이유
1. 원처분 개요

청구인은 89.5.23 청구외 OOO과 공동으로 인천광역시 계양구 OO동 OOOOO 대지 597.1㎡를 청구외 OOO으로부터 취득하고 89.8.9 위 대지를 공유물분할하여 같은동 OOOOO 대지 328.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 보유하던중 90.12.18 쟁점토지 위에 근린생활시설 및 주택 1,143㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하고, 94.1.10 청구외 OOO에게 쟁점토지 및 쟁점건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 양도한 후, 94.2.28 처분청에 쟁점부동산의 양도에 대하여 실지거래가액(취득가액 349,816,004원, 양도가액 500,000,000원)으로 자산양도차익예정신고를 하였다.

처분청이 위 자산양도차익 예정신고에 대하여 실지조사한 바, 쟁점부동산에 대한 양도가액이 567,946,400원으로 확인되어 토지에 대하여는 실지거래가액으로 그 양도차익을 결정하고, 건물에 대하여는 기준시가에 의하여 그 양도차익을 결정하여 97.4.8 청구인에게 94년귀속 양도소득세 91,361,470원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 97.5.30 심사청구를 거쳐 97.8.30 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

(1) 청구인이 쟁점부동산의 건물을 직접 신축할 때 소요된 신축비용 증빙일체를 심사청구시 제시하였으나 실제비용 지출여부을 조사함이 없이 증빙서류 전부를 신빙성이 없다고 판단한 처분은 부당하다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 4층의 주택에서 90.12.5부터 94.1.27까지 거주하고 타 주택의 소유사실이 없으므로 주택부분은 1세대1주택으로 비과세하여야 한다.

나. 국세청장 의견

청구인은 쟁점부동산의 건물신축가액을 384,053,944원이라고 주장하면서 계정별원장 및 증빙서류를 제출하고 있으나, 청구인은 당초 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 건물의 취득가액을 양도가액에 의하여 환산한 가액으로 하여 신고한 사실이 있고, 처분청의 조사시에도 건물에 대한 신축비용의 증빙을 제시한 바 없으며, 이 건 심판청구시 제시한 계정별원장에는 기간이 96.1월부터 97.2월까지로 되어 있어 이 건 심사청구를 위하여 소급하여 기장한 점이 인정되고, 청구인이 제시한 증빙 역시 부가가치세 과세특례자 명의의 간이세금계산서·거래명세서이거나 사업장 내지 상호도 기재되어 있지 않은 개인 영수증등에 불과하여 신빙성이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점부동산의 건물신축가액을 실지거래가액으로 하여 그 양도차익을 결정할 수 있는지

(2) 쟁점부동산의 4층 주택부분을 1세대1주택의 양도로 보아 양도소득세를 비과세할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

구

소득세법 제23조

제4항 제1호에서 양도가액은 제1항 제1호(토지·건물)·제2호(부동산에 관한 권리) 및 제5호(기타자산)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가로 하는 것이나 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며,

같은법 제45조

제1항 제1호 (가)목에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비중 취득가액은 제23조 제1항 제1호(토지·건물)·제2호(부동산에 관한 권리) 및 제5호(기타자산)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가로 하는 것이나 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.

같은법시행령 제170조

제4항에서 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1호 (가)목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 규정하면서 그 제3호에서 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우라고 규정하고 있다.

개정

소득세법시행령 제166조

제4항 제3호에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 당해 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정한다고 규정하고 있다.

같은법시행령 제15조

제3항에서 주택의 일부에 점포등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있고, 그 제4항에서는 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점(1)에 대하여 본다.

청구인은 89.8.9 쟁점토지를 공유물분할을 원인으로 하여 취득하여 91.1.7 위 지상에 쟁점건물(지하 1층 근린생활시설 235.80㎡, 지상1층 근린생활시설 226.80㎡, 지상 2층 근린생활시설 226.80㎡, 지상 3층 근린생활시설 226.80㎡, 지상 4층 근린생활시설 109.20㎡·주택 117.60㎡)을 신축하여 소유하다가 94.1.18 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 소유권이전하였음이 제출된 등기부등본에 의하여 확인되고 있다.

