이유
1. 사실

청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOOOOOOOOOO OOO OOOO에 거주하고 있는 자로서 88.12.15 취득한 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO OOOOOO OOOO OOO OOOO(대지 228.33평방미터, 건물 211.68평방미터)를 89.2.21 에 8개의 점포로 분할하여 89.3.2 부터 89.4.14 까지의 기간에 이를 청구외 OOO 등 6인에게 양도하였는 바,

처분청은 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 90.9.4 89년 제1기 해당 부가가치세 34,198,090원을 청구인에게 경정고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.11.3 자 심사청구를 거쳐 91.2.25 자로 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

처분청의 과세내용은 다음과 같은 이유로 위법 부당하다.

부동산 매매업에 대한 법리를 오해하였다.

첫째, 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매한 경우는 그 자체가 사업이라 할 수 있을 것이므로 취득회수나 판매회수에 관계없이 부동산매매업이라 할 수 있겠으나 대외적으로 부동산의 매매 또는 중개업을 표방한 사실이 없는 경우에는 영리를 목적으로 하지 않는한 부동산매매업으로 볼 수 없다.

청구인은 전시한 부동산을 88.9.14 서울시로부터 525,000,000원에 매매계약을 체결한 후 자금사정의 악화로 1차중도금(기한일 88.10.15) 및 2차중도금(기한일 88.11.15)의 납기가 훨씬지난 88.12.21 에야 원금 185,000,000원 및 동 연체료 5,161,232원을 물면서 겨우 지급하였고 잔금도 납기일 88.12.15 을 지난 88. 12.28 일에 원금 182,500,00원 및 동 연체료 1,625,410원을 지급하였는 바, 대금지급과정에서 불가피하게 청구인의 친구인 청구외 OOO로부터 약 1억5천만원을 일시 차입하기에 이르게되어 결국 자금사정으로 인하여 소유목적으로 취득한 동 부동산을 즉시 손해를 보고 처분할 수 밖에 없었다.

따라서 청구인은 영리목적으로 전시한 부동산을 취득하여 처분한 것이 아니고 소유목적으로 취득하였으나 심한 자금 압박으로 인하여 어쩔 수 없이 양도한 것이므로 영리를 목적으로 하지 않았다는 것이 증명되고,

둘째, 부동산매매업의 기준이 되는 사업성 유무판단은 그 매매가 수익을 목적으로하는 영리성 및 그 규모·회수·양태등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성등 사회통념상 사업성을 인정할만한 객관성이 있어야 할 것임으로 계속성·반복성에 관하여 살펴보면, 청구인은 전시한 부동산을 취득하기전까지 주거용주택을 제외한 여타 부동산을 취득하여 양도한 사실이 전혀없고, 처분청에 의하면 전시한 부동산(상가 OO OOOO)을 8칸으로 분할등기하여 수인에게 양도하였다하여 부동산매매업이라 간주하였으나 이또한 살펴보면, 청구인은 심각한 자금압박으로 인하여 하루라도 빨리 처분하려하는데 반하여 동 점포의 매수자들은 자기들 앞으로 분할등기하여 주지않으면 절대로 매수하지 않겠다고 거세게 주장해와 어쩔 수 없이 분할등기하여 양도하기에 이른 것이며,

셋째, 처분청은

부가가치세법 시행규칙 제1조

의 규정을 적용하여 부동산을 1과세기간중에 1회이상 취득하고 2회이상 양도하였으므로 부동산매매업에 해당한다고 하였으나, 이또한 살펴보면 청구인은 상기 부동산을 서울시로부터 88.12.15 일에 매입하여 과세기간이 다른 89.2월부터 4월에 걸쳐 양도하였는 바 양도 및 양수가 엄연히 과세기간을 달리하여 각각 이루어졌음을 확인할 수 있는 바, 1과세기간중에 1회이상 취득하고 2회이상 양도한 경우에 한하여 극히 제한적으로 매매업으로 간주할 수 있다는 법 해석상 논리를 처분청은 유추해석이나 확장해석을 함으로써 납세자의 재산권보장에 누를 끼치는 우를 범하고 있다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

부가가치세법 제2조

(의무자) 제1항에는 “영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화(제1조에 규정하는 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 규정하는 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 사업자라 한다)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다”고 규정되어 있고

동법 시행규칙 제1조

(사업의 범위) 제1항에 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다”고 규정하고 있는 바, 청구인의 경우는 이 건의 경우에 국한하여서도 1과세기간중에 1회이상 취득하고 2회이상 양도하였기 때문에 전시 규정에 의한 부동산 매매업에 해당할 뿐만 아니라 이 건 부동산 외에도 다량의 부동산을 수회에 걸쳐 취득하고 양도한 사실이 확인되고 있어 처분청의 당초처분에 달리 잘못이 없다고 보여진다.

