이유
1. 사실 및 처분개요

청구인은 93.2.22 경기도 양평군 개군면 OO리 OOOOOOO의 답 2,046㎡와 같은 곳 OOOOOOO의 답 1,587㎡(이하, 각각 “종전농지①”, “종전농지②”라 한다)를 양도한 후 93.5.22 경기도 양평군 양평읍 OO리 OOOOO의 전 1,620㎡(이하, “대토농지”라 한다)를 취득한 사실이 있다.

처분청은 청구인의 종전농지 ①, ②의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 95.8.16 청구인에게 93년귀속 양도소득세 6,808,050원을 결정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 95.9.5 심사청구를 거쳐 95.12.16 이건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인은 93.2.22 종전농지①, ②를 15,000,000원에 양도하고, 93.5.22 대토농지를 9,800,000원에 취득하였는 바, 대토농지의 취득가액(9,800,000원)이 종전농지 양도가액(15,000,000원)의 1/2이상(65.3%)이어서 양도소득세가 비과세되는 소득세법상의 대토요건을 갖추었으므로, 종전농지 ①, ②의 양도에 대한 이 건 양도소득세 부과는 부당하다.

나. 국세청장 의견

이 건의 경우 대토농지의 면적이 종전농지①, ②를 합한 면적보다 적어 대토의 면적요건에 해당하지 아니하고, 또한 청구인은 종전농지①, ②의 양도가액이 15,000,000원이고 대토농지의 취득가액이 9,800,000원으로 기재된 검인계약서를 제시하면서 그 가액비율이 1/2이상이라고 주장하나, 일반적으로 검인계약서상의 매매가액은 실지거래가액을 나타내지 못하고 있고 달리 청구인이 실지계약서를 제시하지 않고 있어 청구인이 제시한 검인계약서상의 매매가액은 신빙성이 없다고 인정되므로, 처분청이 개별공시지가에 의하여 평가한 종전농지①, ②의 양도가액과 대토농지의 취득가액을 비교하여 그 가액비율도 농지의 대토요건에 해당하지 아니하는 것으로 보아 종전농지①, ②의 양도에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

대토농지의 취득가액이 종전농지 양도가액의 2분의 1 이상인 경우로써 양도소득세가 비과세되는 농지의 대토에 해당되는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령

종전농지①, ② 양도당시 시행되던

소득세법 제5조

제6호 (차)목은 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고,

동법 시행령 제14조

제7항은 「법 제5조 제6호(차)에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지(제3항 각호의 1에 해당하는 농지를 제외한다)에 있어서 다음 각호의 요건을 갖춘 경우를 말한다.

1. 종전의 농지의 양도일로부터 1년내에 다른 농지를 취득하여 3년이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 때. 다만, 종전농지의 양도전에 다른 농지를 취득한 경우에는 다른 농지의 취득일로부터 1년내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 때에 한한다.

2. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적이상이거나 그 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1이상인 때」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 앞서 본

소득세법 제5조

제6호 (차)목과

같은법 시행령 제14조

제7항에 의하여 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니하는 것은, 농가가 자경하던 여러필지의 토지를 각각 양도하고 그 전체에 대한 대토를 한 경우는 물론이고 그중 일부에 대하여만 대토하기 위하여 새로 농지를 구입하는 경우에도 새로 구입한 농지가 그 면적과 가액에 의하여 양도한 농지의 일부에 대한 위 조항 소정의 대토요건에 해당하는 때에도 적용되는 바, 이 경우 양도한 종전의 농지중 어느 것을 대토한 것인지 명백하지 아니하면 납세자인 농민의 선택에 따라 결정하여야 할 것이고, 농지를 경작하다가 이를 양도하고 1년이내에 다른 농지를 취득한 경우에는 다른 특별한 사정이 없는 한 경작상의 필요에 의하여 농지를 대토하는 것으로 보아야 할 것이다. (대법원 94누8518, 94.9.30 같은 뜻임)

(2) 청구인의 제출자료 및 처분청의 과세기록에 의하면, 종전농지 ①, ② 및 대토농지가 농지인 점, 종전농지 ①, ② 양도후 1년내에 대토농지를 취득한 점, 자경농민인 청구인이 경작상 필요에 의하여 종전농지 ①, ②를 양도하고 대토농지를 취득한 점에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없고,

종전농지 ①, ② 및 대토농지의 양도일과 취득일, 공시지가에 의한 평가액, 청구인이 주장하는 실지거래가액은 다음과 같이 확인되고 있다.

