이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2020.12.23. 부모인 aaa과 bbb(이하“매도인들”이라 한다)이 공동으로 소유하고 있던 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)에 대하여 매매계약을 체결하여 이를 취득한 후 계약서상 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고 「지방세법」(2019.12.31. 법률 제16855호로 개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제8호의 세율(1%)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 전자신고·납부하였다.

나. 이후 처분청은 청구인이 쟁점주택의 취득가액 중 매도인들에게 지급한 금액에 해당하는 부분은 유상취득으로 보고, 나머지 임차보증금에 해당하는 부분은 증여로 취득한 것으로 보아 증여로 취득한 부분에 대하여

「지방세법」제11조

제1항 제2호의 세율(3.5%)을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 세액을 차감한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 2021.6.11. 청구인에게 부과고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2021.8.25. 이의신청을 거쳐, 2021.12.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2020.12.18. 쟁점주택에 대한 매매계약서와 임대차계약서를 동시에 작성하였으며, 임대차계약서에 의거 잔금을 임차보증금으로 상계하고 나머지 대금을 금전으로 지급하는 방식으로 유상거래를 하였고, 통상적으로 아파트 매매대금 지급시 전세보증금을 매매대금에서 상계하는 방식으로 거래가 이루어지고 있다.

조세심판원과 국세청(국세)의 선결정례에서 전세보증금과 상계하는 방식으로 매매를 한 경우 이를 유상거래로 인정하고 있으며, 청구인이 위와 같이 거래한 방식은

「지방세법」제7조

제11항 제4호 나목에서 규정하고 있는 “소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우”에 해당하므로 주택유상거래에 해당하는 취득세율을 적용하는 것이 타당하다 할 것이므로, 처분청이 쟁점주택에 대하여 일부 무상취득세율을 적용하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1)

「지방세법」제7조

제11항 본문 및 제4호에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 보되, 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우에는 제외하도록 규정하고 있고, 같은 조 제12항에서는 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 보되, 다만 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다고 규정하고 있다.

(2)

「지방세법」제7조

제11항 및 제12항 단서규정의 입법취지 및 연혁을 살펴보면, 신설 당시(2014.1.1. 시행) 주택유상거래 세율이 인하됨에 따라 증여를 유상거래로 허위신고하는 사례가 증가하여, 금융거래내역 등으로 지급사실이 확인되는 경우에만 유상거래로 보도록 항목이 신설되었고, 제11항 제4호(대가를 지급한 사실을 증명하는 경우)를 통해 행정안전부 지침에서 금융거래내역 등으로 지급사실을 확인하되 해당 자금을 마련한 경로 등을 추적하도록 하여 변칙적인 증여를 통해 취득세를 탈루하는 사례를 방지하려는 것이 그 입법 취지이며, 이후 관련 규정이 한차례 개정(2016.1.1. 시행)되면서 종전에는 취득자가 취득대가를 지급한 것이 입증(통장사본 등)되면 주택세율을 적용하였으나, 개정 이후에는 대가 마련을 위한 취득자의 소득까지 증빙하도록 지방세법이 개정되었다.

(3) 또한 행정안전부에서는 직계존비속으로부터 부동산을 취득하면서 매매대금을 전세보증금으로 상계하는 경우에는 취득자의 소득증명이 있더라도 대금지급 사실 또는 채무승계사실이 없는 이상 전세보증금에 대해서는 유상거래로 볼 수 없으며, 직계존비속 간 주택거래 시 매수인이 해당 부동산을 담보로 금융기관으로부터 대출을 받아 잔금을 지급한 경우 등 취득자의 재산으로 그 대금지급 사실이 입증되는 경우에만 해당하는 금액을 유상취득으로 보아야 한다고 해석하고 있다.

(4) 법제처에서는

「지방세법」제7조

제11항은 개정 당시 주택 취득에 대해 유상거래의 취득세율보다 증여의 취득세율이 높음에 따라 변칙적인 증여를 통해 취득세를 탈루하는 사례를 방지하려는 것이 그 입법 취지라고 할 것인바, 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 그 실질이 증여임에도 그 형식상 부담부 증여라는 이유로 같은 항 제4호에 따라 대가를 지급한 사실이 증명되지 않은 경우에도 채무액에 상당하는 부분을 유상 취득으로 본다면, 이는 변칙적 증여를 통한 취득세 탈루를 방지하려는 입법취지를 형해화하는 결과가 된다고 할 것이고, 취득세는 증여를 통한 재산 또는 이득 등의 소득을 과세객체로 하는 증여세와 동일하게 취급할 것은 아니므로, 부담부 증여의 채무액에 상당하는 부분을 유상으로 취득하는 것으로 보려면, 같은 조 제11항 제4호에 따라 대가를 지급한 사실이 증명되어야 할 것이라고 해석하고 있다.

