이유
1. 원처분의 요지

처분청은 청구인이 1999.9.15. 임대주택을 건설하기 위하여 취득한 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지외 12필지 토지 39,446㎡(이하 “이건 토지”라 한다) 중 상가부지(1,205.82㎡)를 제외한 나머지 38,240.18㎡(이하 “이건 쟁점토지”라 한다)에 대하여 ㅇㅇ도도세감면조례 제15조제1항의 규정에 의거 취득세 등을 면제하였으나, 2000.4.21. 정당한 사유없이 (주)ㅇㅇ에 매각함은 물론, 당초 취득세 등을 신고 납부할 당시 취득가액의 일부를 누락하여 신고하였으므로, 이건 토지의 취득가액(5,948,329,600원)에

지방세법 제112조

제1항 및 제131조제1항제3호(2)목의 세율을 각각 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 139,051,650원, 농어촌특별세 12,750,060원, 등록세 208,637,460원, 교육세 38,250,200원, 합계 398,729,370원(가산세 포함)을 2000.8.18. 부과 고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 임대주택을 건설할 목적으로 청구외 ㅇㅇ건설(주)가 소유하고 있던 이건 토지를 취득하려고 하였으나, 당시 이건 토지는 ㅇㅇ건설(주)와 ㅇㅇ신탁(주)간에 신탁계약이 체결되어 있었고, ㅇㅇ보증(주)는 주택건설에 관한 보증을 한 상태였으므로 ㅇㅇ보증(주)와의 약정에 의거 신탁해지를 조건으로 100,000,000원과 감정평가비용 5,229,400원을 지급하고 신탁등기를 말소하고 소유권이전등기를 함으로써 취득하였다가 자금사정 악화로 2000.4.21. (주)ㅇㅇ에 매각하게 된 것인 바, 당초 이건 토지상에 ㅇㅇ건설(주)의 국민주택기금 대출(56억원)에 따른 근저당권이 설정(채권자: ㅇㅇ은행, 채권최고액 182억원)된 상태에서 취득은 하였으나, 법무사의 자문을 받아 이건 토지의 취득가액을 50억원으로 하여 검인을 받고 취득신고를 하였을 뿐, 이건 토지를 취득함에 있어 지금까지 105,229,400원을 지급한 외에는 추가로 금전지급이 없었던 사실이 법인장부에 의해 확인되고 있고, ㅇㅇ건설(주)의 대출금을 승계받기로 약정한 사실도 없으므로, 법인장부상 확인되는 금액(105,229,400원)을 과세표준으로 하여 이건 취득세 등을 추징하여야 함에도 ㅇㅇ건설(주)의 대출금(5,843,100,200원)을 과세표준에 포함하여 취득세 등을 부과 고지한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단

이건 심사청구의 다툼은 토지를 취득하면서 매도자의 부채를 승계하는 경우 그 비용을 취득가격에 포함하여 취득세와 등록세를 부과 고지한 처분이 적법한지 여부에 있다.

먼저 관계법령을 보면, ㅇㅇ도세감면조례 제15조제1항제1호에서 임대사업자가 5세대 이상의 공동주택을 임대할 목적으로 건축(건축용 토지를 취득하는 경우 포함)하는 임대주택용 부동산과 건축주로부터 최초로 분양받는 공동주택으로서, 전용면적 60제곱미터 이하인 임대주택용 부동산에 대해서는 취득세와 등록세를 면제하지만, 임대주택용 토지를 취득한 후 2년이내에 건축물을 착공하지 아니하거나 매각한 경우에는 면제된 취득세와 등록세를 추징하도록 규정하고 있고,

지방세법시행령 제82조의3

제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가액은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용〔소개수수료, 설계비, 연체료 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세 제외)을 포함〕을 말한다고 규정하고 있다.

다음으로 이건의 경우를 보면, 처분청은 청구인이 1999.9.15. 임대주택을 건설하기 위하여 이건 토지를 취득한 후 1999.10.4. 처분청으로부터 계약서(1999.9.15. 매매대금 50억원을 일시불로 지급하기로 계약체결)에 검인을 받고 취득세 등 감면신청을 한데 대하여, ㅇㅇ도도세감면조례 제15조제1항의 규정에 의거 이건 토지중 상가부지를 제외한 나머지 이건 쟁점토지에 대하여 취득세 등을 면제하였으나, 2000.4.21. 정당한 사유없이 (주)ㅇㅇ에 매각하였으므로 청구인에게 소명을 요구하였고, 그 과정에서 청구인이 이건 토지를 취득하면서 ㅇㅇ건설(주)의 부채(ㅇㅇ은행 5,843,100,200원, 연체이자 포함)를 승계한 사실과 이건 토지의 신탁해지를 위하여 ㅇㅇ보증(주)에 신탁해지 약정금(100,000,000원)과 감정평가비용(5,229,400원)을 지급한 사실을 확인하고 그 금액을 과세표준으로 하여 이건 취득세 등을 추징하였음을 알 수 있다.

이에 대하여 청구인은 이건 토지를 취득함에 있어 105,229,400원만 지급하였을 뿐, 매도자의 부채를 승계받기로 약정한 사실이 없는데도 당해 부채(5,843,100,200원)를 이건 토지의 취득비용에 포함한 것은 부당하다고 주장하고 있으나,

지방세법시행령 제82조의3

제1항의 규정에 의하면 취득세의 과세표준이 되는 취득가액은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용(소개수수료, 설계비, 연체료 등 취득에 소요된 직접·간접비용 포함)을 말하므로, 청구인의 경우와 같이 매도자의 부채를 인수하는 조건으로 토지를 취득하는 경우에는 당연히 당해 부채는 그 취득비용에 포함된다 할 것이고, 또한 법인의 장부가격을 사실상의 취득가격으로 보고 이를 과세표준으로 인정하는 취지는 객관화된 조직체로서 거래가격을 조작할 염려가 적은 법인의 장부가격은 특별히 취득가격을 조작하였다고 인정되지 않는 한 원칙적으로 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 하는 것이므로 법인의 장부가격이 사실상의 취득가격에 부합되는지 여부에 관계없이 무조건 그 법인의 장부가격을 취득세와 등록세의 과세표준으로 하여야 하는 것은 아니므로(같은 취지의 대법원 판결 1993.4.27. 92누15895), 비록 청구인이 승계한 매도자의 부채를 법인장부상에 기재하지 아니하였다 하여 법인장부상 확인되는 금액(105,229,400원)만을 취득비용으로 삼을 수는 없으므로 청구인이 승계한 매도자의 부채를 이건 토지의 취득비용에 포함하여 이건 취득세 등을 추징한 처분은 아무런 잘못이 없다 하겠다.

따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로

지방세법 제77조

제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2000. 12. 26.

행 정 자 치 부 장 관