이유
1. 처분 개요

가. 청구인은 2008.10.11. OOOOO OOO OOO OOOO OOOO OOOO OOOO, OOOO, OOOO｛토지 40.28㎡, 건물 184.55㎡(근린생활시설), 이하 “이 건 상가”라고 한다｝를 OOO으로부터 취득가격 750,000,000원에 매매계약을 체결하고, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 따라 동 금액을 실제거래가격으로 하여 처분청에 2008.10.13. 부동산 거래신고를 하였다.

나. 처분청은 청구인이 2008.10.14. 실제거래가격을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고하려 하였으나,

실제거래가격이 시가표준액에 미달하자 이 건 상가의 시가표준액 942,455,715원을 과세표준으로 하고

「지방세법」제112조

제1항 및 제131조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 18,849,100원, 농어촌특별세 1,884,900원, 등록세 18,849,100원, 지방교육세 3,769,820원, 합계 43,352,920원을 신고하도록 하였고, 청구인은 2008.10.15. 동 세액을 납부하였다.

다.

청구인은 이에 불복하여 2008.11.26. 이의신청(2009.2.5. 기각결정)을 거쳐 2009.3.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 이 건 상가를 실제 750,000,000원에 취득하였고, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」의 규정에 의해 부동산 거래신고를 하였으므로 사실상의 취득가격으로 보아야 하며,

「지방세법」제111조

제5항 제5호에서

「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제28조의 규정에 의하여

“검증이 이루어진 취득”으로 규정하고 있을 뿐 상가를 제외하는 명문규정이 없음에도 검증이 이루어지지 아니한 것으로 봄은 부당하고, 실제거래가격을

시가로 볼 경우 판례(OOO OOOOOOOOO OO OOOOOOOOOO OO) 등에서 시가를 초과하는 시가표준액으로

취득세 등을 과세한 처분은 위법한 것으로 판결하고 있으므로, 이 건 상가의 실제거래가격 750,000,000원을 과세표준으로 하여 취득세 등을 과세하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 이 건 상가를 취득하면서「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 의하여 처분청에 부동산 거래신고를 하였으나, 이 건 상가는 주택이나 토지와 달리 검증체계를 구축·운영하지 아니함에 따라 부동산거래가격의 검증이 이루어지지 아니하여 청구인이 신고한 실제거래가격을 지방세 법령에서 정한 사실상의 취득가액으로 볼 수는 없는 것이며, 따라서

「지방세법」제111조

제2항에 의하여 청구인의 부동산 거래신고가액이 시가표준액에 미달하므로 그 시가표준액을 과세표준으로 하여 이 건 취득세 등을 과세한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

상가를 취득하면서 부동산 거래신고를 한 실제거래가격이

시가표준액에 미달하는 경우

시가표준액을 취득세 등의 과세표준으로 하여 취득세 등을 과세함이 적법한지 여부

나. 관련 법령

(1) 지방세법

제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

②

제1항의 규정에 의한 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다

.

1.

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액.

다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액으로 한다.

2.

제1호외의 건축물

(새로 건축함으로써 취득당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다)과 선박ㆍ항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 참작하여 정한

기준가격에 종류ㆍ구조ㆍ용도ㆍ경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액

⑤

다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및

「소득세법」 제101조

제1항 또는

「법인세법」 제52조

제1항에 따른 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다

.

5. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조의 규정에 의한

신고서를 제출하여

동법 제28조

의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득

제130조(과세표준) ① 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록당시의 가액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만,

신고가 없거나 신고가액이

제111조 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는

시가표준액을 과세표준으로 한다.

③ 제111조

제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불

구

하고 동조동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로

한다.

다만, 등기·등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로

그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.

(2) 지방세법 시행령

제80조(토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등) ① 법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택 외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각 호의 방식에 의한다.

1. 건축물 :

「소득세법」제99조

제1항 제1호 나목의 규정에 의하

여 산정·고시하는 건물신축가격 기준액에 다음 각 목을 적용한다.

가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수

나. 건물의 경과연수별 잔존가치율

다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율

③ 법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장·군수가 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 도지사의 승인을 얻어 결정한다. 다만, 이미 결정한 시가표준액이 시가의 변동 또는 기타 사유로 그 적용이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사는 행정자치부장관의 승인을 얻어 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다.

(3) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률

제27조(부동산거래의 신고) ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의

실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산

(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산)

소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다

. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.

1. 토지 또는 건축물

2. 「도시 및

주거환경정비법」 제48조

의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위

3.

