이유
1. 처분개요
가. 처분청은 2019년도 재산세 과세기준일(6. 1.) 현재 청구법인이 주식회사 OOO부동산투자회사(이하 “위탁법인”이라 한다)로부터 수탁받아 소유하고 있는 OOO토지 22,738㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)에 대하여 이를 분리과세대상으로 구분한 후, 시가표준액에 공정시장가격비율(70%)을 곱하여 산정한 금액 OOO원을 과세표준으로 하고,
「지방세법」제111조
제1항 제1호 다목의 3의 세율을 적용하여 산출한 2019년도 토지분 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 2019.9.10. 청구법인에게 부과고지하였다.
나. 청구법인은 이에 불복하여 2019.11.29. 이의신청을 거쳐, 2020.5.8. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
(1) 위탁법인은 2017.6.21. 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 OOO부동산투자회사로서 OOO과 OOO가 100분의 50 이상을 출자하여 설립되었으며, 2017.11.6. 「공공주택특별법」에 따라 공공주택사업자로 지정을 받았으므로 「지방세특례제한법」(이하 “지특법”이라 한다) 제31조의4 제1항에서 규정하는 부동산투자회사에 해당된다 할 것이다.
(2) 위탁법인은 OOO로부터 이 건 토지를 취득하였으며, 그 후 주택건설사업계획 승인을 받아 2019년도 재산세 과세기준일 현재 임대주택을 건설중인 상태인바, 다수의 조세심판원 선결정례에서 이와 같이 임대주택을 건설 중인 토지의 경우 재산세 감면대상에 해당된다고 해석하고 있고,
지특법 제31조의4
제2항에서 위탁하여 임대하는 경우를 감면대상에 포함하고 있으므로, 청구법인이 위탁법인으로부터 위탁받아 소유하고 있는 임대주택 건설용 토지인 이 건 토지는
지특법 제31조의4
제2항에 따른 재산세 감면대상에 해당된다 할 것이다.
나. 처분청 의견
지특법 제31조의4
제2항에서 부동산투자회사가 과세기준일 현재 2세대 이상의 “공동주택”을 임대목적에 직접 사용하는 경우 감면하도록 되어있으며, 같은 법 제2조 제3호에서 “공동주택”이란
「주택법」제2조
제3호에 따른 공동주택이라고 규정하고 있고,
「주택법」제2조
제3호에서 “공동주택”이란 건축물의 벽·복도·계단 등을 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다고 규정하고 있다.
또한,
지특법 제2조
제8호에서 ‘직접 사용’이란 부동산·차량·건설기계·선박·항공기 등의 소유자가 해당 부동산·차량·건설기계·선박·항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제123조에서 법 또는 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있다.
청구법인은 위탁법인이
지특법 제31조의4
제1항의 부동산투자회사에 해당되고, 같은 조 제2항 및 같은 법 시행령 제123조에 따라 재산세 등의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있으므로, 2019년도 재산세 과세기준일 현재 임대용 공동주택을 건축 중에 있는 이 건 토지는 재산세 감면대상에 해당한다고 주장하나,
조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적인 이유 없이 확장해석 하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 타당할 것인 바,
지특법 제31조의4
제2항에서는 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 ‘공동주택’을 임대 목적에 직접 사용하는 경우에 재산세를 감면하도록 규정하고 있는데, 이는 과세기준일 현재 공동주택을 임대용으로 사용할 수 있도록 건축물이 준공 완료된 상태이거나 건축물 매입을 완료한 상태에서 다른 사람에게 임대하는 경우 감면한다는 의미로 해석하는 것이 타당하다 할 것이다.
「지방세법」제104조
에서는 주택을 그 부속토지와 구분하지 아니하고 하나의 독립된 과세객체로서 주택 이외의 건축물과 토지와는 별개로 구분하여 정의하고 있는 바,
지특법 제31조의4
제2항은 토지나 건축물에 대한 감면 규정이 아니라 주택의 종류 중
「주택법」제2조
제3호에 따른 공동주택을 감면요건으로 규정하고 있으므로,
「지방세특례제한법」제31조의4
제2항에서의 공동주택을 임대목적에 ‘직접 사용’은 청구법인이 주장하는
지특법 제123조
‘토지에 대한 직접사용 감면규정’을 적용·해석함은 적절하지 않고,
지특법 제2조
제8호의 직접 사용의 정의규정으로 법규를 적용·해석함이 타당하다 할 것으로서, 임대사업자가 과세기준일 현재 임대목적에 사용하기 위하여 공동주택을 건축 중에 있다는 것은 공동주택을 건축 또는 매입을 완료한 상태에서 다른 자에게 2세대 이상을 임대하는 경우에 해당한다고 불 수 없기 때문에 감면대상으로 보는 것은 타당하지 아니하다고 하겠으므로, 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 적법하다.
