이유
1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 293㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1974.5.22 취득하여 1988.12.30 양도하고 취득가액은 2,031,076원, 양도가액은 3,000,000원이라 하여 1989.4.29 자산양도차익예정신고를 하였으나, 처분청에서는 청구인 신고가액이 신빙성이 없는 것으로 판단하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 1988년도 귀속분 양도소득세 34,050,630원 및 동 방위세 6,810,120원을 1994.4.16 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1994.6.8 심사청구를 거쳐 1994.8.18 심판청구를 제기하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 쟁점토지는 공부상으로는 지목이 대지로 되어 있으나 실제로는 불특정 다수인이 통행하고 있는 도로로 사용되고 있어 경제적 가치가 없는 토지로서 평소 채무관계가 있는 청구외 OOO에게 채무대물변제형식으로 3,000,000원에 쟁점토지를 양도한 후 자산양도차익예정신고를 하였으므로 청구인이 신고한 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 결정하여야 한다는 주장이다. 나. 국세청장 의견 청구인이 제시하고 있는 매매계약서는 사인간에 작성된 증빙으로서 이를 입증할 수 있는 금융자료의 제시등이 없으며 쟁점토지가 사실상 도로로 사용되고 있다 하더라도 쟁점토지의 양도당시 국세청 기준시가가 84,677,000원에 이르고 있음에도 불구하고 국세청 기준시가의 3.5%에 불과한 3,000,000원에 쟁점토지를 양도하였다는 것은 사회통념상 믿기 어렵다 하겠으므로 청구인이 제시하고 있는 취득가액 및 양도가액은 실지거래가액으로 볼 수 없어 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정고지한 처분청의 당초처분은 타당하다는 의견이다. 3. 심리 및 판단 가. 이 건 심판청구는 청구인이 신고한 거래금액이 신빙성이 없다 하여 국세청 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부에 다툼이 있다. 나. 관계법령을 보면 쟁점주택 양도당시 시행된 소득세법(법률 제3930호, 1987.5.30) 제23조 제4항에서 「양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다」라고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항 제1호에서 「당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액」이라고 취득가액을 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항에서는 「법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1. 국가·지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우 2. 생략 3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」라고 규정하고 있다. 다. 이건 과세경위를 보면 청구인이 쟁점토지를 1974.4.22 청구외 OOOO은행으로부터 2,031,076원에 취득하여 1988.12.30 청구외 OOO에게 3,000,000원에 양도하였다 하여 1989.4.29 양도차익예정신고를 하였는 바, 처분청에서는 청구인 신고가액중 취득가액의 경우 법인체인 은행과의 거래였던 관계로 청구인 신고가액에 대하여 달리 주장하지 아니하고 있으나 양도가액은 청구인 신고가액이 신빙성이 없다고 판단하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 결정고지 하였다. 라. 양도가액에 대한 사실관계를 살펴보면, 쟁점토지가 사실상 도로인지의 여부를 알아보기 위한 당심조회(국심 46830-8436, 1994.10.4)에 따라 영등포구청장이 제출한 (세일 22670-1610) 쟁점토지의 재산세 과세대장에 의하면 그 비고란에 “현황도로(비과세)”로 등재되어 있고, 청구인이 서울특별시장을 상대로 제기한 쟁점토지의 도로 사용관련 부당이득금 반환청구소송에 따른 서울민사지방법원 판결문(85가합 3345: 1986.2.5)에는 “......청구인은 쟁점토지를 포함한 일대의 토지들의 소유자로서 1969.1.18 서울특별시에서 그 주변의 토지에 관한 도시계획을 확정, 고시하자 1974년경 청구인은 청구인 소유토지들을 고시내용에 따라 여러 필지의 택지로 분할, 매각하고 그 나머지인 쟁점토지는 인근 주민들의 통로로서 남겨두어 그 위에 사실상 도로가 형성된 것인데, 그후 1977.8.10경부터 제3차 통단위 새마을사업의 일환으로서 OOO동 동 새마을 추진위원회가 주체가 되어 주민 자조사업으로 아스팔트 포장 및 하수도 공사를 시행하되, 그 사업비중 1/3에 해당하는 3,750,000원은 인근주민들이 부담하고 2/3에 해당하는 7,500,000원은 서울특별시에서 보조해준 사실......”이라는 내용이 기재되어 있는 바, 이상의 사실들에 의해 쟁점토지가 양도당시(1988.12.30) 사실상 도로였음이 확인된다. 한편, 쟁점토지의 토지등급은 1985.7.1 수정분이 196등급, 1986.8.1 수정분이 197등급, 1989.1.1 수정분이 202등급임이 쟁점토지의 토지대장에 의해 확인되고, 일반 대지로 사용하고 있는 연접한 토지인 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOO, OOOOO, OOOOO, OOOOO등 4필지의 토지등급 또한 쟁점토지와 같은날에 동일등급으로 수정되어 왔음이 이 토지들의 토지대장에 의해 확인되고 있고, 처분청에서는 공부에만 의거해서 위의 토지등급(202)에 해당하는 지방세법상의 과세시가표준액(㎡당 85,000원)에 국세청장이 정한 특정 지역의 배율(3.4배)을 곱한 금액을 기준시가로 결정하여 이 기준시가를 쟁점토지의 양도가액으로 보아 양도차익을 계산하였음이 확인된다. 이상의 사실들을 종합해 보면 쟁점토지는 양도당시 지목은 대지이나 사실상 도로로서 그 재산적 가치가 없어 재산세도 비과세되었음을 알 수 있는데도 불구하고 청구인이 신고한 양도가액이 위의 국세청 기준시가와 대비하여 너무 저렴하다는 이유만으로 청구인이 신고한 양도가액에 대한 실지조사도 없이 단순히 신빙성이 없다는 이유를 들어 연접한 일반대지와 같은 등급에 같은 배율의 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산한 것은 처분청이 쟁점토지의 특성과 거래사실에 대한 사실조사를 소홀히 한 것으로 판단될 뿐 아니라 “양도소득세를 부과하기 위하여 취득가액 및 양도가액을 산출함에 있어서 그것들이 불분명하다 하여 그 모두를 기준시가에 의하여 산출하는 경우에도 국세기본법 제14조 제2항이나 소득세법 제7조 제2항이 규정한 실질과세의 원칙상 그 기준시가에 의한 양도가액에서 취득가액을 공제한 금액 즉 양도차익이 실제로 양도한 가액을 넘을 수는 없다.”(국심 89서1078, 1989.9.12 및 대법원 92누8439, 1992.9.14 외 다수 같은뜻)는 우리심판소 및 대법원판례의 취지 등을 종합해 볼 때 위의 토지등급과 국세청장이 정합 배율을 쟁점토지에 그대로 적용하는 것은 극히 불합리한 것으로 인정된다. 따라서 청구인이 소득세법 제95조 에 의한 자산양도차익예정신고시 제출한 증빙서류와 쟁점토지를 채무대물변제형식으로 3,000,000원에 양도하였다고 하는 청구주장의 사실여부를 실지조사하여 쟁점토지의 양도차익을 결정하여야 할 것으로 판단된다. 마. 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.