「주택법」 제16조

의 규정에 따른 사업계획승인을 얻어 건설공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위

② 중개업자가 제26조 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성ㆍ교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.

③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.

⑤ 거래당사자는 중개업자로 하여금 제2항의 규정에 의한 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구하여서는 아니 된다.

제28조 (부동산거래 신고가격의 검증 등) ① 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 한다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 이 건의 사실관계를 보면

(가)

청구인은 2008.10.11. 이 건 상가를 OOO으로부터 750,000,000원에 취득하는 부동산매매계약을 체결하였으며, 2008.10.13. 이 건 상가의 취득과 관련하여 처분청에 부동산 거래신고를 하고 부동산거래신고필증(OOOO OOOOOOOOOOOOOOOOOOO)을 교부받았다.

(나) 청구인은 2008.10.14. 처분청에 취득세 등을 신고하면서 처분청의 지도에 따라 아래와 같이 이 건 상가의 과세표준을 시가표준액942,455,715원으로 하여 신고하고 처분청은 이를 징수결정 하였다.

(단위 : 원, ㎡)

물건내역

건물신축

가격기준액

적 용 지 수

경과년수별

잔 가 율

1㎡당과표

면적

가감산율

시가표준액

구조

용도

위치

토지

비209

(개별공시지가)

18,000,000

15.84

285,120,000

비210

18,000,000

13.64

245,520,000

비211

18,000,000

10.80

194,400,000

건물

(전용)

비209

510,000

100

125

130

94

779,000

105.48

80

65,735,136

비210

510,000

100

125

130

94

779,000

90.83

80

56,605,256

비211

510,000

100

125

130

94

779,000

71.89

80

44,801,848

건물

(공용)

비209

510,000

100

80

130

94

498,000

39.00

80

15,537,600

비210

510,000

100

80

130

94

498,000

33.58

80

13,378,272

비211

510,000

100

80

130

94

498,000

15.00

80

10,589,472

부대/구축물

비209

4,235,026

비210

3,646,732

비211

2,886,373

합계

942,455,715

(2)

「

지방세법」 제111조

제2항에서 취득세의 과세표준은 취득자가 신고한 취득당시의 가액으로 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항 본문 및 제5호에서는 제2항 단서에 불구하고 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여

동법 제28조

의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득에 대하여는 그 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있다.

(3) 청구인은

「지방세법」제111조

제5항 제5호에서 “

「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제28조에 따라 부동산거래 신고가격에 대한 검증이 이루어진 취득”으로 규정하고 있을 뿐

상가를 제외하는 명문규정이 없음에도 이 건 상가에 대한 검증이 이루어지지 아니한 것으로 봄은 부당하다는 주장이나,

「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제28조 제1항에서 국토해양부장관에게 부동산거래가격 검증체계의 구축ㆍ운영에 관한 권한 및 의무를 부여하는 한편 위 검증체계의 내용을 구체적으로 명시하지는 아니한 점, 이 건 상가의 신고가격에 대하여 검증을 하지 아니함은 같은 법 제28조 제1항에 따른 검증체계 구축ㆍ운영의 일환으로 보이는 점, 따라서 처분청이 청구인의 신고가액에 대하여 같은 법 제28조에 따른 검증을 하지 아니한 것을 두고 “자의적으로 이 건 상가의 거래를 주택이나 토지의 거래와 달리 취급한 것”이라고 하기는 어려운 점 등에 비추어 보면, 비록 같은 법 제28조가 검증의 대상에서 상가를 제외하고 있지 아니하고, 같은 법에 따른 부동산거래신고의 취득가격에 객관성이 담보된다고 하더라도, 그러한 사정만을 가지고 이 건 처분이 조세평등주의에 위반된다고 볼 수는 없다 할 것이다.

(4) 또한, 청구인은 대법원의 판례(OOOOOOOOO OO, OOOOOOOOOO OO) 등을 제시하면서 자신이 이 건 상가를 취득할 당시의 시가가 750,000,000원임을 전제로 시가표준액이 이를 초과한다고 주장하나, 당해 판례는 감정가액을 시가로 인정한 전제하의 판결로서 이 건과는 상이하며, 청구인이 이 건 상가를 750,000,000원에 매수하였다는 사실만으로는 당해 매수가격이 이 건 상가를 취득할 당시의 객관적인 가치를 적절하게 반영한 시가라고 단정하기 어렵고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단되며, 처분청이 이 건 상가의 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「지방세법」제77조

제5항과

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.