이유
1. 사실

청구인은 부산시 동래구 OO동 OOO OOOOO OO OOOO에 주소를 둔 사람으로 청구인이 부산시 금정구 OO동 OOOOOOO 체비지 372.4평방미터(이하 “갑토지”라 한다)를 체비지대장상 84.12.4 청구외 OOOO주식회사로부터 취득하여 87.4.16 청구외 OOO외 1인에게 양도하고, 경남 양산군 양산읍 OO동 OOOOOO외 15필지 소재 전·답 6,832평방미터를 87.7.7 청구외 한국토지개발공사로부터 378,798,119원에 취득하여 이를 44필지로 분할하여 그중 OOOOOO 소재 142평방미터(이하 “을토지”라 한다) 등 26필지 소재 전·답 2,730평방미터를 청구외 OOO 등 13인에게 양도한 데 대하여,

처분청은 위 양도토지의 양도차익을 실지거래가액으로 결정함에 있어 “갑토지”의 취득가액은 청구외 OOOO주식회사의 장부에 의거 29,640,000원으로 결정하고, “을토지”의 양도가액은 청구인이 제시한 양도계약서에 의거 18,900,000원으로 결정하는 등 하여 90.1.16 자로 청구인에게 87년 귀속분 양도소득세 27,587,490원 및 동 방위세 6,388,590원을 결정고지하였다.

2. 청구인 주장

가. 청구인은 “갑토지”를 OOOO주식회사로부터 29,640,000원에 취득한 것이 아니고 중간전매자인 청구외 OOO으로부터 37,620,000원에 취득하였고,

나. “을토지”의 양도가액은 당초 18,900,000원으로 계약하였다가 당해 토지의 입구를 타인 소유토지가 차단하고 있어 사후문제화 되어 양도가액을 12,000,000원으로 변경하였음에도 이를 부인함은 부당하며,

다. 한국토지개발공사로부터 취득한 토지 6,832평방미터의 택지진입로 조성을 위해 동소 OO동 OOOOO외 1필지 소재 토지 145.6평방미터(이하 “병토지”라 한다)를 26,000,000원에 취득하여 도로를 개설 한 후 그 중 42.6평방미터를 90.7.28 양산군수에게 기부채납한 바 있으니 위 42.6평방미터에 상당하는 취득가액 7,607,140원 중 청구외 OOO 등 13인에게 양도한 토지면적에 상당하는 4,104,240원(7,607,140원×

)을 필요경비로 인정하여 공제하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

가. 청구주장 “가”에 대하여:

“갑토지”의 경우 양도가액 50,000,000원에 대하여는 쌍방간에 다툼이 없고 취득가액을 처분청에서는 전 소유자인 청구외 OOOO주식회사에 출장하여 확인한 바의 가액 29,640,000원으로 산정한 데 대하여 청구인은 청구외 OOO으로부터 37,620,000원에 취득하였다고 주장하고 있으나 위 OOO과의 매매계약서나 대금수수관계에 따른 영수증이나 금융거래사실내용 등의 객관적인 거증의 제시가 없어서 청구주장은 받아들일 수가 없고 처분청에서 청구외 OOOO주식회사의 장부에 의하여 확인한 거래가액 29,640,000원을 청구인의 취득가액으로 보아서 한 당초처분은 달리 잘못을 발견할 수가 없는 정당한 처분으로 보여진다는 의견이다.

나. 청구주장 “나”에 대하여:

을 토지의 경우 취득가액 7,873,190원에 대하여는 쌍방간에 다툼이 없고 청구인은 “을토지”를 양도하고 도로부분에 대한 가격조정 과정에서 당초에 계약한 18,900,000원을 12,000,000원으로 감액한 갱신계약하였으니 실지의 양도가액을 12,000,000원으로 하여야 한다는 주장이나, 처분청의 당초 조사시에 수집한 “을토지”의 매매계약서에 의하면 도로부분을 포함하여 18,900,000원에 매매계약을 체결한다는 내용을 포함한 계약서에 의하여 실지의 양도가액을 18,900,000원으로 하였음을 알 수가 있고 동 매매계약서가 허위의 계약서로 보여지지 아니하며 청구인의 경우 실지양도가액 12,000,000원에 대한 객관적인 거증(금융자료나 정황설명 등)의 제시가 없어서 청구주장은 받아들일 수가 없다.

