이유
1. 원처분의 요지

처분청은 2000.4.20. 대도시내에 법인을 설립한 청구인(구 주식회사 ○○)이

2004.3.9. 경기도

○○

시

○○

동 473-1번지 토지

994.9㎡상 지하3·지상9층 근린생활시설용 건축물중

404호(72.63

㎡

) 및

405호(73.73㎡) 및 406호(79.78㎡) 및 506호(79.78㎡)(이하 4개 상가 전체와 그 대지권을 포함하여 “이 사건 부동산”이라 한다.)를 건축주 정○○외 3인으로부터 취득하여 일반세율로 등록세 등을 신고납부하였으나 2005년도 정부합동감사에서 이 사건 부동산이 대도시내 법인설립 후 5년 이내에 취득하는 부동산등기에 해당하는 것을 확인하고 그 취득가액(284,801,000원)을 과세표준으로

지방세법 제138조

제1항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 세액을 차감한 등록세 23,694,300원, 지방교육세 4,397,080원, 합계 28,091,380원(가산세 포함)을 2006.3.10. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 근린생활시설용 건축물(이하 “○○○○프라자”이라 한다)에 대하여 개인사업자를 대행하여 분양하고 그 수수료를 받도록 약정하고 분양업무를 추진하고 있던 중, 해당지역 건설경기의 부진으로 미분양이 다수 발생하였을 뿐만 아니라 개인사업자인 건축주의 자금부족 등으로 미수채권이 발생할 위험에 처하자 부득이 분양수수료 채권을 확보하고자 이 사건 부동산은 취득하였는데, 처분청에서 법인장부상에 그러한 사실이 보이지만 채권확보를 위하여 저당권설정이나 채무이행통지 등과 같은 법률적인 조치가 없다는 이유 및 설사 채권확보를 위하여 취득하였다하더라도 이를 일시적으로 소유하지 않고 임대하고 있거나 일정기간 소유한 다음 매각한 사실에 비추어 이 사건 부동산을 채권보전을 위하여 취득하였다기보다는 부동산임대사업용으로 취득하였다고 간주하는 것은 관련규정을 확대해석한 것이라고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단

이 사건 심사청구의 다툼은 분양수수료채권을 상계하여

대물변제방식으로 부동산을 취득한 경우, 채권보전(행사) 목적으로 취득한 것에 해당되는 지 여부

에 있다 하겠다.

먼저 관계법령의 규정을 살펴보면,

지방세법 제138조

제1항에서 그 제3호의 대도시내에서의 법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소 지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기와 그 설립·설치·전입 이후의 부동산등기를 하는 때에는 그 세율을 제131조 및 제137조에 규정한 당해 세율의 100분의 300으로 한다고 하고 있고,

지방세법 시행령 제102조

제2항에서 법 제138조제1항제3호에서 "법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기"라 함은 당해 법인 또는 지점등이 그 설립·설치·전입이전에 취득하는 일체의 부동산등기(채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산등기를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)를 말하며, "그 설립·설치·전입이후의 부동산등기"라 함은 법인 또는 지점등이 설립·설치·전입이후 5년이내에 취득하는 업무용·비업무용 또는 사업용·비사업용을 불문한 일체의 부동산등기를 말한다고 규정하고 있다.

