 대지로 사용하기에는 적절하지 않아 신축 당시 대지와의 고저차이에 따라 부득이하게 법면처리에 따라 발생된 공간으로 필수 불가결한 주택 부수토지의 요소로 보기 어렵고 단순 미적 환경을 위하여 설치된 것이 아니기에, 주택의 효용과 편익을 위한 토지로서 주거생활 공간으로 이용되고 있는 부속토지에 해당하지 아니한다.
5) 처분청은 쟁점1토지 2단면(이하 “B면”이라 한다) 일부에 조경수와 잔디를 식재되어 있고, 벤치를 설치하여 정원을 조성하였기에 주택 주변의 미적 환경을 고려한 것으로 볼 수 있어 주택의 효용을 높이고 있다는 의견이다.
당초 청구인들은 이 건 토지 1필지 전체 면적을 돌담으로 쌓아 올리려고 하였으나, 지역주민의 민원 및 관련 법령(
및 같은 법 시행규칙 제25조)에 따라 대지 안의 안전을 위하여 약 3∼5 미터의 돌담을 쌓고 층을 만들어 후퇴하는 방식으로 토목공사가 이루어져 쟁점1토지가 만들어지게 되었고, 주택 완공 전후로도 주택의 일부로 사용할 수가 없기에 철재 난간을 설치하였으며, 이후 출입이 거의 없었다.
B면 일부에 잔디 및 조경수가 존재하며 벤치를 설치하였으나, B면에 식재된 잔디와 조경수의 경우 경관이 좋은 상태라 볼 수 없고, 오히려 관리가 제대로 되지 않은 잡초가 우거진 상태로 이루어져 있다.
즉, 쟁점1토지의 B면적이 처분청이 주장하는 주택의 조경이나 조망을 위하여 정원을 조성한 것이라 볼 수 없어 주택의 효용과 편익을 증가시키는 것으로 보기 사실상 어렵다.
6) 처분청은 쟁점1토지가 주택의 공부상 1필지 면적에 포함되어 있고, 법면처리 된 부분은 급경사 지역에 위치한 이 건 주택에 필수 불가결한 요소로 주택의 효용과 편익을 위한 것으로 보인다는 의견이나, 1구의 건물의 대지면적은 공부상 1필지 면적을 기준으로 판단할 것이 아니라 건물의 소유자가 건물의 사용을 위하여 사실상 공여하는 부속토지의 현황을 기준으로 판단해야 하는 것이다.
7) 위 사실관계 및 대법원 판례 등을 종합하여 볼 때, 쟁점1토지는 하나의 주거생활에 제공되는 이 건 주거용 건축물의 효용과 편익을 제공한다고 볼 수 없으며, 그 특성상 주택의 대지로 사용하기에는 적절하다고 볼 수 없기에 주택과 경제적 일체를 이루는 사회통념상 주거생활공간으로 볼 수 없다.
(2) 쟁점1토지를 이 건 주거용 건축물의 부속토지로 본다 하더라도 이 건 주거용 건축물에 실제 사용되지 않는 OOO㎡(이하 “쟁점2토지”라 한다)를 제외한 실제 사용 면적을 기준으로 지방세 시가표준액을 산정하여야 한다.
(가) 이 건 토지 중 울타리 밖의 면적은 일부 식물 등이 자라고 있지만, 지형이 험준하고 좁고 가팔라 주택의 마당 또는 정원으로서 사용이 불가능하여 방치되어 있는 상태이다.
또한, 잡풀이 우거지며, 경사가 높아 현실적으로 조경이나 조망을 위해 존재한다고 보기도 어렵고, 그 일부는 쟁점1토지의 경계로 3∼4m 높이의 돌담 및 울타리로 구획되어 있어 물리적으로 사용이 어려운 상태이며, 일부 공간은 이웃집과의 경계로 실제로 사용되고 있지 않은 공터이다.
(나) 외관상 경사가 심하여 평지인 주택의 부속토지와 쉽게 구별될 뿐만 아니라, 곳곳에 전봇대 등이 세워져 있어 주택의 효용과 편익을 위한 시설인 마당이나 정원 등으로 사용하기에 적합하지 않은 경우 주택의 부속토지로 볼 수 없다고 한 판례를 고려할 때, 이러한 부분은 주택의 부속토지로 효용과 편익을 제공한다고 볼 수 없고, 사실상 경제적 일체를 이루는 주거생활공간으로 보기는 어렵다.
(다) 쟁점2토지 중 도로와 연접해 있는 부분은 주택의 출입문 밖의 지역으로 담장과 구분되어 있다. 현재 이 지역은 청구인들만이 배타적으로 사용할 수 있는 곳이 아닌, 인근 주민 등 불특정 다수가 아무런 제약 없이 통행할 수 있으며 도로로 사용되고 있는 공간이다.
