이유
1. 원처분 개요

청구인은 부산광역시 금정구 OO동 OOOOOO 대지 222.3㎡와 건물 655.17㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 95 6. 26 취득하여 여관으로 개조하여 임대하다가 96. 5. 3 양도하고 양도소득세를 신고·납부하지 않았다.

처분청은 쟁점부동산을 청구인이 취득한 후 1년이내에 양도하였다 하여 등기신청서에 첨부된 검인계약서상 기재된 매매가액(양도가액 360,000,000원, 취득가액 260,000,000원)을 실지거래가액으로 보아 양도차익을 산정하여 97. 8. 8 청구인에게 96년 귀속분 양도소득세 52,384,800원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 97.9.20 이의신청과 97.12.12 심사청구를 거쳐 98.3.4 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인은 일반건축물인 쟁점부동산을 취득하여 여관으로 용도변경하면서 건물개조에 따른 공사비 103,487,000원을 지출하였는 바, 이는

소득세법 제97조

및

같은법 시행령 제163조

에 의하여 자본적지출액에 해당되는 것으로 양도차익 계산상의 필요경비로 인정되어야 한다

나. 국세청장 의견

청구인이 쟁점부동산의 용도변경에 따른 지출비용으로 제시한 자료를 보면

샤시 매입금액 6,447,870원은 OO공업사에서 구입하였다고 하나 세금계산서는 OO알미늄상사로부터 교부받은 것을 제출하고 있고, 쟁점부동산의 용도변경검사일은 95.11.17임에도 그 이후에도 교부받은 세금계산서가 있으며, 식대 및 소모품비등은 증빙의 제출이 없고, 처분청의 조사에서 청구인은 인건비의 증빙은 달리 작성하지 않았다고 하고 있음에도 임금대장(금액 68,550,000원)을 작성하여 제출하고 있는 것으로 보아 소급작성한 것으로 보이므로 쟁점부동산의 용도변경과 관련하여 지출된 경비라고 인정하기 어렵다.

다만, 처분청이 양도차익을 산정함에 있어 쟁점건물의 취득 및 용도변경과 관련한 제세공과금인 취득세, 농어촌특별세를 10,192,000원으로 하여 필요경비로 산입하였으나, 세금납부영수증에 의하면 11,124,610원으로 확인되므로 처분청이 잘못 계산한 932,610원은 추가로 필요경비에 산입토록 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점부동산을 여관으로 용도변경하면서 공사비용으로 지출되었다고 주장하는 103,487,000원을 양도가액에서 공제할 필요경비인 자본적지출로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제96조

제1호에서 「양도가액은 당해자산의 양도당시의 기준시가, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고,

같은 법 제97조 제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호의 규정에 의하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 생략

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

4. 생략」이라고 규정하고 있으며,

같은 법 시행령 제166조 제4항에서 「법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우(단서 생략)

가.～나. 생략

다. 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우

라.～바. 생략」이라고 규정하고 있고,

같은 법 시행령 제163조 제3항에서 「법 제97조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 설비비와 개량비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용

2.～4. 생략」이라고 규정하고,

제4항에서 「법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 자본적 지출”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제69조의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 생략」이라고 규정하고

같은 법 시행령 제69조에서는 「사업자가 소유하는 사업용 고정자산의 원상을 회복하거나 능률유지를 위하여 지출한 수선비는 수익적지출로 하고, 당해 사업용 고정자산이 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는 수선비는 이를 자본적지출로 본다. 이 경우 수익적지출과 자본적지출의 구분이 분명하지 아니한 때에는 총리령이 정하는 바에 의한다」고 규정하고,

같은 법 시행규칙 제36조 제1항 제2호 가목에서 「본래의 용도를 변경하기 위한 개조에 대한 지출은 자본적지출로 한다」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 일반건축물대장에 의하면, 청구인은 당초 용도가 근린생활시설 및 주택으로 되어있던 쟁점부동산을 95.6.25 취득하여 95.11.17 아래와 같이 숙박시설인 여관(OO별장)으로 용도변경 하였음이 확인되고, 이에 대하여는 다툼이 없다.

용 도 변 경 현 황

층별

면적(㎡)

변 경 전

변 경 후

지하

1층

2층

3층

4층

113.45

113.45

146.30

146.30

102.82

근린생활시설(음식점)

근생110.34, 차고35.96

근린생활시설(사무실)

”

주택

근린생활시설

근생113.45, 주차장94.55

숙박시설 (여관)

숙박시설 (여관)

숙박시설 (여관)

(2) 쟁점부동산의 용도변경에 따른 취득세납부영수증(95.12.15)에 의하면, 과세표준을 25,846,380원으로 하여 취득세 및 농어촌특별세 568,610원을 납부한 사실이 확인된다.