4. 쟁점

따라서 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

먼저 이 건 심판청구와 관련된 관계법규를 살펴보면,

부가가치세법 시행규칙 제1조

[사업의 범위] 제1항에는 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다. (77.7.1 신설)”고 규정되어 있는 바,

청구인의 이 건 상가취득, 분할, 양도경위를 살펴본다.

청구인은 88.9.14 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO OOOOOO OOOO OOO OOOO(대지 : 228.33평방미터, 건물전용면적 : 211.68평방미터)를 525,000,000원에 매입하기로 서울특별시장과 ‘아파트복리시설매매계약’을 체결하고 매매계약서상 잔금지급약정일은 88.12.15 이나 88.12.28 실제 잔금을 청산하였음이 확인되고 있으며, 그 후 위 상가가 준공되어 89.1.20 서울특별시장 명의로 소유권보존등기가 되었다가 89.2.11 청구인 명의로 소유권이전등기가 경료되었고, 89.2.11 위 상가를 OOOOOO 내지 OO로 분할등기한 후(각 점포 대지 : 28.54평방미터, 전용면적 : 26.46평방미터), 89.3.2 부터 89.4.14 까지 기간동안 위 분할된 8개 점포를 청구외 OOO 등 6인에게 각 점포당 70,000,000원씩 총 560,000,000원에 양도하였음이 확인되고 있다.

한편 청구인의 이 건 상가 취득·양도 이외의 다른 부동산 거래실태 및 거래빈도등을 국세청전산출력자료에 의하여 살펴보면,

청구인은 86.10.23 부터 89.12.26 까지 기간중 총 50회에 걸쳐 부동산 7,050.88평을 취득하였고 82.1.20 부터 89.6.23 까지 기간중 총 65회에 걸쳐 1,824.01평의 부동산을 양도한 것으로 나타나고 있다.

끝으로 이와같은 사실에 기초하여 청구인이 주장하는 항목별로 청구인 주장의 당부를 살펴본다.

첫째, 청구인은 당초 이 건 상가를 소유목적으로 취득하였으나 자금사정으로 부득이 손해보고 양도한 것이므로 영리목적이 없었으며 따라서 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 수 없다고 주장하고 있는 바,

청구인이 당초부터 이 건 상가를 소유목적으로 취득하였는지 매매목적으로 취득하였는지 여부는 주관적인 사항이어서 확인할 수 없으나 취득후 단기간에 분할·양도된 것으로 보아 청구인 주장을 인정하는데 어려움이 있고, 중요한 것은 청구인의 이 건 상가취득·양도를 포함한 부동산거래형태로 볼 때 청구인이 부동산매매업을 사업으로서 영위하였는지 여부이지 개개거래에 있어서 양도차익 또는 차손이 발생한 사실은 별로 의미가 없다고 할 것이므로 이 건 상가거래에 있어서 손해를 보았기 때문에 영리목적이 없었으며 따라서 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 수 없다는 청구인 주장은 사회통념상 납득하기 어렵다고 할 것이다.

둘째, 청구인은 이 건 상가를 취득하기전까지 주거용 주택을 제외하고 어떤 부동산도 거래한 사실이 없고 매수자 측의 요구로 상가를 분양한 것이므로 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 수 없다고 주장하고 있는 바,

이 건 상가의 취득과 분할 양도만 놓고 볼 때 위와같은 청구주장이 가능하다고도 할 수 있으나 국세청전산출력자료에 의하면 청구인은 89년까지 이 건 상가취득·양도를 포함하여 총 50회의 부동산을 취득하고 총 65회에 걸쳐 부동산을 양도한 것으로 되어 있어 청구인 부동산거래형태에서 사업으로서의 계속성과 반복성을 배제하기 어려우므로 이 부분 청구인 주장 역시 타당하지 않다고 할 것이다.

셋째, 청구인은 이 건 상가를 88.12.15 취득하여 89.2월 - 4월 기간에 걸쳐 분할양도하였기 때문에 1과세기간중 1회이상 취득 2회이상 양도에 해당되지 않으며 따라서 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 수 없다고 주장하고 있는 바,

이 건 상가취득·양도만을 놓고 볼 때 위와같은 청구인주장은 가능하나 청구인의 다른 부동산 거래사실을 합하여 보면 매과세기간별로 1과세기간중 부동산 1회이상 취득, 2회이상 양도에 해당되며 따라서 청구인은 부동산 매매업을 영위한 것으로 보아진다 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.