이유
1. 원처분 개요

청구인은 서울특별시 강동구 OO동 OOOOO OOOO OOOO(34평형, 이하 “쟁점OO”이라 한다)를 91.1.26 취득하여 92.9.19 양도하고 92.10.20 취득가액 140,000,000원, 양도가액 142,000,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고를 한 바 있다.

처분청은 청구인이 신고한 위 실지거래가액이 신빙성이 없다는 이유로 기준시가에 의하여 자산양도차익을 산출하고 93.11.1 청구인에게 91년 귀속분 양도소득세 5,591,660원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복, 93.11.24 심사청구를 거쳐 94.2.28 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점OO을 91.1.26자로 140,000,000원에 취득하여 92.9.19자로 142,000,000원에 양도하고 위의 실지거래가액에 의하여 92.10.20 자산양도차익 예정신고를 한 바, 처분청이 위 실지거래가액이 사실인지 여부를 확인하기 위하여 우편조회시 취득가액 140,000,000원에 대하여는 거래상대방이 확인하고 있으나 양도가액에 대하여 거래상대방으로 부터 회신이 없다는 이유만으로 기준시가에 의하여 과세함은 부당하고, 특히 양도당시 거래상대방인 청구외 OOO이 계약서(처분청 제시)상의 주소가 변경되지 아니하여 처분청의 우편질의 송달이 정확하였더라면 이를 수령하여 양도가액을 확인하여 주었을 것이며, 또 현지출장 조사도 없이 기준시가로 과세하면서 신고한 필요경비(취득세와 등록세 납부액)를 부인한 것은 부당하고, 위 실지거래가액의 진위여부는 당사자 뿐만 아니라 거래중개인에게서도 확인할 수 있으며, 또한 위 실지거래가액이 사실과 다를 경우 어떠한 처벌도 감수하겠다면서 실지거래가액을 입증하는 자료로 매매계약서, 거래사실확인서 등을 제시하고 위 실지거래가액에 의하여 과세하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

청구인이 이 건 양도차익 예정신고한 내용을 보면, 취득가액이 140,000,000원이고 양도가액이 142,000,000원이나, 검인계약서상 금액을 보면 취득가액이 105,000,000원이고 양도가액이 103,000,000원으로 처분청 조사에서 확인되며, 쟁점OO 매매계약서 외에 구체적이고 객관적인 금융자료를 제시하지 못하고 있음을 알 수 있어 쟁점OO 양도와 관련하여 자산양도차익 예정신고한 매매계약서상 매매금액은 신빙성이 없어 보이고, 이 건 처분청이 이와 같은 사유로

소득세법 제170조

규정에 의하여 양도 및 취득가액을 기준시가에 의한 과세처분은 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령을 본다.

쟁점토지 양도당시의

소득세법 제23조

제4항 단서, 제45조 제1항 제1호 단서 및

동법시행령 제170조

제4항 제3호를 모아보면 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정함을 알 수 있고,

동법시행령 제170조

제1항에서는 “양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”라고 규정하고 있다.

다. 이 건의 경우를 본다.

(1) 처분청의 과세경위를 보면

청구인은 쟁점OO을 양도하고 예정신고를 한 바 처분청은 취득가액 140,000,000원에 대하여 다툼이 없으나, 양도가액에 대하여 양도당시 거래상대방에 대한 우편조회 회신이 없을 뿐만 아니라 위 청구인주장 양도가액 142,000,000원은 소유권이전등기시 첨부된 검인계약서상의 양도가액 103,000,000원과 상이하여 실지거래가액을 확인할 수 없다고 보아 이 건 기준시가에 의하여 과세한 사실을 알 수 있다.

(2) 청구인은 소유권이전등기시 작성된 검인계약서(양도가액 103,000,000원, 취득가액 105,000,000원)는 사후에 임의로 작성된 계약서이며 실제는 쟁점OO을 142,000,000원에 양도하였다는 주장인 바, 이를 살펴보면

첫째, 양도당시 실제매매계약서와 검인계약서를 비교하여 보면, 실제매매계약서는 매매대금이 142,000,000원으로 계약금(15,000,000원) 중도금(40,000,000원), 잔금(77,000,000원)을 구분지급하도록 되어 있고 단서조항에 의하면 OO은행 융자금, 전세금, OO융자금등 매매조건에 대하여 상세히 기재되어 있고 중개인도 명기되어 있는 반면, 위 검인계약서는 특약사항(단서조항)에 매매조건이 전혀 기재되어 있지 아니할 뿐만 아니라 중개인의 기명날인도 없어 위 매매계약서중 양도가액 142,000,000원짜리의 계약서가 신빙성이 있어 보이고

둘째, 양수인인 청구외 OOO도 쟁점OO을 청구인으로부터 142,000,000원에 양수한 사실을 인감증명서를 첨부하여 확인하고 있고,

셋째, 부동산 시세를 알 수 있는 자료(OOOOO지:월간잡지)에 의하면, 쟁점OO의 취득당시인 91년 3월의 쟁점OO 평당가액이 5,880,000원으로 기재되어 있는 반면, 양도시기인 92년 9월에는 평당가액이 5,440,000원으로 기재되어 있어 양도당시의 가액이 취득당시에 비하여 오히려 하락된 사실을 알 수 있다.

위와같은 사실을 모두어 볼 때 청구인이 쟁점OO을 91.1.26자에 140,000,000원에 취득하여 92.9.19 142,000,000원에 양도하였다는 청구인 주장은 신빙성이 있어 보인다 할 것이다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.