조세심판원에서는 도로부지가 주택의 진출입만을 위하여 개설된 것으로 보기 어렵다고 보이는 경우로 주택과 울타리로 구분되어 있는 도로인 경우 주택과 일체를 이루는 주거생활 공간으로서의 대지에 해당된다고 보기는 어렵다고 결정한 바 있다.
마찬가지로 이 지역은 이 건 주거용 건축물의 사용을 위하여 사실상 공여하고 있는 부속토지라 볼 수 없기에 주택의 부속토지로 볼 수 없다.
(라) 처분청은 쟁점1토지로 내려가는 돌계단과 주차장 입구 부분은 미끄럼 위험이 있어 철재난간으로 막아 둔 상태이며 실제로 사용되고 있지 않은 공간이다.
또한 주차장 입구의 경우 앞서 설명한 것과 마찬가지로 청구인들만 배타적으로 사용할 수 있는 지역이 아니다.
해당지역의 인근은 좁은 도로로 이루어 있고, 우측에는 배수 로가 있어 해당 도로를 이용하는 운전자들이 주차장 입구의 부분을 이용하며 유턴을 하거나 잠시 주차하는 용도로도 많이 사용되고 있으며, 외부인들의 진입을 막거나 가림막을 설치하는 등 청구인들만 단독으로 주차장 입구 부분의 면적을 사용하지 아니하고 있는 실정이기에 이 건 주거용 건축물과 경제적 일체를 이루고 있다고 보기 어렵다.
나. 처분청 의견
(1) 「지방세법」상 1구의 건물의 대지인지 여부를 판단할 때 ‘당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 대지’인가 여부로 가려야 할 것이고, 주거용 건물과 한 울타리 안에 있는 토지는 특별한 용도구분이 있는 등의 다른 사정이 없는 한 주택의 부속토지라고 보아야 할 것이며, 1구의 건물의 대지면적은 건물의 소유자가 건물 사용을 위하여 사실상 공여하는 부속토지의 면적을 뜻하고, 이러한 1구의 주택에 부속된 토지인지 여부는 당해 토지의 취득 당시 현황과 이용실태에 의하여 결정되고 토지의 권리관계·소유형태 또는 필지 수를 불문한다고 할 것이다.
(2) 먼저, 쟁점1토지에 대하여 살펴보면, 처분청이 2차례 현지 출장하여 확인한 복명서 및 현황사진을 통해 이 건 주택 전면부의 경사지에 철재난간과 옹벽을 설치하고, 조경수와 잔디를 식재하였으며, 벤치를 설치하여 정원을 조성한 것이 확인된다.
쟁점1토지는 이 건 주택의 공부상 1필지 면적에 포함되어 있고, 특히, 법면처리된 부분은 급경사 지역에 위치한 이 건 주택에 있어서 필수 불가결한 요소로 주택의 효용과 편익을 위한 것으로 보이며, 이러한 법면처리된 사정 때문에 고급주택의 특성상 이를 주택 주변의 미적 환경을 고려한 것으로도 볼 수 있으므로 이 건 주택과 경제적 일체를 이루는 토지가 아니라고 하기는 사회통념상 무리가 있다고 할 것이다.
(3) 다음으로, 쟁점2토지에 대하여 살펴보면, 쟁점2토지의 경우 이 건 주택의 앞쪽 마당에서 쟁점1토지의 정원과 통하는 출입문이 있고, 쟁점2토지에는 그 출입문을 통하여 쟁점1토지로 연결되는 돌계단이 설치되어 있는 사실이 확인되며, 이 건 주택 뒤쪽의 연료탱크 및 주차장 출입구 또한 이 건 주택과 경제적 일체를 이루는 것으로 보인다.
(4) 따라서 쟁점토지는 이 건 주거용 건축물의 부속토지에 해당한다고 하겠으므로, 처분청이 이 건 주택이
제4항의 요건을 갖춘 고급주택에 해당하는 것으로 보아 한 이 건 재산세 등의 부과처분은 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
이 건 주택을 고급주택으로 보아 중과세율을 적용하여 취득세 등을 부과한 처분의 당부
나. 관련 법령 등: ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인들과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.
(가) 등기사항전부증명서에 의하면, 이 건 토지는 2017.11.25. 매매를 원인으로 2018.2.28. 청구인들 명의로 소유권이전등기가 경료되었다.
(나) 일반건축물대장에 의하면, 이 건 주거용 건축물은 2020.3.3. 사용승인되었고, 주용도는 단독주택, 대지면적은 OOO㎡, 연면적은 OOO㎡인 것으로 확인된다.