청구인은 위 쟁점부동산을 양도하고 94.2월 처분청에 양도가액은 실지거래가액 5억원(토지 2억원, 건물 3억원), 취득가액은 349,816,004원(토지는 실지거래가액 140,241,065원, 건물은 건물의 양도가액 3억원에 건물의 취득시 시가표준액이 건물의 양도시 시가표준액에 차지하는 비율을 곱하여 계산된 금액 209,574,939원)으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였음이 제출된 심리자료에 의하여 확인되고 있다.

처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 양도소득세 실지조사를 하는 과정에서 쟁점부동산의 양도가액이 567,946,400원으로 확인되었으며, 쟁점부동산의 양도차익을 결정하면서 토지에 대하여는 실지거래가액으로 건물에 대하여는 기준시가로 결정하였음이 제출된 심리자료에 의하여 확인되고 있다.

청구인은 쟁점건물의 취득 및 양도가액이 확인되므로 실지거래가액에 의하여 그 양도차익을 결정하여야 한다고 주장하면서 건물신축시 지출된 신축비용 384,053,944원에 대한 증빙자료를 제시하고 있으나,

전시한 법령에서 본 바와 같이 부동산(토지 및 건물)의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정하기 위해서는 당해 부동산의 양도소득세 과세표준확정신고 기한내에 실지거래가액에 의하여 양도소득세 과세표준신고를 하거나, 당해부동산의 양도소득세를 결정하기 전까지 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙을 갖추어 처분청에 제출하여야 하므로 설사 쟁점건물에 대한 취득가액이 이 건 심판청구시 제출한 증빙에 의하여 확인된다 하더라도 청구인은 이 건 과세표준 및 세액 결정전까지 쟁점건물의 취득에 대한 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙을 제출한 바 없으므로 처분청이 쟁점건물에 대한 양도차익을 기준시가로 결정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점(2)에 대하여 본다.

쟁점건물의 등기부등본상 건물현황을 보면 아래와 같다.

아 래

(㎡)

지하: 235.8

1층: 226.80

2층: 226.80

3층: 226.80

4층: 226.80

다방

소매점, 대중음식점

사진관, 당구장

의원

사무실:109.20㎡

주? 택:117.60㎡

청구인은 쟁점부동산 소재지에서 90.12.25 ～ 94.1.27까지 거주한 것으로 되어 있고, 처분청에서 조사한 바에 의하면 쟁점부동산의 양도당시 인천광역시 북구 OO동 OOOOO 지하 1층, 지상 4층의 건물(이하 “쟁점외 건물”이라 한다)을 소유한 것으로 확인하고, 아래 쟁점외 건물의 1층이 공부상 주택으로 되어 있는 점을 들어 쟁점건물의 주택부분을 1세대1주택으로 보지 아니하고 양도소득세를 과세한 사실을 알 수 있다.

아 래

(㎡)

지하: 198.75

1층: 91.26

2층: 198.75

3층: 198.75

4층: 198.75

음식점, 보일러실

주 택

여관

여관

여관

청구인은 쟁점건물의 주택에서 3년이상 거주하였고, 쟁점외 건물은 당초 신축시부터 여관건물로 신축한 것이며 쟁점외 건물의 1층은 여관의 관리실 및 종업원의 기거시설로 거주목적의 주택이 아니므로 쟁점주택의 양도는 1세대1주택의 양도에 해당되어 주택부분에 해당되는 부분은 양도소득세를 비과세하여야 한다고 주장하면서 청구인의 주민등록등본, 쟁점외 건물의 사진 및 쟁점외 건물의 현 소유자의 사업자등록증명원을 제시하고 있는 바, 쟁점외 건물의 1층 주택부분이 여관의 부속건물인지 아니면 주택인지를 살펴본다.

쟁점외 건물의 등기부등본상 1층이 주택으로 등재되어 있는 점, 쟁점외 건물에서 심리일 현재 여관업을 경영하는 청구외 OOO의 사업자등록증명원에 사업자의 주소가 쟁점외 건물의 소재로 되어 있는 점, 쟁점외 건물의 등기부등본상 1층 주택 부분의 면적이 여관의 관리실로만 보기에는 너무 큰 점등으로 보아 쟁점외 건물의 1층 주택부분이 주택이 아니라는 청구주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다.

따라서, 처분청이 쟁점외 건물의 1층 주택부분을 주택으로 보아 청구인이 쟁점부동산의 양도당시 1세대2주택을 소유한 것으로 하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.