이유
1. 처분개요

처분청은 청구인이 95.10.6 서울특별시 송파구 OO동 OOOOOOOO 대지 416.6㎡, 건물 1,301.79㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하고 95.12.18 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고를 한데 대하여 청구인이 실지거래가액이라고 신고한 쟁점부동산의 건물의 신축가액을 확인할 수 없다고 하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 97.5.16 청구인에게 95년 귀속 양도소득세 523,206,820원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 97.6.26 심사청구를 거쳐 97.10.8 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산의 실지양도가액과 취득가액에 대하여는 처분청과 서로 다툼이 없으나 건물의 신축가액에 다툼이 있는 바 청구인은 쟁점부동산을 신축하기 위하여 청구외 주식회사 O공사 OOO와 91.11.20 신축공사 도급계약 (공사기간 91.11.28～92.7.30 착공일로부터 8개월, 계약금액 1,036,000,000원)을 체결하여 OOO가 공사를 하였으며 건물의 취득가액은 공사수급자인 OOO에게 수차에 걸쳐 지급한 1,085,500,000원(이는 OOO가 94.8월 동부지원에 제기한 공사대금 청구소송에서 스스로 영수하였다고 자인한 금액임)과 95.2.10 소송취하 조건에 따라 합의금으로 지급한 현금 350,741,000원을 합한 1,436,241,000원에서 공사수급자 OOO에게 이 건 공사와 관련없이 지급한 대여금 230,000,000원을 차감하고 OOO에게 소송취하조건의 합의금으로 현물로 변제한 용산구 OO동 OOOOOO OOOOO OOOOOO O OOOO의 당초 신고가액(5,741,000원)과 차이 20,759,000원을 가산한 총 합계액 1,227,000,000원임이 신고 및 조사시에 제시한 증빙서류에 의하여 확인됨에도 공사수급자의 주장과 다르다는 이유만으로 이를 인정하지 아니함은 부당하고 설령 공사수급자의 주장이 맞다고 한다면 이 공사수급자가 주장하는 금액을 실지 취득가액으로 인정하여 과세하여야 한다.

나. 국세청장 의견

처분청의 건물신축비용의 조사내용을 보면 청구인은 청구외 OOO가 제기한 공사대금청구소송의 소장기재금액 1,085,500,000원에서 소취하 조건으로 지급한 371,500,000원을 합한 금액에서 대여금 230,000,000원을 차감한 1,227,000,000원이라고 주장하나 공사수급자인 청구외 OOO는 공사대금 정산액이 833,550,000원이고 소취하 조건부 합의로 지급받은 141,500,000원을 합한 975,050,000원이라고 주장하고 있어 발주자인 청구인이 주장하는 금액과 수급자인 청구외 OOO가 주장하는 금액이 서로 다르므로 어느 쪽의 금액을 건물신축비용으로 인정할 수 없다 할 것이다.

또한 청구인은 건물의 취득가액은 1,436,241,000원〔공사수급자인 청구외 O공사 OOO에게 수차에 걸쳐 지급한 1,085,500,000원(이는 주식회사 O공사 대표이사 OOO가 94.8월 동부지원에 제기한 공사대금 청구소송에서 스스로 영수하였다고 자인한 금액임)과 95.2.10 소송취하 조건에 따라 OOO와 합의하고 소송취하 합의금으로 지급한 350,741,000원을 합한 금액임〕에서 공사수급자 OOO에게 이 건 공사와 관련없이 지급한 대여금 230,000,000원을 차감하고 OOO에게 소송취하 조건의 합의금으로 현물로 변제한 용산구 OO동 OOOOOO OOOOO OO OOOO O OOOO의 당초 신고가액(5,741,000원)과의 차이 20,759,000원을 가산한 총 합계액 1,227,000,000원이라고 주장하고 있으나 청구외 OOO가 인감증명서를 첨부하여 96.11.19 확인한 내용을 보면 쟁점부동산의 OO빌딩 신축공사와 관련하여 청구인의 대리인으로 업무를 수행하던 중 공사대금조로 받은 금액의 총액은 833,550,000원이고 이중에서 (주)OO건설에 306,400,000원을 (주)OO건설에 344,100,000원을 공사대금으로 지급하였으며, 위 공사대금 총액중 청구인에게 지급한 이자상당액 130,000,000원이 포함되어 있으며, 97.1.10자 OOO의 확인서를 보면, 공사대금으로 833,550,000원을 받았으며 94.2.15 정산한 금액이라고 확인하고 있고, 위 금액과 본인이 소장에서 주장한 1,085,500,000원과의 차액은 OO양행 차용금 230,000,000원과 이자상당액이 포함된 금액이므로 동 차입금을 차감한 금액이 공사대금으로 수령한 금액이며, 소취하시 합의금조로 수령한 용산구 OO동 OOOO OOOOOOO OOOO는 OO빌딩공사 대금이 아닌 OO빌라 공사대금조로 수령한 것이라고 확인하고 있는 점으로 보아 청구인이 주장하는 금액과 서로 다름을 알 수 있다.