(다) 이 건 주택의 2020년 개별주택가격은 OOO원으로 이 건 토지 OOO㎡ 모두가 대지면적에 포함되어 산정되었고, 이 건 주거용 건축물의 시가표준액은 OOO원인 것으로 확인된다.
(라) 청구인들이 제출한 이 건 토지의 면적 산출표에 따르면, 쟁점1토지의 면적은 OOO㎡로 나타난다.
(마) 처분청 담당자는 2021.10.20., 2021.10.21. 2차례에 걸쳐 이 건 주택에 대한 현장확인을 실시한 결과, 쟁점1토지 및 쟁점2토지 모두 이 건 주거용 건축물과 경제적 일체를 이루는 주택의 부속토지로 보고하였다.
(바) 청구인들은 쟁점1토지를 이 건 주거용 건축물의 부속토지에서 제외하여 이 건 주거용 건축물과 그 부속토지의 시가표준액을 계산하면 OOO원, 쟁점2토지를 제외하는 경우에는 OOO원, 쟁점1토지 및 쟁점2토지 모두를 제외하는 경우에는 OOO원으로 모두 6억원 이하로 산출된다고 주장한다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다.
(가)
제1호에서 주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지로 규정하고 있으므로 쟁점주택이 고급주택에 해당되는지 여부를 판단함에 있어 그 부속토지를 포함하여야 하고, 공부상 지목에 관계없이 1구의 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지의 경우 주택의 부속토지로 보아 고급주택 여부를 판단하여야 할 것이다.
(나) 살피건대, 이 건 주거용 건축물의 건축물대장상 쟁점1토지 및 쟁점2토지 모두 대지면적에 포함되어 건폐율, 용적률 등의 요건을 충족함으로써 건축허가를 받은 것으로 보이는 점,
쟁점1토지의 경우 석재로 이루어진 계단으로 마당과 연결되어 있고 배수로, 집수정, 조경수, 벤치, 디딤돌 등이 설치되어 있어 이 건 주거용 건축물의 효용과 편익을 위한 정원 등의 기능을 하는 것으로 보이는 점,
쟁점2토지는 마당과 쟁점2토지를 연결하는 돌계단, 연접주택과의 이격 거리를 두기 위한 유휴공간, 실내주차장 진입로 등으로 사용되는 것으로 보이는바, 적극적인 주거용 공간으로 사용되지 않는다 하여 이를 주택의 부속토지에서 제외하기는 어려운 것으로 보이는 점 등에 비추어
쟁점1토지 및 쟁점2토지는 이 건 주거용 건축물과 함께 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 하나의 주거생활공간으로 인정되는 이 건 주거용 건축물의 부속토지에 해당한다 할 것이다.
(다) 따라서 처분청이 이 건 주택을 고급주택에 해당하는 것으로 보아 청구인들에게 한 이 건 취득세 등의 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로
제6항과
및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 지방세법
제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
8.제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[
제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 “취득당시가액”이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.
제16조(세율 적용) ① 토지나 건축물을 취득한 후 5년 이내에 해당 토지나 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 해당 각 호에서 인용한 조항에 규정된 세율을 적용하여 취득세를 추징한다.
3.제13조 제5항에 따른 별장, 골프장, 고급주택 또는 고급오락장
제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 별장ㆍ고급주택ㆍ고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.
3.고급주택: 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.
(2) 지방세법 시행령(2020.8.12. 대통령령 제30939호로 개정되기 전의 것)
제28조(별장 등의 범위와 적용기준) ④ 법 제13조 제5항 제3호에 따라 고급주택으로 보는 주거용 건축물과 그 부속토지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. 다만, 제1호·제2호·제2호의2 및 제4호에서 정하는 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지는 법 제4조 제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 6억원을 초과하는 경우만 해당한다.
2.1구의 건축물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 9천만원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지
(3) 주택법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1.“주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
(4) 건축법
제40조(대지의 안전 등) ④ 손궤(損潰: 무너져 내림)의 우려가 있는 토지에 대지를 조성하려면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 옹벽을 설치하거나 그 밖에 필요한 조치를 하여야 한다.
(5) 건축법 시행규칙
제25조(대지의 조성) 법 제40조 제4항에 따라 손궤의 우려가 있는 토지에 대지를 조성하는 경우에는 다음 각 호의 조치를 하여야 한다. 다만, 건축사 또는 「기술사법」에 따라 등록한 건축구조기술사에 의하여 해당 토지의 구조안전이 확인된 경우는 그러하지 아니하다.
1.성토 또는 절토하는 부분의 경사도가 1:1.5 이상으로서 높이가 1미터이상인 부분에는 옹벽을 설치할 것