이유
1. 처분 개요

청구인은 ’67.11.22 청구외 OOO과 공유로 취득한 서울특별시 강서구 OO동 OOOOO 대지 1,322.7㎡(당초 면적은 2,384㎡이었으나 환지처분결과 1,322.7㎡로 됨, 청구인 지분은 357.417 / 1,322.7임, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 공유자인 청구외 OOO과 함께 ’78.9.15 청구외 OOO에게 매도계약 체결하고 ’90.3.23 서울지방법원 남부지원에서 매수자인 청구외 OOO과 화해조서를 작성한 후 ’91.1.16 청구외 OOO에게 이전등기하였다.

처분청은 쟁점토지의 양도일을 등기접수일인 ’91.1.16로 보고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 후 ’95.1.16 청구인에게 ’91년도분 양도소득세 163,860,870원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 ’95.2.27 심사청구를 거쳐 ’95.6.22 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

① 청구인은 ’67.11.22 서울시 강서구 OO동 OOOOO 대지 1,322.7㎡중 451,626 / 1,322.7 지분을 취득하여 보유해 오다가 ’78.12.25 공유자(지분 871.074 / 1,322.7) OOO과 함께 주택건설업자 OOO에게 80,000,000원에 매도계약을 체결하고 계약금은 당일, 최종 잔금은 ’79.3월에 수령하였다. ’79.7월 말 동 지상에 연립주택 2개동 14세대를 완공하여 분양되기 시작하자 청구외 OOO은 청구인에게 이전등기서류를 요구하기에 당초 약정대로 양도소득세 부담을 책임지겠다는 확약서를 받아 낸 다음 일차로 등기이전서류를 교부하여 주었다. 그런데 청구외 OOO은 중간 이전등기 절차를 생략한 채 직접 입주자에게 대지 지분등기를 하여 주고는 일차 이전등기지분에 대한 양도소득세 신고·납부 약속을 이행하지 않은 상태에서 다른 입주자들의 지분등기에 필요한 등기이전서류의 추가 교부만 요구하였으므로 청구인은 약속불이행을 내세워 추가교부를 보류하였고 결국 ’91.6월 일차 지분 이전등기 토지에 대한 양도소득세를 청구인이 부담하게 되었다. 그 뒤로 청구외 OOO은 ’84년과 ’85년에는 법적조치를 취하겠다는 협박성 내용증명까지 보내왔고 ’90년 초에 OOO이 청구인을 상대로 서울지방법원남부지원에 소유권이전등기 청구소송을 제기하였다. 청구외 OOO이 청구인을 상대로 소송을 제기한 이유는 청구인이 지분 소유했던 당해 대지의 연립주택 14세대 소유자가 각자의 토지지분의 일부가 누락된 사실을 알고 청구외 OOO에게 민사형사책임을 지우려고 했기 때문이다. 몇번의 재판출석 끝에 법정화해를 하여 ’90.4.9 청구외 OOO으로부터 ’81년도 양도소득세 1,116,284원을 변제받고 같은 날 청구외 OOO과 OOO(연립주택 대표) 연명의 공증각서를 받고 ’91.1.16 OOO에게 이전등기한 것이므로 쟁점토지의 양도일은 잔금청산일인 ’79.3월이다.

② 기준시가에 의하여 산출한 양도차익(265,546,770원)이 실지거래가액(매매대금 80,000,000원 중 청구인 지분 상당액 21,617,418원)을 초과하므로 부당하다.

나. 국세청장 의견

이 건의 양도시기를 법원판결에 의해 이전된 날인 ’91.1.16로 보아 과세한 처분의 정당성을 살펴보면,

첫째, 청구인은 쟁점토지를 ’78.12.25 건축업자인 청구외 OOO에게 양도하기로 계약체결 후 계약금 30,000,000원을 지급하고 잔금 50,000,000원은 ’79.5.30까지 현금으로 지급하기로 계약체결하였다는 매매계약서를 제출하였으나 거래당사자인 청구외 OOO이 제출한 자료상에는 계약일이 ’78.9.15이고 거래가액들도 서로 일치하지 아니하여 매매계약서를 사실로 보기 어렵고,

둘째, 잔금 수령후에도 소유권 이전하지 아니한 것은 청구인이 부담할 양도소득세 등 1,116,280원을 매수인이 이행하기로 합의하였음에도 이행하지 아니하여 소유권 이전하지 않은 것이라 하나 매매계약서 등 관련서류 등에 의거 이러한 사실이 확인되지 아니하고,

