이유
1. 처분개요
청구인은 ’95.3.2. 부산광역시 동래구 OO동 OOOOO 소재 대지 508.8㎡, 건물 994.77㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 양도하고 ’95.5.31 실지거래가액에 의한 자산양도차익예정신고를 하였는데, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 신빙성이 없다고 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세 132,220,640원을 ’97.12.1 결정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 ’98.1.8 심사청구를 거쳐 ’98.4.3 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
가. 청구주장
청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 770,000,000원에 양도하고 ’95.1.9 계약금 60,000,000원, ’95.1.13 1차 중도금 400,000,000원, ’95.2.23 에 2차 중도금 100,000,000원을 받았고 ’95.3.2에는 잔금 210,000,000원 중 전세보증금 160,000,000원을 공제하고 현금 50,000,000원을 받아 금융기관의 대출금을 변제하였으며, 쟁점부동산을 기준시가 이하로 양도한 이유는 청구인이 부산광역시 OO공단내에서 경영하던 OOO OO 제조업체가 공해 및 수질문제로 밀양으로 공장을 신축 이전하면서 과잉투자를 하여 부도위기에 몰렸기 때문인데 처분청에서는 뚜렷한 이유없이 양도가액이 기준시가의 87.4%에 불과하고 양도가액이 불분명하다는 이유로 기준시가로 결정함은 부당하다.
나. 국세청장 의견
청구인은 쟁점부동산을 770,000,000원에 양도하였다고 주장하나,
(1) 쟁점부동산의 양도 당시 기준시가는 880,835,944원인데 반하여 청구인이 주장하는 실지양도가액은 기준시가의 87.4%에 불과할 뿐 아니라 기준시가는 통상적으로 실지거래가액보다 낮음에도 기준시가보다 낮게 양도할 만한 특별한 사정이 있었다고 볼 수 없고,
(2) 한편, 쟁점부동산의 실지양도가액에 관한 입증서류로 제시한 매매계약서는 160,000,000원에 달하는 거액의 전세보증금에 대한 계약내용이 없어 신빙성 있는 증거자료로 채택하기 어려우므로
처분청이 쟁점부동산의 실지양도가액이 불분명하다는 이유로 실지거래가액에 의하지 아니하고 기준시가를 적용하여 이 건 양도소득세를 결정고지한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 과세한 처분의 당부
나. 관련법령
소득세법 제100조
제1항 과 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호(’95.12.30 개정된 것) 및 그 부칙 제8조의 규정에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도 및 취득가액은 당해 자산의 기준시가에 의하되, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.
다. 사실관계 및 판단
이 건과 관련하여 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득 및 양도가액의 진위여부에 대하여 살펴보면,
첫째, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 청구인이 ’74.10.28 청구외 OOO으로부터 쟁점부동산을 취득하여 11년 3개월간 보유하다가 ’95.3.2 청구외 OOO에게 양도한 것으로 되어 있는 바, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지거래가액과 처분청이 적용한 기준시가를 비교하여 보면 다음과 같다.
(단위 : 원, %)
취득가액
양도가액
실지거래가(A)
(청구주장)
224,689,000
770,000,000
기준시가(B)
(처분청)
116,749,944
880,835,944
비율(A/B)
192.4
87.4
위와 같이 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지거래가액이 취득가액(청구주장 취득가액은 대지취득비와 건물에 대한 4차례의 신개축비를 포함하며, 처분청의 기준시가중 토지 관련 가액은 ’77.1.1을 의제취득일로 계산함)은 기준시가의 192.4%인 반면, 양도가액은 87.4%에 불과한 것으로 되어 있어, 청구주장가액을 객관적으로 신뢰하기 어렵다 할 것이다.
둘째, 청구인은 쟁점부동산의 취득시 실지거래가액이 224,689,000원임을 주장하면서 ’74.8.25. 작성한 계약서 사본(총매매대금 69,255,000원), 매도인 청구외 OOO의 거래사실확인서, ’76, ’82, ’85, ’89년도등 4차례에 걸친 신·개축공사와 관련된 계약서 및 시공자의 확인서들을 제시하고 있는데, 쟁점부동산의 대지 취득과 관련한 계약 내용을 진실한 것으로 인정한다 하더라도 건축공사와 관련하여 4차례의 공사중 ’85년도 시공분을 제외한 3차례의 공사 시공자가 청구외 OOO으로 동일인이고 ’76, ’85년도에 작성한 공사계약서와 ’97년에 작성한 매수인의 확인서등이 동일한 형식의 편지지를 이용한 점등은 그 시차가 오랜 기간인 점에 비추어 부자연스러우며, 건축공사 원가를 진실한 것으로 인정할 만한 다른 증빙의 제시가 없는 점에 미루어 보아도 청구인이 제시하는 취득가액을 신빙성이 있는 것으로 보기 어렵다 할 것이다.
셋째, 청구인은 쟁점부동산의 양도시 실지거래가액이 770,000,000원임을 주장하면서 ’95.1.9. 작성한 매매계약서(계약금 : 60,000,000원, 1·2차 중도금 : 500,000,000원, 잔액금 : 210,000,000원), 쟁점부동산 매수인인 청구외 OOO의 거래사실확인서, 쟁점부동산의 임대차 계약서, 쟁점부동산 매도시 수령한 잔액금에 관련한 금융자료 등을 제시하고는 있으나, 매매계약서상에 임차보증금(160,000,000원) 처리문제가 명시되어 있지 않고 쟁점부동산의 임대차 계약서도 부동산중개인의 표시가 없이 쟁점부동산에 입주하고 있던 세입자가 입회인으로 표기되어 있어 신빙성이 떨어지고, 청구인이 제시하는 금융자료도 쟁점부동산 양도가액 전체를 추정하기에 미흡하다. 한편, 청구인은 경영하던 회사가 부도위기에 몰려 쟁점부동산을 기준시가의 87.4% 정도의 낮은 가격에 매도하였다고 주장하고 있으나, 이러한 사실을 구체적으로 입증할 만한 자료를 제시하지 않는 이상 쟁점부동산을 기준시가보다 낮게 매도하였어야할 특별한 사정이 있었다고 보기도 힘들다 할 것인바, 청구인이 제시하는 쟁점부동산의 매도가격 또한 진실하다고 보기 어렵다 할 것이다.
위 사실들을 종합하여 보면, 쟁점부동산의 경우 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우라 할 것이므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로
국세기본법 제81조
및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.