(5) 청구인은 매도인과 전세계약을 체결하여 쟁점주택의 잔금을 전세보증금으로 상계하여 관련 법에서 제시한대로 직계존비속 간의 유상거래를 하였고, 조세심판원과 국세청(국세)에서도 이를 유상거래로 인정하고 있다고 주장하나,

「지방세법」에서는 직계존비속 간 거래를 원칙적으로 증여로 보고 있으며, 예외적으로 이를 유상취득으로 보기 위해서는 소득증명 등과 함께 대가지급 사실이 입증되어야 할 것이며, 법제처 해석에서 볼 수 있듯이 취득세는 증여세와는 그 세목의 성격이나 형식, 규정 등을 달리 하므로 동일하게 적용할 사항은 아니라고 할 것이다.

청구인이 제시한 조세심판원 선결정례는 직계존비속 간의 거래라 하여 거래 당시 대가를 지급한 사실이 없다는 이유만으로 실제 유상거래임에도 이를 부인하는 합리적 기준 없이 차별하는 것으로 보고 있으나, 관련 법령의 입법취지 및 행정안전부, 법제처 해석에서와 같이 직계존비속 간의 거래는 일반적 제3자와의 거래보다는 더 엄격하게 적용하고 있어, 취득자의 소득금액 증명이 있더라도 대금지급 사실 또는 채무승계 사실 등이 없으면 전세보증금 상당액에 대해서는 유상거래가 아닌, 무상취득으로 보는 것이 조세법규의 엄격해석 원칙에 부합된다고 판단되므로, 개별적인 사건에 대하여 구체적 내용에 따라 판단하여야 할 것으로서 이 건과 사실관계가 다른 종전 선결정례를 그대로 인용하기는 어렵다 할 것이다.

(6) 또한 청구인은

「지방세법」제7조

제11항 제4호에 의한 규정과 전세계약 작성 시 확정일자를 받았으므로 전세보증금에 상당하는 부분을 증여가 아닌 유상거래에 해당되는 것으로 보아야 한다고 주장하나,

「지방세법」제7조

제12항에서 증여거래 시에도 증여자의 채무를 인수하는 부담부인 경우에는 부담부 부분을 유상으로 인정하도록 규정하고 있는데, 쟁점주택의 취득에 있어서는 쟁점주택을 취득하여 소유권자가 된 이후에야 소유자의 지위에서 비로소 전세를 설정할 수 있으므로 이를 증여자의 기존 채무를 인수하는 부담부라고 볼 수 없고, 설령 부담부 증여라고 하더라도 직계존비속으로부터의 부담부증여이기 때문에

「지방세법」 제7조

제12항 단서규정에 의거 제7조 제11항 적용대상으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되어야 유상으로 볼 수 있다 할 것인데, 청구인은 쟁점주택을 취득할 당시 매도인에게 지급한 것으로 증명되는 대가는 OOO원에 불과하고 매매대금의 약 67% 정도인 임대보증금에 대해서는 금융거래 내역 등에 의하여 대금지급 사실이 입증되고 있지 아니하다.

(7) 한편, 쟁점주택에는 당초부터 매도인인 부모가 거주하고 있었으므로 청구인이 승계할 임대차보증금이 존재하지 않는 점, 일반적인 거래에서는 채권확보를 위해 신속한 전세권 설정 등이 이루어지나, 청구인이 쟁점주택의 임대차계약에 따른 확정일자를 전세계약서상 잔금지급일(2020.12.24.) 및 과세전적부심사가 결정 통지(2021.6.4.)된 이후인 2021.6.11. 받은 점, OOO구에 있는 쟁점주택을 대전에 소재하는 공인중개사가 매매계약을 중개한 것과 전세계약서를 공인중개사 입회없이 매도인과 매수인이 작성한 것은 일반적인 거래에서는 발생하지 않는 거래형태인 점, 이의신청시 의견진술한 내용에서 매도인은 기존에 쟁점주택에 살아왔고 앞으로도 계속 거주할 계획임을 밝히고 있으므로 아들에게 이를 매매할 이유가 딱히 없는 점, 매도인의 매매사유는 정부의 부동산 정책에 동참하는 차원에서 이루어진 것(기존 2주택 보유상태)이라고 진술하고 있는 점 등을 살펴보면 청구인의 쟁점주택 취득 중 전세보증금과 상계한 부분은 유상취득에 해당되지 않는다 하겠으므로, 처분청이 전세보증금에 해당하는 부분을 무상취득으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

직계존비속간에 주택을 거래하면서 매매대금 중 일부는 현금으로, 나머지는 서로간에 임대차계약을 체결하여 임대보증금과 상계하는 방식으로 지급하기 한 경우 임대보증금에 해당하는 부분에 대하여 무상취득에 해당하는 취득세율을 적용한 처분이 적법한지 여부

나. 관련 법령

(1) 지방세법 (2019.12.31. 법률 제16855호로 개정된 것)

제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 "부동산등"이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.

1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우

2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우

3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우

4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우

가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우

나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우

다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다)받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우

라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다.

제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

2. 제1호 외의 무상취득 : 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28으로 한다.