다음으로 청구인의 경우를 살펴보면, 2000.4.20. 청구인은 상호는 (주)○○로, 본점소재지는 경기도 ○○시 ○○구 상동 546-1번지 ○○아파트 405호로(※2003.8.20. 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 21-2번지 ○○판테온 809호, 2004.1.27. ○○도 ○○시 ○○동 741-1번지 403호로, 2004.10.25. 경기도 ○○시 ○○읍 ○○리 869번지 ○○프라자 304호로 각각 이전), 목적사업은 건축 및 일반건설, 서비스분양대행업 및 부동산컨설팅, 부동산임대업 및 매매업, 주차장 운영업 등으로 하는 법인을 설립하였고, 2003.3.26. 정○○외 3인과 (주)○○(경기도○○시○○구상동516-1번지 ○○프라자 405호 대표이사 강○○) 사이에 같은 동 473-1번지상 지하3층·지상9층 ○○○○프라자를 분양함에 있어서 분양대행계약을 체결하면서 위 계약에서 대행수수료는 분양총액의 10%(부가가치세 별도)로 하고 그에 대한 세금계산서를 발행하여야 하며, 수수료 지급조건은 1차 40%(분양총액의 20%), 2차 40%(분양총액의 20%), 3차 20%로 한다고 하고 있고, 분양가 이하로 분양하는 경우 그 해당액의 1/2을 분양수수료에서 공제한다고 하고 있으며, 2003.6.27. 정동욱외 3인은 ○○○○프라자(근린생활 및 판매시설용 건축물, 연면적 5,946.66㎡)에 대하여 신축에 따른 사용승인을 받았고, 2004.3.1. 정○○외 3인과 분양대행업체 (주)○○ 사이에 분양대행수수료 채무변제확약서를 작성하면서 그 내용은 현재 분양율 저하와 사업주의 경제적 여건 때문에 미분양분 이 사건 부동산을 금284,801천원에 분양수수료대신 대물처리한다는 것으로 하였으며, 2004.3.9. 청구인은 매매계약을 체결과 동시에 이 사건 부동산을 취득하였는데, 관할관청에서 검인받은 공급계약서상 이 사건 부동산에 대하여 분양대금은 284,801천원이고, 그 대금 납입방법란(계약금, 중도금)에 대물이라고 되어 있으며, 분양받은 호수는 분양대행수수료 대신 받은 대물수수료라고 기재되었고, 2004.3.9. 청구인은 정○○외 3인에게 분양대행수수료조로 313,281,100원(부가세 28,480,100원 포함)에 대하여 세금계산서를 발급한 사실을 볼 수 있으며, 한편, ○○○○프라자의 분양실적은 지하 3개층 주차시설 및 지상 9개층 상가 65개호실중 지상 상가 17개호실만 분양되었고, 이 사건 부동산 등기부상 소유관계를 보면, 404호 72.63㎡(대지권 16.24/994.9) 및 405호 73.73㎡(대지권 16.48/994.9)는 2005.3.17. 이들 호수를 청구인은 채권최고액 금130백만원에 (주)신한은행에 근저당설정하였으며, 그 후 2006.1.19. 경기도 의정부시 ○○동 469-4번지 김○○에게 매각하였고, 406호 79.78㎡(대지권 17.84/994.9)는 2005.2.14. 같은 동 476-1번지 강○○에게 매각하였으며, 506호 79.78㎡(대지권 17.84/994.9)는 2004.3.9. 채권최고액 금65백만원에 (주)○○은행에게 근저당설정한 다음 심사청구서 제출현재 청구인이 소유하여 서준패션에게 임대하였고, 법인장부상 채권보전관련 자료 현황에서 그 전표상에 2004.3.9. 차변 외상매출금(분양대행수수료) 313,281,100원, 대변 서비스매출(분양대행수수료) 284,801,000원 및 부가세예수금 28,480,100원이 기재되어 있으며, 그 거래처 원장에 같은 날 차변 분양대행수수료 313,281,100원, 대변 수수료대물수취건 187,968,660원 및 113,920,400원이 기재되어 있고, 그 계정별원장에 수수료대물수취건 플래티엄프라자 170,880,600원 및 113,920,400원이 기재된 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다.

이에 대하여

청구인은

이 사건 부동산을 건축주의 경영악화 등으로 부득이 분양건축물 분양대행업무수수료를 상계하여 대물변제받은 것이어서 채권행사목적으로 취득한 것이므로 등록세중과세대상이 아니라고 주장하여 이를 살펴보면,

