이유
1. 사실 및 처분개요
청구인은 91.8.20 서울특별시 구로구 OO동 OOOOO 대지 175㎡ 및 그 지상주택 95.34㎡ (이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 OOO에게 양도하고 소득세법 소정의 신고를 하지 아니하였다.
처분청은 청구인이 법소정의 기간내에 자산양도차익예정신고나 과세표준확정신고를 하지 아니하였다 하여 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산(양도가액 : 149,924,740원, 취득가액등 : 3,225,756원, 양도차익 : 146,668,975원)하여 95.1.16 청구인에게 91년귀속 양도소득세 54,011,740원을 과세하였다.
청구인은 이에 불복하여 95.3.15 심사청구를 거쳐 95.7.8 이 건 심판청구를 하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
가. 청구인의 주장
쟁점부동산의 양도후 법소정기한내에 자진 신고하지 않아 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한다 해도 기준시가에 의한 양도차익(146,668,975원)이 실지양도가액 83,000,000원을 초과하니 실지양도가액을 한도로 양도차익을 계산하여 과세하여야 한다.
나. 국세청장의 의견
청구인이 쟁점부동산을 양도하고 자산양도차익예정신고나 과세표준확정신고를 하지 않았으므로 취득가액 및 양도가액을 기준시가에 의하여야 할 것이고,
청구인은 실지양도가액 83,000,000원을 양도차익으로 하여야 한다고 주장하면서 청구외 OOO와의 부동산매매계약서와 동인의 확인서를 제출하고 있으나, 부동산매매계약서상에는 중개인이 없고 양도가액도 토지의 개별공시지가(141,750,000원)의 58.7%에 불과한 것으로 보아 83,000,000원을 실지거래가액으로 보기 어렵다.
따라서 쟁점부동산의 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 결정고지한 당초 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 이 건의 쟁점은 기준시가에 의한 양도차익계산시 그 한도가 될 실지양도가액이 확인되는지를 가리는 데 있다.
나.
(양도소득) 제4항 제1호, 제45조(양도소득의 필요경비계산) 제1항 제1호 가목 및
같은법시행령 제170조
(양도소득금액의 조사결정) 제4항 제3호에서는 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득금액을 계산하기 위한 양도 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하되 양도자가
에 의한 자산양도차익예정신고나 제100조에 의한 과세표준확정신고시에 제출한 증빙서류에 의하여 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.
위 규정에 의하면 부동산을 양도후 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 양도 및 취득가액이 확인되지 않을 경우는 기준시가에 의해 양도차익을 계산하되
그 경우에도 계산된 양도차익이 확인된 실지양도가액을 초과하는 경우에는 그 실지양도가액을 한도로 양도차익을 결정하여야 한다는 것이 심판소 및 대법원의 확립된 견해이다.
다. 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 위 자산양도차익예정신고나 과세표준확정신고를 법소정의 기간내에 하지 않아 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 하여 양도차익을 계산하여야 한다는 점에 대해서는 다툼이 없다.
다만 청구인은 처분청이 비록 기준시가에 의하여 양도차익을 계산할지라도 그 양도차익은 청구인이 실지로 양도한 가액(83,000,000원)을 한도로 하여야 한다고 주장하면서 실지양도가액임을 입증하는 증빙자료로서 검인양도계약서 사본, 청구인의 비망록 및 예탁금통장 등을 제시하고 있는 바,
첫째, 청구인은 쟁점부동산 실지양도가액이 83,000,000원이라 주장하고 있으나 이는 쟁점부동산의 기준시가 149,924,740원(토지의 91년 개별공시지가 141,750,000원+건물의 과세시가표준액 8,174,740원) 대비 55.4%(토지가격만 비교시 58.7%)밖에 안 되는데 반하여 쟁점토지의 개별공시지가는 91.1.1 기준 810,000원/㎡에서 92.1.1 기준 845,000원/㎡으로 양도당시에는 지가가 상승추세 이었으며 쟁점부동산이 도시계획상 일반주거지역에 속하여 달리 시가가 낮게 거래될 특별한 이유도 발견할 수 없다는 점등을 고려할 때 청구주장에 신빙성이 없어 보이고
둘째, 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 중개인도 없이 쌍방간에만 작성 날인되었고 당 심판부에서 계약서 원본의 제시를 요청하였으나 분실을 이유로 제시하지 못하고 있어 위 계약서의 진실성에 확신을 주지 못하고 있으며
셋째, 청구인이 제시한 위 비망록(주머니용 수첩)과 OOO동 OOO금고 보통예탁금통장(계좌번호 : OOOOOOOOO, 예금주 : 청구인)을 보면 91.6.29 20,000,000원(청구인은 계약금 수령액임을 주장), 91.8.19에 58,700,000원(청구인은 잔금수령액임을 주장)에 총 78,700,000원을 수령하여 통장에 입금한 것으로 나타나나, 청구인이 주장하는 실지양도가액 83,000,000원 및 위 부동산매매계약서상 지급약정 내용(91.6.5 계약금 13,000,000원, 91.6.30 중도금 50,000,000원, 91.8.19 잔금 20,000,000원)과는 차이가 있어 이 또한 청구주장을 입증할 확실한 증빙자료로 채택하기는 어렵다 하겠다.
위 사실관계를 종합해 볼 때 청구인이 주장하는 실지양도가액(83,000,000원)은 입증서류에 의해 확인되지 못하는 경우에 해당되므로 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산(146,668,975원)하여 과세한 처분청의 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.