(3) 처분청의 결정결의서를 보면, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 후 1년이내 단기양도하였다 하여 검인계약서상의 매매가액을 실지거래가액으로 보아 양도차익을 계산하면서 양도가액 360,000,000원에서 취득가액 260,000,000원과 취득시의 등록세 등 제세공과금 10,192,000원을 필요경비로 공제하여 양도차익을 89,808,000원으로 산정하였으며, 쟁점부동산의 용도 변경과 관련한 공사비용은 필요경비로 공제하지 않았음이 확인되며, 이 건 심사결정에서 필요경비로 제세공과금 932,910원이 추가로 인정되었음이 확인된다.

(4) 청구인은 아래와 같이 쟁점건물의 용도변경을 위하여 지출한 비용을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하면서, 공사계약서와 공사관련 영수증 등을 제시하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다.

[ 청구인 주장하는 필요경비 명세 ]

(원)

구????? 분

지출비용

비?? 고

1. 개보수공사비

- 샤시대금

- 인건비(노임)

- 기타(소모품,식대)

- 오수처리시설공사

- 소방설비공사

- 간판제작비

2. 제세공과금

(취득세,등록세,농특세)

합??? 계

103,487,000

6,447,870

68,550,000

13,482,130

10,000,000

500,000

4,507,000

11,124,610

114,611,610

88,480,000

(도급계약서 제출)

- 처분청인정 10,192,000

- 심사청구인정 932,610

(가) 건물 개보수공사와 관련하여 공사집행자인 청구외 OOO을 하도급자로 하여 작성된 공사도급계약서에 의하면, 공사금액을 88,480,000원, 공사기간을 95.7.28～95.9.18 로 하여 계약서가 작성되고 공사비 내역이 첨부되어 있는 바, 청구인은 동 공사금액은 샤시대금 6,447,870원과 공사노무비 68,550,000원, 소모품등 기타비용 13,482,130원으로 구성되고, 위 공사중 시설, 전기, 미장공사 43,1000,000원은 하청공사를 주었다고 주장하며 당사자인 OOO외 2인의 공사집행 및 대금영수에 관한 확인서를 제출하고 있으며, 보수처리시설공사, 소방설비공사, 간판제작 등은 청구인이 별도 발주하였다고 하면서 계약서 등 관련증빙을 제시하고 있다.

(나) 도급공사에 포함된 공사비 지출을 살펴보면,

첫째, 알미늄샤시 구입대금에 대한 증빙으로 OO알미늄상사(사업자등록번호 : OOOOOOOOOOOO) 강진구로부터 교부받은 세금계산서 총 32매(95.10.3～12.28)를 제시하고 있으나, 청구인은 당초 처분청 조사시 알미늄샤시는 OO공업사(대표 OOO)로부터 구입하였다고 진술한 바 있어 공급자가 상이하고, 세금계산서의 발행일이 공사도급계약서상의 공사기간(95.7.28～9.18)이후일 뿐만 아니라, 세금계산서 총 32매중 16매는 쟁점부동산의 용도변경 사용검사일(95.11.17)이후에 발행된 것이어서 위 세금계산서가 쟁점부동산의 용도변경과 관련된 세금계산서라고 인정하기가 어려우며, 청구인은 대금지급시에 세금계산서를 교부받았다고 주장하나 공사가 끝난 뒤 대금을 32회에 걸쳐 나누어 지급하였다는 것도 납득하기 어려우므로 알미늄샤시 구입대금을 필요경비로 인정하기 어렵다 하겠으며,

둘째, 공사노무자 인건비 68,550,000원의 증빙으로 일용노무자 33명이 날인한 95.8～11월의 임금대장을 주민등록등본 또는 운전면허증 사본을 첨부하여 제시하고 있으나, 당시 현장감독자 OOO의 확인서에 따르면 동 임금대장은 본인이 그 당시 보관했던 일용직 대장 및 주민등록등본을 근거로 하여 청구인으로부터 받은 노임범위 내에서 작성한 것이라고 소급작성을 인정하고 있으며, 공사도급계약서에 첨부된 공사비내역에 의하면 인건비(목수, 미장, 잡부, 조적)의 합계가 19,400,000원에 불과하나 위 임금대장상의 인건비는 68,550,000원에 달할 뿐만 아니라 위 임금대장상의 지급일이 공사도급계약서상의 공사기간(95.7.28～9.18)과도 일치하지 아니하여 위 인건비 지급액 역시 필요경비로 인정하기 어렵고,