(단위 : 원)

구?? 분

면적(㎡)

양도(취득)일

공시지가에

의한 평가액

청구인이 주장하는

실지거래가액

종전농지

①

2,046

93.2.22 양도

15,099,480

②

1,587

11,712,060

소계

3,633

26,811,540

15,000,000

대토농지

1,620

93.5.22 취득

8,067,600

9,800,000

한편, 청구인의 주민등록등본에 의하면 청구인은 69.2.9부터 이건 심판청구일(95.12.16)현재까지 가족과 함께 종전농지①, ② 및 대토농지에 인근한 경기도 양평군 양평읍 OO리 OOOOOOO에 거주한 것으로 확인되고 있다.

(3) 그런데, 처분청은 대토농지의 면적이 종전농지 ①, ②를 합한 면적보다 적고 청구인이 주장하는 종전농지 ①, ②의 실지양도가액(15,000,000원)과 대토농지의 실지취득가액(9,800,000원)이 신빙성이 없다는 이유로 청구인이 종전농지①, ②를 양도하고 대토농지를 취득한 것이 소득세법 소정의 농지의 대토에 대한 비과세요건에 해당하지 않는다고 보아 이 건 양도소득세를 과세하였으나,

앞서 본 바와 같이 농지의 대토로 인하여 발생한 소득에 대한 양도소득세 비과세규정을 적용함에 있어서 새로 구입한 농지가 그 면적과 가액에 의하여 양도한 농지의 일부에 대한 대토요건에 해당될 경우 그 부분에 대해서는 비과세하여야 할 것이다.

(4) 이 건의 경우 대토농지의 면적(1,620㎡)은 종전농지①, ②를 합한 면적(3,633㎡)이하이나, 대토농지를 종전농지 ①, ② 각 필지별로 비교하면 대토농지의 면적(1,620㎡)은 종전농지①의 면적(2,046㎡)보다는 좁은 반면 종전농지②의면적(1,587㎡)보다는 넓다는 사실을 알 수 있고, 대토농지의 공시지가에 의한 평가액(8,067,600원)은 같은 방법으로 평가한 종전농지 ①, ②의 평가액을 합한 가액(26,811,540원)의 1/2 이하이나, 각 필지별로 비교하면 대토농지의 가액이 종전농지 ①, ②의 각 필지별 가액의 1/2이상임을 알 수 있다.

여기서 청구인이 주장하는 대토농지의 취득당시 실지거래가액(9,800,000원)과 종전농지 ①, ②의 양도당시 실지거래가액(15,000,000원)은 이를 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료의 제출이 없어 신뢰할 수 없다 할 것이다.

한편 공시지가에 의한 양도차익을 비교하면, 종전농지①의 양도차익(9,432,606원)이 종전농지②의 양도차익(7,316,493원)보다 큰 사실을 알 수 있다.

위 사실들을 모아보면, 대토농지가 그 면적과 가액에 있어서 종전농지①, ②의 각 필지별로는 모두 위 관계법령 소정의 대토요건에 해당됨을 알 수 있고 그중 종전농지①을 대토한 것으로 보는 것이 종전농지②를 대토한 것으로 보는 것보다 청구인에게 유리함을 알 수 있다.

(5) 따라서 위 관계법령의 규정 및 사실관계를 종합해 볼 때, 청구인이 양도한 종전농지 ①, ②중 종전농지①을 대토한 것으로 보는 것이 청구인에게 유리한 이 건의 경우 종전농지①의 양도로 인한 소득에 대하여는 양도소득세를 비과세함이 타당하다고 판단된다.

라. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.