위탁법인이
지특법 제31조의4
제1항에 따른 감면대상이 되는 부동산투자회사에 해당하는지 여부는 이 건 토지가
지특법 제31조의4
제2항에서의 과세기준일 현재 임대목적으로 직접 사용하는 경우에 해당하지 않는다고 판단한 이상, 이를 다툴 실익이 없다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
청구법인에게 토지를 위탁한 법인이 부동산투자회사로서 감면대상자에 해당하는지 여부 및 수탁자인 청구법인이 2019년도 재산세 과세기준일 현재 소유하고 있는 토지에 대하여 공공임대주택을 건축중에 있으므로 재산세를 감면하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련 법률
(1) 지방세특례제한법(2020.8.12. 법률 제17474호로 개정되기 전의 것)
제31조의4(주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면) ①
「부동산투자회사법」제2조
제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사(해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다)가 임대할 목적으로 취득하는 부동산[
「주택법」제2조
제3호에 따른 공동주택(같은 법 제2조 제4호에 따른 준주택 중 오피스텔을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축 또는 매입하기 위하여 취득하는 경우의 부동산으로 한정한다]에 대해서는 취득세의 100분의 20을 2021년 12월 31일까지 경감한다. 이 경우
「지방세법」 제13조
제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하지 아니한다.
② 제1항에 따른 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용(
「부동산투자회사법」 제22조의2
또는 제35조에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(
「지방세법」제112조
에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 40을 경감한다.
2. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 15를 경감한다.
(2) 지방세특례제한법 시행령(2020.12.31. 대통령령 제31344호로 개정되기 전의 것)
제123조(직접 사용의 범위) 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다.
(3) 부동산투자회사법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “부동산투자회사”란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 제3조부터 제8조까지, 제11조의2, 제45조 및 제49조의2 제1항에 적합하게 설립된 회사로서 다음 각 목의 회사를 말한다.
가. 자기관리 부동산투자회사 : 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사
나. 위탁관리 부동산투자회사 : 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
제22조의2(위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등) ① 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 하고, 주식발행업무 및 일반적인 사무는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 기관(이하 “일반사무등 위탁기관”이라 한다)에 위탁하여야 한다.
② 자산관리회사 및 일반사무등 위탁기관의 업무 범위 등 위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ③ 위탁관리 부동산투자회사와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자는 서로 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 거래는 그러하지 아니하다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료는 다음과 같다.
(가) 위탁법인은 2017.12.29. 이 건 토지를 취득하여 소유권 이전등기를 하였다가 같은 날 청구법인에게 신탁을 원인으로 소유권 이전등기를 한 사실이 등기사항전부증명서에서 확인된다.
(나) 위탁법인은 2018.2.28. 처분청에 착공신고를 하고 건축공사에 착공하여 2020.4.13. 사용승인을 받은 사실이 착공신고필증 등에서 확인된다.
(다) 위탁법인은 2017.11.6. 국토교통부장관으로부터 공공주택사업자 지정을 받은 사실이 관련 공문에서 확인된다.
(라) 위탁법인의 주주명부상 주주 현황은 아래 ＜표＞와 같다.
＜표＞ 주주 현황
○○○
(마) 국토교통부장관은 2014년 6월에 OOO와 OOO업무 위수탁계약을 체결하였으며, 당해 계약서상 업무위탁 범위는 다음과 같다.
○○○
(바) OOO는 2017.10.26. OOO와 주주간 협약서을 체결하였으며, 그 주요내용은 다음과 같다.
(단위 : 원, 주)
○○○
(사) 위탁법인의 2019사업연도 감사보고서상 주주와 주식등변동상황명세서상 주주현황을 보면, OOO와 OOO로 등재되어 있다.
(아) 청구법인의 주택건설사업계획상 건설하는 임대주택 규모는 모두 전용면적이 60㎡～85㎡ 사이인 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴본다.
(가)「지방세특례제한법」(2020.8.12. 법률 제17474호로 개정된 것) 제31조의4 제1항에서
「부동산투자회사법」제2조
제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사가 임대할 목적으로 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 20을 2021년 12월 31일까지 경감한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 제1항에 따른 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다고 규정하면서 그 제2호에서 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다고 규정하고 있다.
(나) 청구법인은 위탁법인이 재산세 등의 감면대상이 되는 부동산투자회사의 요건을 갖추었다고 주장하나,
「지방세특례제한법」제31조의4
제1항에서 재산세 등의 감면대상이 되는 위탁관리 부동산투자회사는 해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 단독 또는 공동출자한 경우 그 소유비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다고 규정하고 있는 점, 위탁법인의 주식은 OOO가 OOO%, OOO의 수탁대리인인 OOO가 OOO%를 보유하고 있는 것으로 나타나고, OOO가 소유한 지분이 국가의 소유인 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 위탁법인을
「지방세특례제한법」제31조의4
제1항 및 제2항의 재산세 등의 감면요건을 충족하는 부동산투자회사로 보기는 어렵다 하겠다.
(다) 위와 같이 위탁법인이 감면대상 부동산투자회사로 보기 어려운 이상, 청구법인이 이 건 토지를 수탁받아 2019년도 재산세 과세기준일 현재 임대주택을 건설 중에 있었는지 여부에 관계없이 처분청이 이 건 토지에 대하여 재산세 감면대상에 해당하지 아니하는 것으로 보아 감면을 배제하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 별다른 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로
「지방세기본법」제96조
제6항과
「국세기본법」제81조
및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.