셋째, 철물대, 소모품비, 음식대 등 기타경비 13,482,130원중 8,541,230원에 대한 증빙으로 간이세금계산서와 영수증 39매를 제시하고 있으나, 아래 표에서 보는 바와 같이 95.11.18～12.1중 지출된 경비 2,819,400원은 용도변경 사용검사(95.11.17) 이후에 지출된 경비이므로 필요경비로 인정하기 어렵고, 감정수수료는 대출관련 비용으로서 쟁점부동산의 용도변경과 관련된 비용이 아니라 하여 청구인 스스로 취소하였으며, 음식대 3,800,000원은 공사도급계약서에 첨부된 공사비 내역서에 따로 분류되어 있지 않으므로 필요경비로 인정하기 어려우며, 95.7.27～11.17사이에 지급된 철물대 1,441,830원은 공사비내역서에 1,200,000원이 계상되어 있고 건물의 용도변경에 소요되는 필수자재로 인정되므로 공사도급계약서상의 공사기간(95.7.28～9.18)중에 거래된 것으로서 확인되는 간이세금계산서 9매 524,980원에 대해서는 필요경비로 인정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

(단위: 원)

거래일자

철물대

선풍기

음식대

감정수수료

중기대여료

계

6.22

420,000

420,000

7/27~11.17

1,441,830

3,860.000

5,301,830

11.18~12.1

501,000

1,500,000

591,000

220,000

2,819,400

계

1,942,830

(24매)

1,500,000

(2매)

3,867,400

(10매)

1,011,000

(2매)

220,000

(1매)

8,541,230

(39매)

( )는 간이세금계산서 또는 영수증 숫자임

넷째, 도급공사중 하청을 주었다는 시설, 전기, 미장공사 43,100,000원에 대한 증빙으로 청구외 OOO의 시설공사 공사비 30,000,000원 영수확인서(98.4.27), 청구외 OOO의 전기공사비 8,000,000원 영수확인서(98.4.28), 청구외 OOO의 미장공사 5,100,000원 영수확인서(96.9.13)를 인감증명서를 첨부하여 제시하고 있으나, 사후에 작성된 위 영수확인서만으로는 비용지출사실을 인정하기 어렵다 할 것이다.

(다) 청구인이 직접 발주한 공사비지출을 살펴보면,

첫째, 오수처리시설공사비 10,000,000원과 관련된 증빙으로 청구인이 공사대행업체인 OOOO엔지니어링과 95.10.10 작성한 계약서를 제시하고 있는 바, 동 계약서(95.10.10)가 용도변경 사용검사(95.11.17) 이전에 발급된 것으로서 동업체는 분뇨처리시설 등의 설계·시공업자로 등록된 사실이 확인되고, 96.11월 법인으로 전환된 업체로서 당심에서 동 업체에 확인한 바 청구인의 쟁점건물에 계약서상의 공사를 시행하였음을 인정하고 있으며, 오수처리시설은 숙박시설로의 용도변경에 불가결한 시설이란 점을 감안할 때 위 비용은 필요경비로 인정하는 것이 타당하다고 판단되며,

둘째, 소방설비공사비 500,000원은 (주)OO소방과 95.9.29 체결된 계약서를 제시하고 있을 뿐만 아니라 청구인이 95.10.5자로 공사대금을 지급한 사실이 세금계산서로 입증되고 있으므로 필요경비로 인정하는 것이 타당하다고 판단되고,

셋째, 간판설치비 4,507,000원에 대한 증빙으로는 시공자인 OO광고사 발행의 95.9.7자 간이세금계산서를 제출하고 있으나, 간판은

소득세법 시행령 제69조

에 의한 건물의 내용연수를 연장시키거나 가치를 증가시키는 수선비(자본적지출)에 해당되는 것으로 볼 수 없으므로 필요경비로 인정하기 어렵다 하겠다.

(5) 위 심리내용을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점부동산을 취득하여 여관으로 용도변경함에 따라 소요되었다고 주장하는 공사비용 103,487,000원중 자본적지출에 해당되는 것으로 그 지출사실이 확인되는 철물대 524,980원, 오수처리시설공사비 10,000,000원, 소방설비공사비 500,000원 합계 11,024,980원은 쟁점부동산의 양도소득 계산상의 필요경비로 인정하는 것이 타당하다고 판단된다

라. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.