위의 사실관계를 종합하여 볼 때 당초 조사시 실지거래가액이 확인되지 아니하였으며, 또한 쟁점부동산의 건물취득가액(신축비용)은 발주자인 청구인이 주장하는 금액과 수급자인 청구외 OOO가 주장하는 금액이 서로 일치하지 아니하므로 쟁점부동산의 건물신축비용의 실지거래가액은 불분명하다 할 것이므로 처분청이 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 양도차익을 결정하여 이 건 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 건물의 실지 취득가액이 확인되지 않는다고 하여 실지거래가액신고를 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제96조

제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목을 모두어 보면 자산의 양도가액 및 취득가액은 각 거래당시의 기준시가로 함을 원칙으로 하고, 다만 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고,

같은법 시행령 제166조

제4항에서 「법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1.～2.호 (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」라고 규정하고 있고, 또한 같은조 제5항에서 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1.(생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니한 경우”라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 77.10.12 쟁점부동산의 토지를 취득하고 93.10.21 지상에 근린생활시설 및 주택을 신축하여 임대하다가 95.10.5 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 20억원에 양도하고 95.12.28 처분청에 실지양도가액을 1,959,467,719원(20억원과의 차이는 건물분 부가가치세임, 토지가액 1,572,617,342원, 건물가액 386,850,377원), 실지취득가액을 1,414,729,998원 (토지가액 4,795,807원, 건물가액 1,409,934,191원)으로 양도차익을 계산하여 자산양도차익예정신고를 하고 양도소득세 22,439,400원을 납부하였으며, 이에 대하여 중부지방국세청에서 실지조사를 한 결과 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액 20억원과 토지의 취득가액 4,795,807원에 대하여는 사실로 인정하고 청구인이 신고한 건물의 취득가액(신축가액) 1,409,934,191원에 대하여는 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니한다고 하여 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 과세한 사실이 관련서류에 의하여 확인되는 바, 쟁점부동산의 건물의 신축가액이 얼마인지의 여부에 다툼이 있다 할 것으로 이에 대하여 살펴본다.

청구인은 건물의 신축가액이 공사 수급자인 청구외 OOO에게 수차에 걸쳐 지급한 1,085,500,000원(OOO가 94.8월 서울지방법원 동부지원에 제기한 공사대금청수소송에서 스스로 영수하였다고 주장한 금액)과 95.2.10 소송취하 조건으로 OOO에게 합의금으로 지급한 350,741,000원의 합계 1,436,241,000원에서 공사수급자 OOO에게 이 건 공사와 관련없이 지급한 대여금 230,000,000원을 차감하고 OOO에게 소송취하 조건의 합의금으로 현물로 변제한 용산구 OO동 OOOOOO 다세대주택 (OO빌라)지하 101호 및 301호의 당초 신고가액(5,741,000원)과 차이 20,759,000원을 가산한 1,227,000,000원이라고 주장하면서 이에 대한 증빙으로 공사비 지급명세서와 영수증 등을 제시하고 있으나 청구인이 제시한 공사비 지급명세서상의 공사비 합계액이 1,441,891,000원으로 앞에서 주장한 공사금액과 일치하지 않으며 지급명세서상의 금액에 대한 증빙서류가 영수증 일부와 청구인의 메모지 사본으로서 이것만으로 청구주장을 사실로 받아들이기 어렵다고 인정되고, 청구외 OOO가 96.11.19 발급받은 인감증명서를 첨부하여 확인한 내용에 의하면 쟁점부동산의 건물 신축공사와 관련하여 청구인의 대리인으로 업무를 수행하던 중 공사대금조로 받은 금액의 총액은 833,550,000원이고 이 중에서 (주)OO건설에 306,400,000원을 (주)OO건설에 344,100,000원을 공사대금으로 지급하였으며 위 공사대금 총액중 청구인에게 지급한 이자상당액 130,000,000원이 포함되어 있다고 하고 있으며, 97.1.10자 OOO의 확인서를 보면 공사금수령액은 833,550,000원으로 이는 94.2.15 정산한 금액으로 이 금액과 본인이 소장에서 주장한 1,085,500,000원과의 차액은 OO양행 차용금 230,000,000원과 이자상당액이 포함된 금액이므로 동 차용금을 차감한 금액이 공사대금으로 수령한 금액이며 소취하시 합의금조로 수령한 용산구 OO동 OO빌라 지하 101호와 301호는 쟁점부동산의 건물공사 대금이 아닌 OO빌라 공사대금조로 수령한 것이라고 확인하고 있는 점으로 보아 청구인이 주장하는 금액과 서로 다르므로 쟁점부동산의 건물의 신축공사비가 얼마인지가 확인되지 않는다 할 것이다.

그러므로 처분청이 쟁점부동산의 실지 건물신축비용이 불분명하다 하여 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 양도차익을 결정하여 이 건 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

라. 결론

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의거 주문과 같이 결정한다.