이유
1. 사실

청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOO O OOOO OOOO에 거주하는 사람으로서, 청구인이 충남 당진군 OO리 O OOO O외 임야·전·대지·과수원 20필지 47,136평방미터 중 15,696.288평방미터(택지 예정 부지, 이하 “쟁점 갑 토지”라 한다) 및 같은리 OOO외 답·대지 4필지 8,611평방미터중 2,152.75평방미터(터미널 에정부지 이하 “쟁점 을 토지”라 한다)를 86.3.3 청구외 OOO외 2인 (등기부상으로는 OOO외 3인)으로부터 취득하였다가 88.4.29 이중 쟁점 갑 토지를 청구외 OOO외 3인에게 양도한데 대하여, 처분청은 쟁점 갑 토지 거래가 투기거래에 해당된다 하여 양도가액은 확인된 500,000,000원으로 하고 취득가액은 확인된 쟁점 갑·을 토지를 합한 취득가액 499,402,177원에서 쟁점 갑 토지가 차지하는 취득가액을 취득당시의 과세시가 표준액으로 안분 계산하여 양도차익을 산정 88.10.6 양도소득세 33,619,910원 및 동방위세 6,723,980원을 고지하자,

청구인은 이에 불복하여 89.3.18 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

가. 청구인은 청구외 OOO, 동 OO, 동 OOO이 쟁점 갑·을 토지를 포함한 택지 예정부지 47,136평방미터와 터미널 예정부지 8,611평방미터를 원 소유자와 매수계약을 체결한 후 잔금을 지불하지 않은 상태에서 전시 3인과의 동업 조건으로 쟁점 갑·을 토지를 일괄하여 매수대금 499,402,177원을 지불하고 이를 취득하였으며, 이후 택지와 터미널 개발을 추진하였으나 동업의 특성 및 기타 여건등으로 사업이 어려워 청구인 소유지분을 양도하고 동업 형태에서 탈퇴하고져 노력하였으나 인수자를 찾지 못하고 고심하던 중 마침 쟁점 갑 토지인 택지 예정부지만이라도 인수하겠다는 사람이 있기에 88.4.29, 500,000,000원에 이를 양도하고 88.5.14 처분청에 양도 및 취득가액을 기준시가에 의거 자산 양도 차익 예정신고를 하였음에도 처분청은 쟁점 갑토지거래가 투기거래에 해당된다 하여 확인된 실지거래가액에 의거 이 건 과세하였으나 전시에서와 같이 청구인은 사업목적으로 이를 취득하였다가 여의치 못하여 이를 양도한 것에 불과하므로 예정신고 대로 이 건 과세되어야 한다는 주장이고

나. “가”청구가 받아 들여지지 않는 다면,

소득세법 시행령 제170조

제4항 제2호의 규정에 의하면 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 기준시가가 아닌 실지거래가액으로 양도차익을 결정하도록 되어 있고 동조 제1항 단서 조항에는 양도 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는

동법 시행령 제115조

제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가로 결정하도록 되어 있는바, 이 건은 양도가액은 확인되나 취득가액은 불분명한 경우에 해당되므로 당연히

동법 시행규칙 제56조의 5

제5항 제1호의 양도 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우의 취득 가액 계산방식인 양도당시의 실지거래가액 × 취득당시의 과세시가 표준액 / 양도당시의 과세시가 표준액을 적용하여 그 과세 표준과 세액으로 이 건 과세되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

처분청은 청구인의 쟁점 갑토지 거래를 부동산 투기거래로 보고 확인된 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 기준으로 이 건 과세한데 대하여, 청구인은 기준시가로 자산 양도차익 예정신고하였으므로 실지거래가액으로 과세한 처분은 부당하다고 주장하고는 있으나, 처분청에서 청구인의 쟁점 갑토지 거래를

소득세법 시행령 제170조

제4항 제2호 및 재산제세 사무처리 규정 제72조 제3항에 의한 투기거래에 해당되는 것으로 보고 확인된 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 기준으로 이 건 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 있어 보이지 아니하고, 또 양도가액은 실지거래가액이 확인되었으나 취득가액은 불분명하므로 취득가액은 양도당시의 실지거래가액을 기준으로 한 기준시가로 안분계산하여 달라고 주장하고 있으므로 관계규정을 살펴보면,

소득세법 시행령 제170조

제2항에서 “토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”라고 규정하고 있는바, 이 건 토지의 실지 취득가액은 확인되었으나 양도자산과 잔여재산의 가액이 불분명하여 취득당시의 기준시가에 의하여 취득당시의 가액 비율에 의하여 실거래가액을 산출한 당초 처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

가. 쟁점 갑토지 거래가 투기거래에 해당되는지의 여부와

나. 일괄매입한 쟁점 갑·을토지 취득가액이 499,402,177원이라 하여 쟁점 갑 토지가 차지하는 취득가액은 전시금액에서 취득당시의 과세시가 표준액으로 안분계산할 수 있는지의 여부에 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

가. 쟁점 “가”에 대하여 살펴본다.

