이유
1. 사실

청구인은 서울시 노원구 OO동 OOOOOO OOOOO OO OOOO에 주소를 둔 사람으로, 서울시 성동구 OO동 OOOOOO 소재 대지 311.5㎡(이하 이 건 토지라고 한다)의 4/14지분(상속지분이라 한다)을 69.7.9 청구인의 부로부터 상속받고 나머지 10/14지분(매입지분이라 한다)을 75.11.20 다른 공동상속인들로부터 취득하여 위 토지의 전체지분을 소유하다가 이를 89.12.14(검인계약서상의 잔금지급약정일) 청구외 OOO 외 1인에게 양도하고 90.1.31 처분청에 자산양도차익예정신고를 하면서 이 건 토지의 양도가액은 90,000,000원으로 하고 그 취득가액은 18,154,666원(상속지분은 77.1.1 현재의 기준시가인 1,154,666원, 매입지분은 17,000,000원)으로 신고한 데 대하여

처분청은 청구인이 신고한 위 거래가액이 신빙성이 없다하여 이 건 토지의 양도차익을 기준시가로 결정하여 91.4.16 청구인에게 89년귀속분 양도소득세 30,500,420원 및 동 방위세 6,100,080원을 결정고지하자

청구인이 위 처분에 불복하여 91.6.14 심사청구를 거쳐 91.9.19 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 이 건 토지를 89.12.14 청구외 OOO 외 1인에게 금 90,000,000원에 양도하고, 90.1.31 처분청에 자산양도차익예정신고를 하면서 양도가액은 위 실지거래가액인 90,000,000원으로 취득가액중 상속지분은 의제취득일인 77.1.1 현재의 기준시가인 1,154,666원으로 하고 매입지분은 실지거래가액인 17,000,000원 계 18,154,666원으로 하여 적법하게 신고한 바 있고, 위 신고가액이 실지거래가액임이 청구인이 제시한 양도계약서, 매입지분의 취득계약서 등에 의거 각 확인됨에도 처분청이 이를 부인하고 위 토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하여 과세함은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

소득세법 제23조

제4항 및 제45조 제1항 제1호(90.12.31 개정전의 것)에서 자산의 양도차익은 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 산정함이 원칙이고 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 산정하도록 규정하고 있고 위 실지거래가액에 의하는 경우의 하나로

동법시행령 제170조

제4항 제3호에서 양도자가 자산양도차익예정신고시 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 규정하고 있다.

청구인은 이 건 토지의 양도당시 실지거래가액이 90,000,000원이라고 주장하나 이 금액은 양도당시 기준시가인 166,141,640원의 54.17%에 불과하고 이즈음 공지시가 373,800,000원의 24.07%에 불과한 바, 국세청의 기준시가 또는 공지시가는 당해 토지의 거래시세에 못미치고 있음이 공지의 사실이고 일반적으로 받아들여지는 경험법칙임을 고려하면 청구인이 양도당시 실지거래가액이라고 내세우는 위 금액은 극히 이례적인 거래금액이라 할 것이므로 이러한 이례적 거래에 대한 사실입증 책임은 청구인에게 있다 할 것인데 청구인은 인근토지의 매매실례·당해토지대금·수수에 관한 금융자료 등 객관적 거증을 제시하고 있지 아니하므로 이 건 처분이 부당하다는 청구주장을 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 심판청구의 쟁점은 이 건 토지의 양도차익을 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 결정할 수 있는지를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

먼저 이 건 토지의 양도당시(89.12.14) 시행된 관계법령을 살펴보면,

소득세법 제23조

제4항, 제45조 제1항 제1호에서 양도차익계산의 기초가 되는 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 양도자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하고 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고,

동법시행령 제170조

제4항 제3호에서 “양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 실지거래가액에 의하여 양도 및 취득가액을 인정할 수 있는 경우의 하나로 규정하고 있으며,

같은법시행령 제170조

제1항 본문규정에 의하면 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있는 바,

위 규정을 종합하여 보면, 개인간의 거래에 있어서는 양도자가 적법한 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시에 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 모두 확인되는 경우에 한하여 그 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있음을 알 수 있다.

이에 따라 이 건 토지의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지를 살펴보건대, 청구인은 이 건 토지를 금 90,000,000원을 받고 양도하였다고 주장하며, 그 증빙으로 양도계약서 사본과 거래상대방의 확인서를 제시하고 있으나,

위 자료는 사실과 달리 작성될 수도 있는 것들이어서 이를 채증하기 어려운 반면, 이 건 토지의 경우 양도당시(89.12.14)의 국세청기준시가가 166,141,640원이고 위 양도일로부터 17일후인 90.1.1 현재의 공시지가가 373,800,000원에 이르고 있는 토지인 바, 일반적으로 국세청기준시가가 시가에 비하여 상당히 낮은 수준에서 보수적으로 책정된다는 것이 공지의 사실임에 비추어 볼 때 이 건 토지를 국세청기준시가의 54.17%, 공시지가의 24.07%에 불과한 90,000,000원에 양도하였다는 주장은 다른 반증이 없는 한 신빙성 있는 금액으로 받아들이기 어렵다 하겠다.

그렇다면 이 건의 경우 취득 및 양도가액 중 적어도 양도가액이 불분명하다 할 것이어서 취득당시의 실지거래가액이 확인되는지에 대하여는 이를 더 나아가 살펴볼 것 없이 이 건 토지의 양도차익은

소득세법시행령 제170조

제1항의 규정에 의거 취득 및 양도가액을 공히 기준시가에 의하여 결정함이 적법하므로 이 건 처분이 부당하다는 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.