다. 청구주장 “다”에 대하여:

병토지의 경우 도로를 조성하여 주민들에 헌납하였으니 필요경비산입하여야 한다는 주장이나 관련법규인 소득세법 기본통칙 3-8-7…45(토지의 도로를 신설한 경우의 필요경비 산입요건)에서 “① 토지의 이용 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여하여 양도하는 경우에는 그 도로의 취득가액을 필요경비에 산입한다”로 규정하고 있는 바,

청구인은 도로를 조정하고 국가에 헌납한 사실이 없어서 이 점 청구주장은 관계법리를 오해한 것으로 보여져 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 심판청구의 쟁점은

가. 청구인이 “갑토지”를 청구외 OOOO주식회사로부터 37,620,000원에 취득하였는지 또는 청구외 OOO으로부터 29,640,000원에 취득하였는지를 가리고,

나. “을토지”의 양도가액이 18,900,000원인지 또는 12,000,000원인지를 가리고,

다. 청구인이 주장하는 “병토지”의 취득가액 26,000,000원 중 4,104,240원을 필요경비로 인정할 수 있는지를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

가. 쟁점 “가”에 대하여:

청구인이 “갑토지”를 체비지대장상 84.12.4 청구외 OOOO주식회사로부터 취득하여 87.4.16 청구외 OOO외 1인에게 양도한 사실과 관련, 처분청은 청구인이 “갑토지”를 위 법인으로부터 취득한 것으로 보아 그 취득가액을 위 법인이 비치한 장부에 의거 29,640,000원으로 결정한 데 대하여 청구인은 위 법인의 상무인 청구외 OOO명의로 발행된 매매대금영수증과 청구외 OOO의 인우보증서만을 제시하며 “갑토지”를 위 법인으로부터 직접 취득한 것이 아니고 중간전매자인 청구외 OOO으로부터 37,620,000원에 취득하였다고 주장하므로 이 점 살펴보건대,

청구인이 제시한 위 증빙은 사실과 달리 작성될 수도 있는 것이어서 이를 채증하기 어려운 반면, 청구인의 취득시 거래상대방이 위 OOO이라면 이를 확인할만한 증빙 예컨대, 매매계약서, 위 OOO의 거래사실확인서 또는 청구인이 지급한 매매대금이 위 OOO에게 귀속되었음이 입증되는 증빙등의 제시가 없음을 볼 때 청구인이 “갑토지”를 청구외 OOO으로부터 37,620,000원에 취득하였다는 주장은 달리 반증 없는 한 받아들이기 어렵다고 판단된다.

나. 쟁점 “나”에 대하여:

청구인이 “을토지”를 87.7.7 청구외 한국토지개발공사로부터 7,873,190원에 취득하여 87.12.30 청구외 OOO에게 양도한 사실과 관련, 처분청이 “을토지”의 양도가액을 청구인이 제출한 매매계약서에 의거 18,900,000원으로 결정한 데 대하여 청구인은 당초 “을토지”를 18,900,000원에 양도하기로 계약체결하였다가 “을토지”의 입구를 청구외 OOO외 1인 소유토지(양산읍 OO동 OOOOO 전 54평방미터)가 차단하고 있어 사후 문제화됨에 따라 당초 매매금액에서 6,900,000원을 감액하여 12,000,000원에 양도하였다고 주장하며 그 입증자료로서 변경계약서와 거래상대방의 확인서를 제시하고 있으나 청구인이 제시한 위 변경계약서를 보면, 입회인도 없이 작성된 것으로 그 작성일자조차 기재되어 있지 아니함을 볼 때 이를 믿기 어려운 반면, 지적도에 의하면 “을토지”의 옆토지인 OOOOOO 소재 전 142평방미터(“을토지” 면적과 같음)의 경우에도 위 타인소유 토지가 통로를 차단하고 있는 것으로 나타남에도 당해 토지의 양도가액에 대하여는 당초 매매가액을 감액을 하지 아니하고 18,900,000원에 양도한 사실이 처분청이 제시한 관련자료에 의하여 확인됨을 볼 때 “을토지”의 양도가액만을 당초 18,900,000원에서 12,000,000원으로 감액하였다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