처분청은 쟁점 갑 토지의 취득 및 양도행위가 투기거래에 해당된다 하여 조사과정에서 확인된 실지거래가액에 의거 이 건 과세한데 대하여, 청구인은 동업으로 택지 및 터미널 예정부지를 개발할 목적으로 매입하였으나 동업의 특성 및 기타 여건등의 어려움으로 이를 양도하였기 때문에 투기거래로 보기는 어렵다 할 것이므로 설령 실지거래가액이 확인되었다 하더라도 실지거래가액에 의거 이 건 과세한 것은 부당하므로 기준시가로 과세되어야 한다는 주장인바,

먼저, 이 건과 관련있는 법규를 살펴보면,

소득세법 시행령 제170조

(양도소득금액의 조사결정) 제1항에는 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래 가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다(82.12.31 단서개정)”고 규정되어 있고, 동조 제4항에는 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 ‘대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다(82.12.31 개정)”고 규정하면서 그 제2호에 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 열거하고 있으며 재산제세조사사무처리규정 제72조(조사결정의 구분) 제3항에는 “제2항 제3호의 규정에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래라 함은 양도 또는 취득당시의 실직거래가액이 확인된 경우로서 그 거래내용이 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다(87.1.26 개정)” 고 규정하면서 그 제5호에 “부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때”와 제6호에는 “군(읍제외) 면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 1만평이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 5천만원이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때”를 열거하고 있다.

다음으로 청구주장에 대한 당부를 살펴보면, 전시 사실에서 처럼 청구인은 쟁점 갑토지를 86.3.3 취득하여 2년 1개월 보유하다 88.4.29 양도하였다 하더라도 그 거래규모에 있어서 전시 제6호의 규정에 해당되고, 이 건 투기거래가 아니라는 객관적인 증빙제시도 없으므로, 처분청이 전시 규정에 의거 쟁점 갑토지의 취득 및 양도행위등 투기거래로 보고 확인된 실지거래가액에 의거 이 건 과세한 당초 처분은 타당한 것으로 인정된다 할 것이다.

나. 쟁점 “나”에 대하여 살펴본다.

처분청은 쟁점 갑·을 토지의 취득가액은 확인되었으나 단지 쟁점 갑토지가 차지하는 취득가액만이 불분명한 경우라 하여

소득세법 시행령 제170조

제2항 “토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등의 가액이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”는 규정에 의거 쟁점 갑토지가 차지하는 취득가액은 확인된 갑과을 전체토지의 취득 실지거래가액에서 갑토지가 차지하는 취득당시의 기준시가비율로 안분계산하여 갑토지의 취득가액을 산출하는 양도차익을 계산 이 건 과세한데 대하여, 청구인은

소득세법 시행령 제170조

제4항 제2호의 규정에 의하면 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 기준시가가 아닌 실지거래가액으로 양도차익을 결정하도록 되어 있고 동조 제1항 단서 조항에는 양도 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는

동법 시행령 제115조

제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가로 결정하도록 되어 있는바, 이 건은 양도가액은 확인되나 취득가액은 불분명한 경우에 해당되므로 당연히

동법 시행규칙 제56조의 5

제5항 제1호의 양도당시의 실지거래가액이 확인되는 경우의 취득 가액 계산방식인 양도당시의 실지거래가액 × 취득당시의 과세시가 표준액/ 양도당시의 과세시가 표준액을 적용하여 그 과세표준과 세액으로 이 건 과세되어야 한다는 주장인바, 살피건대, 전시

소득세법 시행령 제170조

제1항 단서조항은 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우의 계산방법이고 동조 제2항은 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우 그 각각의 가액이 불명한 때에 토지와 건물가액을 계산하는 방법을 명시한 규정이라 할 것이므로, 이 건과 같이 전체 취득가액은 확인되나 양도토지와 보유토지의 가액구분이 되지 아니하여

소득세법 시행령 제170조

제2항의 규정에 의거 실지취득가액을 계산하여 양도차익을 계산한 당초 처분에는 그 잘못이 없다 하겠다.

6. 결론

따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.