지방세법 제138조

제1항제3호 및 같은 법시행령 제102조제2항에서 대도시내에서의 법인의 설립이후 5년내 취득하는 일체의 부동산등기에 대하여는 등록세를 중과세하지만 그것이 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득하는 것일 경우는 제외한다고 하고 있는바, 여기서 ‘채권을 보전하거나 행사하는 목적으로 하는 부동산 등기’라 함은 도급계약과 관련된 대물변제예약에 있어서와 같이 공사대금의 지급에 갈음하여 부동산을 대물변제받기로 하는 약정은 채권보전을 위한 담보방법으로 행하여진 것으로 보아야 할 것(대법원 96다32133 판결, 1997.4.25. 선고)이며, 불량 채권 등의 회수를 위한 방편으로서 일시적으로 부동산을 취득 등기하는 것을 의미한다는 것이며, 동 부동산을 취득한 후 당해 법인의 사업용이나 수익사업에 사용하는 경우에는 채권을 보전(행사)하기 위하여 일시적으로 취득한 부동산으로 볼 수 없다고 할 것(행정자치부 유권해석 세정13407-677, 2001.6.20.)인 바, 계약당시 본래의 채무를 다른 급부로 현실적으로 제공하는 순수한 의미의 대물변제와는 그 법적 성격이 다른 것으로서, 이것이 단지 당초 계약내용을 거래쌍방이 변경할 의도가 내재된 것에 불과한 지를 따져 보아야 할 것이므로, 적어도 미수채권이 발생할 수밖에 없는 사정이 보여 지고, 채권실현절차가 제3자가 외부적으로 인식할 수 있는 정도가 되어야 하며, 그 소유기간도 부득이 한 경우를 제외하고는 일시적으로 소유하고 있어야 하는 요건 등이 충족되어야 할 것으로서, 청구인의 경우, 2000.4월 서비스분양대행업 등을 목적으로 대도시내 (주)○○라는 법인을 설립한 후 2003.3월 개인 건축주와 ○○○○프라자에 대하여 분양총액의 10%를 그 수수료로 하여 분양대행계약을 체결하였고, 2004.3월 건축주와 청구인은 분양율 저하와 사업주의 경제적 여건 때문에 이 사건 부동산을 그 수수료대신 대물처리한다는 내용의 분양대행수수료 채무변제확약서를 작성한 다음 2004.3.9. 분양수수료 대신 받은 대물수수료로 매매계약을 체결함과 동시 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기를 청구인 앞으로 모두 경료하였으며, 한편, 이 사건 부동산에 대한 취득과 관련하여 법인장부등 회계서류상에 분양대행수수료조 세금계산서를 건축주에게 발급한 사실 및 계정별 원장 등에 분양대행수수료(서비스매출 등)/수수료대물수취건 등으로 양변에 기재한 사실, 그리고 건축주와 청구인이 채무변제확약서를 작성할 당시 플래티엄프라자의 분양실적이 총 65개 상가 중 17개 상가만 분양된 사실 등에서 청구인은 대도시내에서 법인설립후 5년내 채권보전(행사)를 위하여 이 사건 부동산을 취득한 것이라고 주장할 수 있지만 이러한 사실만으로는 이 사건 부동산 압류 등과 같은 강제집행절차가 없는 점이나 건축주가 분양대금을 일부 받았던 점에 비추어 그 분양대행수수료를 변제하지 못할 정도로 궁박한 사정이 있다고 보기는 사회통념상 무리가 있다고 할 것이며, 또한, 청구인은 등기부등본상 이 사건 부동산 중 1개 상가는 이를 취득후 1년이 경과한 2005.2월에 매각하였고, 그중 2개 상가는 취득후 1년 10개월이 경과한 2006.1월에 매각하였으며, 나머지 1개 상가는 2006.4월 현재까지 매각하지 않고 임대한 사실 등에 비추어 이 사건 부동산을 채권보전(행사)용으로 일시적으로 취득한 부동산으로 볼 수 없다고 할 것일 뿐만 아니라 특히 이 사건 부동산의 취득동기가 채무자의 궁박한 현재사정에 기하여 그 채권변제방법이 이 사건 부동산에만 있어서 부득이 미수채권과 상계하여 대물변제하였다기 보다는 장차 미수될 채권을 예상하여 쌍방이 그 계약내용을 처음부터 본래의 채무를 다른 급부(부동산)로 변제하는 대물변제방식로 변경한 것으로 보는 것이 합리성이 있다고 봄이 상당하다고 할 것이어서 처분청에서 이 사건 등록세 등을 중과세로 처분한 것은 잘못이 없다고 하겠다.

따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로

지방세법 제77조

제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2006. 7. 31.

행 정 자 치 부 장 관