다. 쟁점 “다”에 대하여:

청구인은 87.7.7 청구외 한구토지개발공사로부터 취득한 양산군 양산읍 OO동 OOOOOO외 15필지(분할전 필지임) 소재 토지 6,832평방미터를 택지로 개발하면서 동 토지의 진입로로 사용하기 위하여 동소 OOOOO 대지 96평방미터 및 OOOOOO 전 49.6평방미터 계 145.6평방미터를 26,000,000원에 취득하여 폭 8미터의 도로를 개설한 후 위 도로중 103평방미터(OOOOO 소재 73평방미터, OOOOOO 소재 30평방미터)는 88.5.21 청구외 OOO에게 양도하고 나머지 42.6평방미터(OOOOO 대지 23평방미터, OOOOOO 전 19.6평방미터)를 90.7.28 양산군에 기부채납한 바 있으니 위 기부채납한 42.6평방미터의 취득가액 7,607,140원

중 87년도에 양도한 토지 2,730평방미터에 대응하는 4,104,240원[7,607,140원÷(한국토지개발공사로부터 취득한 토지총면적 6,832평방미터 - 도로부분 1,563평방미터)×87년도중에 양도한 토지면적 2,730평방미터]은 이를 개량비로 보아 양도가액에서 필요경비로 공제하여야 한다고 주장한다.

살피건대,

소득세법 제45조

제1항 제2호에는 설비비와 개량비를 양도가액에서 공제할 필요경비로 규정하고 있고,

소득세법 시행령 제94조

제2항 제4호와 동 시행규칙 제74조 제4호 및 제6호에 의하면, 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액 및 이에 유사한 비용은 위 시설비와 개량비에 포함되는 것으로 규정되어 있으며, 여기서 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 공여하였다 함은 반드시 그 도로부분의 토지소유권을 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 이전시킨 경우만을 지칭하는 것으로는 해석되지 아니하고 국가 또는 지방자치단체가 무상으로 이를 공공용물로서 일반공중의 이용에 제공하게 할 수 있는 상태에 이르게 되면 족한 것으로 풀이되는 바(대법원 82누65, 82.9.14 동지).

이 건의 경우 청구인이 “병토지”를 취득하여 한국토지개발공사로부터 취득한 토지 6,832평방미터의 진입로로서 폭 8미터의 도로를 개설하여 그 중 42.6평방미터 상당지분을 비록 이 건 처분일(90.1.16)이후 이나 90.7.28자로 양산군에 기부채납한 사실이 청구인이 제시한 관계자료에 의거 확인되고 있음을 볼 때 위 기부채납한 도로부분의 취득가액은 전시 법조에 의한 개량비로서 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당된다 하겠다.

이에 따라 위 기부채납한 토지의 취득가액을 얼마로 산정하여 공제함이 타당한지를 보건대, 청구인은 앞서 본 바와 같이 “병토지”를 26,000,000원에 취득하였음을 전제로 4,104,240원을 공제하여야 한다고 주장하며 그 입증자료로서 “병토지”의 매매계약서 2부를 제시하고 있으나 동 계약서를 보면 소개인 또는 입회인도 없이 작성된 것들로서 양당사자 간의 주민등록번호를 기재하면서 매도인의 것은 기재함이 없이 매수인인 청구인의 것만을 기재한 것으로 나타남을 볼 때 이를 채증하기 어렵고 달리 제시하는 증빙도 없어 “병토지”의 취득당시 실지거래가액을 불분명하다고 볼 수 밖에 없다.

그렇다면, 위 기부채납한 토지의 취득가액은

소득세법 시행령 제115조

제1항 제1호 (나)의 규정에 의거 그 취득당시 지방세법상의 과세시가표준액으로 산정하고 그 산정액 702,540원 중에서 316,000원(계산내역: 별지참조)을 87년도중에 양도한 토지 2,730평방미터의 개량비로 인정하여 당해 토지의 양도가액에서 필요경비로 공제함이 타당하다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.