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택[

「주택법」 제2조

제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}되고, 건축물의 용도가 주거용{

「영유아보육법」 제10조

제5호에 따른 가정어린이집,

「아동복지법」 제52조

제1항제4호 및 제8호에 따른 공동생활가정·지역아동센터(같은 조 제2항에 따라 통합하여 설치한 경우를 포함한다) 및

「노인복지법」 제31조

에 따른 노인복지시설로서 주거용으로 사용되는 시설은 제외하되, 「노인복지법」(법률 제13102호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따른 분양형 노인복지주택은 포함한다}으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다.

(가) 쟁점주택의 부동산등기부등본에 의하면 청구인은 2020.12.18. 매매를 원인으로 쟁점주택을 취득하였고, 가족관계증명서에 의하면 청구인은 매도인들(aaa, bbb)의 직계비속(아들)으로 확인된다.

(나) 부동산매매계약서에 의하면 청구인은 2020.12.18. 매도인들로부터 쟁점주택을 OOO원에 매수하는 계약을 체결하고, 2020.12.18. 계약금 OOO원, 2020.12.24. 잔금 OOO원을 각 지급하기로 약정한 것으로 확인된다. 해당 매매계약서 특약사항에 “매도인이 현 집에 전세 사는 조건으로 매매금액에서 전세금을 제외한 금액을 매수인이 지급하기로 한다”라고 기재되어 있다.

(다) 청구인의 제출한 금융거래 내역에 의하면 매매대금으로 2020.12.18. 계약금 OOO원, 2020.12.24. OOO원, 합계 OOO원을 매도인 중 아버지 계좌로 지급한 사실이 확인된다.

(라) 전세계약서에 의하면 청구인은 매매계약일인 2020.12.18. 매도인들과 임대차보증금을 OOO원으로 하는 임대차계약을 체결한 것으로 나타난다.

(마) 주민등록표에 의하면 매도인들 중 aaa(부)은 2008.12.1. 쟁점주택에 전입하였다가 2020.6.3. OOO도로 전출하였고, bbb(모)은 2008.12.1. 쟁점주택에 전입하였다가 OOO군으로 2차례 전출하였고, 2020.12.29. 쟁점주택으로 다시 전입하여 현재까지 거주하고 있는 것으로 나타나며, 청구인은 쟁점주택에 주소지를 두고 있었던 것으로 나타난다.

(바) 청구인은 소득에 대한 증빙으로 제출한 OOO세무서에서 발행한 소득금액증명과 근로소득원천징수영수증에 의하면 4년간(2017~2020)의 근로소득은 OOO원으로 확인된다.

(사) 처분청이 제출한 부동산 확정일자 자료를 보면, 계약일은 2020.12.18.이며, 보증금은 OOO원으로 하여 2021.6.11. 확정일자 처리를 한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴본다.

(가)

「지방세법」제7조

제11항 본문에서 직계존비속의 부동산을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 단서에서는 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 청구인이 직계존속인 매도인으로부터 쟁점주택을 취득하는 경우 증여(무상취득)로 취득한 것으로 간주되는 것이 원칙이고, 다만 같은 항 단서 및 각 호에 해당할 경우 유상 취득으로 볼 여지가 있을 뿐이다.

(나) 청구인이 직계존속으로부터 취득한 쟁점주택의 취득이 유상취득에 해당하기 위해서는

「지방세법」제7조

제11항 단서 및 제4호의 “해당 부동산의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 각 목 어느 하나에 의하여 증명되는 경우”로서, 해당 부동산의 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우(가목)이거나, 취득자의 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우(나목)이거나, 증여세를 신고하여 그 수증 재산의 가액으로 해당 부동산의 가액을 지급한 경우(다목) 또는 가목부터 다목에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우(라목)이어야 한다고 규정하고 있다.

(다) 이러한

「지방세법」제7조

제11항 제4호 각목의 규정은 직계존비속간의 부동산거래에 있어서 조세 회피를 위하여 직계존비속간의 부동산거래에 있어서 외관상 매매의 형태를 취하고 있다 하더라도 예외적으로 엄격하게 요건을 충족하는 경우에만 이를 유상거래로 인정하겠다는 의미로 보아야 할 것이다.

(라) 청구인의 경우를 살펴보면, 2017년부터 2020년까지 근로소득은 OOO원으로 쟁점주택의 총 매매대금 OOO원을 지급하기 위한 소득이 증명되는 경우에 해당되지 아니하고, 소유재산을 처분하거나 상속 또는 수증재산 등 청구인의 재산으로 그 대가를 지급한 경우에도 해당되지 아니하므로

「지방세법」제7조

제11항 제4호 각목에 해당하는 경우로 볼 수 없다 할 것으로서, 청구인이 쟁점주택의 매매대금 중 실제 금융자료에서 매매대금으로 지급한 것으로 입증되는 OOO원을 제외하고, 직계존비속과 임대차계약을 체결하여 임대보증금과 매매대금을 상계한 부분의 경우에는 증여로 취득한 것으로 간주할 수 밖에 없다 할 것이므로, 처분청이 이 부분에 대하여 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 별다른 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「지방세기본법」제96조

제7항과

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.