이유
1. 원처분 개요 청구인이 광주직할시 북구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 98㎡, 건물 58.29㎡(위 대지와 건물을 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1988.8.30 청구외 OOO으로부터 취득하여 1989.5.15 청구외 OOO에게 양도한데 대하여 처분청에서는 쟁점부동산을 1년 이내에 단기양도하였다 하여 취득가액은 매매계약서상의 금액인 18,000,000원, 양도가액은 거래상대OO 확인한 금액인 39,000,000원으로 양도차익을 계산하여 1989년도 귀속분 양도소득세 13,010,060원 및 동 방위세 2,788,150원을 1994.2.16 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1994.4.12 심사청구를 거쳐 1994.8.1 심판청구를 제기하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산을 대물변제형식으로 어쩔수 없이 취득하였으며, 실지취득가액은 27,000,000원이나 취득당시 거래상대방인 OOO의 요구에 의하여 취득가액을 18,000,000원으로 낮추어 OOO 변호사 사무실 여직원이 대리작성한 매매계약서이므로 18,000,000원을 실지취득가액으로 본 것은 부당하며, 양도가액 또는 거래상대방인 청구외 OOO이 중부지방국세청(이하 “조사관청”이라 한다)에 제출한 확인서의 금액 39,000,000원을 실거래가액으로 보았으나 동 확인서에는 확인자의 주소·성명·주민등록번호·서명날인등이 없고, 매매일도 사실과 다르며 거래금액 또한 “약 39,000,000원”이라고 기재되어 있는 바, 이와같이 추정된 가액을 실거래가액으로 본 것은 타당하지 아니하므로 이 건 양도소득세는 기준시가에 의해 과세하여야 한다는 주장이다. 나. 국세청장 의견 국세청장은 이 건의 경우 1년이내에 단기양도에 해당하므로 실거래가액으로 양도소득세를 결정하여야 하며, 청구인은 실거래가액이 취득가액은 27,000,000원, 양도가액은 29,000,000원이라 주장하면서 그 증빙으로 청구외 OOO, OOO, OOO등의 거래사실확인서를 제출하고 있으나 이들 3인이 쟁점주택의 취득 및 양도와 관련이 있는 사람들인지의 여부가 불분명할 뿐만 아니라, 설령 쟁점주택의 매매에 있어 그들이 관여했다 하더라도 그들의 거래확인이 객관성 있는 것으로는 보기 어렵다 할 것이므로 조사관청에서 조사한 금액으로 이 건 양도소득세를 결정고지한 처분청의 당초처분은 타당하다는 의견이다. 3. 심리 및 판단 가. 이 건 심판청구의 쟁점은 쟁점부동산의 실지거래가액이 얼마인지 여부를 가리는데 있다. 나. 관계법령을 보면 쟁점주택 양도당시 시행된 소득세법(법률 제3930호, 1987.5.30) 제23조 제4항에서 「양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다」라고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항 제1호에서 「당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액, 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액」이라고 취득가액을 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항에서는 「법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1. 생략 2. 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 3. 생략」라고 규정하고 있고, 1987.1.26 개정된 국세청 훈령 제980호인 “재산제세조사사무처리규정” 제72조 제3항에서는 「“국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래”라 함은 양도 또는 취득당시 실지거래가액이 확인된 경우로서 그 거래내용이 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다. 1.～4. 생략 5. 부동산을 취득하여 1년 이내 양도한 때 6.～8. 생략」라고 규정하고 있다. 다. 먼저 취득가액에 대한 사실관계를 살펴보면 청구인은 채무대물변제형식으로 취득하였고 실제 취득가액은 27,000,000원이나 거래상대방인 청구외 OOO의 부탁으로 매매계약서상에는 18,000,000원으로 기재하였다고 주장하고 있으나 청구인이 채무대물변제형식으로 쟁점부동산을 취득하였다고 주장만 할 뿐, 채권채무관계가 있었다는 사실을 증명할 수 있는 차용증 등의 제시가 전혀 없어 채무대물변제형식으로 취득하였는지의 여부가 불분명할 뿐만 아니라 청구외 OOO의 부탁으로 실제거래가액보다 낮게 계약서를 작성하였다고 하나, 쟁점부동산 등기부등본에 의하면 청구외 OOO은 쟁점부동산을 약 2년 3개월 보유하다가 청구인에게 양도하였고, 거래당시 쟁점부동산에 대한 국세청의 기준시가가 7,707,528원에 불과함에도 불구하고 이보다 훨씬 높은 18,000,000원으로 양도자가 굳이 금액을 변경해서 계약서를 재작성 하여 줄 것을 요청했기 때문이라는 청구주장은 설득력이 없다 할 것이며, 또한 청구인이 주장하는 거래금액이 27,000,000원으로 기재된 당초 취득계약서는 분실하였다 하여 이를 제출하지 못하고 있음은 물론 청구주장가액이 실거래가액임을 입증할 수 있는 다른 객관적인 증빙의 제시가 없고 거래상대방인 청구외 OOO은 1991.2.20 사망하여 거래당사자에게 확인도 불가능하다. 따라서 위 사실관계를 종합해 볼 때 처분청이 거래상대방과 청구인이 기명날인한 계약서에 기재된 금액인 18,000,000원을 실지거래가액(취득가액)으로 본 것은 타당하다 할 것이며, 반면에 청구주장은 이유없다고 판단된다. 라. 다음 양도가액에 대한 사실관계를 살펴보면, 당초 조사관청에서는 쟁점부동산을 청구인으로부터 양수한 청구외 OOO이 작성하였다고 하는 부동산 거래내용확인서를 근거로 하여 실지거래 양도가액을 39,000,000원으로 보았으나, 동 확인서 내용을 보면, “약 3천9백만원”이라고 거래금액을 표시하였고 “1988년 8월 30일 매매”라고 매매일을 명시하고 있으며, “본 계약서는 오래되어 없구요 기억으로 적었으니 이점 넓으신 아량 있으시길 바랍니다.”라는 내용이 확인서 끝부분에 기재되어 있는 바, 살피건대, 쟁점부동산의 등기부등본상 청구인이 취득한 날이 1988.8.30 이고 양도한 날은 1989.5.15이므로 동 확인서에 기재된 매매일은 사실과 다르고, 그리고 동 확인서에는 확인자의 성명, 주민등록번호, 서명날인등이 전혀 없어 작성인이 누구인지를 식별할 수 없으며, 쟁점부동산의 거래금액이 “약 39,000,000원”으로 표시되어 있어 이는 작성자가 추정한 금액에 불과하지 실지거래가액으로 볼 수는 없다 하겠다. 따라서 이와 같은 부정확한 확인서를 근거로 하여 쟁점주택의 실지거래 양도가액을 39,000,000원으로 본 처분청의 당초처분은 불충분한 사실조사에 기인한 것으로 판단된다. 마. 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.