셋째, 매수자인 청구외 OOO은 청구인이 소유권 이전에 응하지 아니하여 소유권 이전등기 청구소송을 통해 청구인이 기 납부한 양도소득세를 부담하기로 화해조서를 작성후 법원의 판결에 의해 소유권이 이전된 것이라 하나, 청구외 OOO의 경우 당초부터 1백여만원의 양도소득세를 부담하기로 청구인과 사전 합의된 사항이라면 법원의 소송비용까지 부담하면서 청구소송을 할 필요가 없다고 생각하며, 또한 매매계약일 이후 등기이전일까지의 등기가 지연된 사유가 명확히 나타나지 아니하므로 사적인 매매계약서만을 근거로 쟁점토지의 양도시기를 판단하기 어려우므로 등기부의 소유권 이전일을 양도일로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점토지의 양도일을 등기접수일로 보고 양도소득세를 과세한 처분의 당부

② 기준시가에 의한 양도차익이 실지거래가액을 초과하는지 여부

나. 관련 법령

소득세법 시행령 제53조

[양도 또는 취득의 시기] 제①항에 의하면 자산의 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되, ① 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하고, ② 다만 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일 까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 함을 알 수 있다.

다. 쟁점토지의 양도일을 등기접수일로 보고 양도소득세를 과세한 처분의 당부 (쟁점 ①)

1) 사실관계

이 건 토지는 당초 면적은 2,384㎡이었으나 ’82년 환지처분으로 1,322.7㎡로 되었으며, 청구인은 ’67.11.22 이 건 토지중 1,322.7분지 451.626를 취득하고 청구외 OOO은 ’67.11.30에 1,322.7분지 871.074를 취득하여 공유하던중 ’78.9.15 주택건설업자인 청구외 OOO에게 이 건 토지를 매도하기로 계약하고 ’79.7.31 공유자인 OOO과 매수인 OOO은 이 건 토지상에 연립주택 2동 14세대를 준공하였으며, 청구인은 ’80.10.6 청구인 지분중 1,322.7분지 94.209를 위 연립주택의 피분양자인 청구외 OOO에게 이전하였고 나머지 지분 1,322.7분지 357.417(쟁점토지)에 대하여 매수인 OOO은 ’90.1 청구인을 상대로 서울지방법원 남부지원에 소유권 이전청구소송을 제기하였으나 ’90.3.23 청구인과 매수인 OOO은 소송상 화해를 하고, ’91.1.16 쟁점토지의 소유권을 매수인 OOO에게 이전등기한 사실이 등기부 등에 의하여 확인된다.

2) 청구인은 쟁점토지는 이 건 토지의 일부로서 이 건 토지는 ’78.12.25 공유자인 청구외 OOO과 함께 매수인 청구외 OOO에게 80,000,000원에 매매계약하고 ’79.3월 잔금을 받았으나 매수인 청구외 OOO이 양도소득세 부담약속을 지키지 아니하여 이전등기가 지연되었을 뿐으로서 그 후 매수인 청구외 OOO으로부터 양도소득세의 보장을 받고 법정화해를 하여 이전등기하였으므로 쟁점토지의 양도일은 잔금청산일인 ’79.3월로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 제출한 매매계약서상의 거래사실과 거래당사자인 청구외 OOO이 제출한 자료상의 계약사실내용이 서로 다르고, 청구인이 제시하는 매매계약서에 잔금지급은 ’79.5.30까지 현금지급 한다고만 기재되어 있을뿐 실제 잔금지급일이 언제인지 확인되지 아니할 뿐 아니라 잔금지급기한인 ’79.5.30부터 등기접수일인 ’91.1.16까지는 1개월을 초과하므로, ’79.3월에 잔금을 청산하였다는 청구인의 주장은 이유없다 할 것이고, 위 법령의 규정에 의하여 등기접수일을 양도시기로 보아 과세한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

라. 쟁점토지에 대하여 기준시가를 적용한 양도차익이 실지 양도가액을 초과하는지 (쟁점 ②)

청구인은 이 건 토지(1,322.7㎡)의 실지 양도가액은 80,000,000원이므로 이를 기준으로 쟁점토지(1,322.7분지 357.417)에 대한 실지거래가액을 계산하면 21,617,418원인데도 처분청은 기준시가를 적용하여 양도소득금액을 265,546,770원으로 결정하고 이 건 양도소득세를 부과하였으므로 이는 양도차익이 실지양도가액을 초과하여 위법하다는 주장이나, 이 건 토지의 실지거래가액이 80,000,000원이었다는 사실을 입증할 수 있는 객관적 증빙(금융자료 등)의 제시가 없어서 이를 확인할 수 없으므로 이 부분 청구주장을 받아들이기 어렵다.

마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.