이유
1. 사실 청구인은 서울시 관악구 OOO동 OOOOOOOO에 거주하는 사람으로서, 서울시 양천구 OO동 OOOOOOO 대지 57.7평을 88.3.31 청구외 OOO으로부터 취득하여 같은날인 88.3.31 청구외 OOO에게 양도하였는데 처분청이 위 거래를 투기거래로 보아 실지거래가액인 취득가액 115,000,000원, 양도가액 135,590,000원에 의하여 양도차익을 계산, 88.10.4 청구인에게 88년도 귀속분 양도소득세 10,34,950원 및 동방위세 2,006,990원을 부과처분하자, 청구인이 이에 불복하여 88.12.2 심사청구를 거쳐 89.3.18 이 건 심판청구에 이르렀다. 2. 청구주장 위 토지는 동 토지를 청구인이 취득할시 매매계약서상의 특약에 따라 거래상대방인 청구외 OOO에게 115,400,000원을 지급한 이외에 동 OOO이 부담하여야 할 양도소득세 및 방위세 합계 14,228,870원도 청구인이 부담하였으므로 동 14,228,870원이 필요경비에 가산되어 취득가액이 129,228,870원으로 경정되어야 한다는 청구주장이다. 3. 국세청장 의견 소득세법 기본통칙 3-2-47...31을 보면 “주택신축판매업자가 사업용아파트 부지 매입시 토지소유자에게 토지대금 이외에 양도소득세등을 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 지급하였을 경우 매도자는 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보고, 매수자는 동 세액상당액을 매입원가로서 필요경비에 산입한다”라고 규정되어 있는 바, 청구인의 경우 증빙서류로 제시한 취득시의 계약서를 보면 대금총액이 115,400,000원으로 나타나고 있고 위 기본통칙의 내용에 따라 매도자가 부담할 양도소득세 등을 양수자가 부담하기로 약정되었다 하더라도 동 금액이 실지로 지급된 사실이 확인되어야만 매입원가(취득가액)로서 공제될 수 있다 할 것인데 청구인으로부터 쟁점 양도소득세등을 실지로 지급하였다는 사실을 입증할만한 증빙서류의 제시가 없고 전 소유자인 청구외 OOO은 쟁점 부동산을 청구인에게 양도하고 기준시가에 의하여 양도차익이 결정되었으므로 계약서상 금액인 115,400,000원을 취득가액으로 하여 양도차익을 결정한 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다. 4. 쟁점 이 건의 다툼은 부동산 취득시 매수자가 부담하기로 약정한 거래상대방의 양도소득세등이 양도차익의 계산에 있어 필요경비에 산입될 수 있는 것인지 여부를 가리는 데 있다 하겠다. 5. 심리 및 판단 먼저, 관련 규정을 보면 소득세법 제45조 제1항에서 “거주자의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다”고 하여 제1호에 “당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득시에 소요된 실지거래가액”이라고 규정하였고 위 대통령령이 정하는 경우로서 동법시행령 제170조 제4항에서는 국가, 지방자치단체, 기타 법인 또는 투기거래등에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우를 규정하고 있으며, 또 동법시행령 제94조 와 제86조 제1항에 의하면 취득시 당해자산 자체의 매매대금 이외에 기타 부대비용도 취득에 소요된 실지거래가액에 포함되게 되어 있는 바, 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하지 아니하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 하는 경우에는 그 자산의 취득시에 소요된 실지거래가액을 필요경비로 하는 것이며 이 “취득시에 소요된 실지거래가액”에는 당해자산 자체의 매매대금 이외에 동자산을 취득·확보하기 위하여 부득이 매수자가 부담한 기타의 부대비용도 포함하는 것이되, 여기에서 기타의 부대비용은 실지로 소요된 것, 즉 매수자가 실지로 지급한 것에 한하는 것으로 해석함이 상당하다 할 것이다.(소득세 기본통칙 3-2-47-31 동지) 이 건의 경우 청구인이 쟁점토지를 취득함에 있어 동 토지 자체의 매매대금 115,400,000원 이외에 거래상대방(매도인)의 양도소득세도 청구인이 부담하기로 약정하였음은 매매계약서에 의하여 확인되나, 청구인은 거래상대방의 양도소득세·방위세 합계액 14,228,870원을 청구인이 실지 지급한 것임을 당심의 항변자료 제출요구(국심 22662-1716, 89.5.6)에도 불구하고 전혀 입증치 못하고 있는 바, 청구인이 필요경비에 산입할 것을 주장하는 이 건 14,228,870원은 매매계약서상의 약정에 불구하고 청구인이 실지지급한 것이 아닌 것으로 인정되므로 양도차익계산상 필요경비에 산입될 수 없는 것이라 하겠다. 그렇다면 청구인이 주장하는 14,228,870원은 실지로 청구인이 지급한 것이 아니어 필요경비에 산입될 수 없는 것이므로 동 14,228,870원을 취득가액에 가산하지 아니하고 이 건 토지자체의 매매대금 115,000,000원만을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산과세한 처분은 정당한 반면, 청구주장은 이유 없는 것으로 판단된다. 6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.