이유
1. 원처분 개요 청구인은 경기도 남양주군 별내면 OOO리 OOOOOO 소재 다세대주택 OOOO(대지 25.57㎡, 건물 44.26㎡로 이하 “가”주택 이라 한다)와 OOOO(대지 25.57㎡와, 건물 44.26㎡로 이하 “나”주택이라 하며, “가”주택과 “나”주택을 “쟁점주택”이라 한다)를 88.9.22 청구외 OOO으로부터 취득하여 89.5.18 “가”주택을 청구외 OOO에게 양도하고, 89.3.14 “나”주택을 청구외 OOO에게 각 양도하였다. 처분청은 청구인의 위 쟁점주택의 거래가 1년이내의 단기거래로서 부동산투기거래에 해당되는 것으로 보아 그 취득가액은 거래상대방인 위 OOO으로부터 26,000,000원으로 확인하고, 양도가액은 거래상대방인 위 OOO 등으로부터 36,000,000원으로 확인한 후 당해 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 93.9.16 청구인에게 89년 귀속 양도소득세 6,854,400원 및 동 방위세 1,370,880원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.11.13 심사청구를 거쳐 94.2.16 심판청구를 제기하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 88.9.22 청구외 OOO 소유 쟁점주택을 청구인의 「충청북도 보은군 회북면 OO리 O OOOO 임야 35,170㎡」와 현금 4,000,000원을 교환하는 조건으로 취득하여 “가”주택을 89.5.18 청구외 OOO에게 17,000,000원에 양도하고, “나”주택을 89.3.14 청구외 OOO에게 각 양도하였는 바 이 건의 경우 쟁점주택의 양도가액은 위 실지거래가액으로 하고, 취득가액은 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 당해 취득당시의 기준시가에 의하여 환산한 가액을 산정하여 과세하여야 한다고 주장한다. 국세청장은 청구인이 쟁점주택을 교환으로 취득한 것으로 주장하고 있으나 당해 사실을 입증하지 못하고 있는 반면에 처분청은 쟁점주택의 전 소유자인 청구외 OOO으로부터 쟁점주택의 취득가액이 26,000,000원임을 확인하여 이 건 과세하였으므로 쟁점주택의 취득가액을 소득세법시행령 제115조 제1항 제3호 다목에 의한 기준시가(환산가액)로 과세하여야 한다는 청구주장을 받아들일 수 없다는 의견이다. 3. 심리 및 판단 가. 이 건의 다툼은 쟁점주택의 거래를 부동산투기거래로 보아 거래상대방 등으로부터 확인한 실지거래가액(취득가액 : 26,000,000원, 양도가액 : 36,000,000원)으로 과세한 처분이 타당한지의 여부를 가리는 데 있다. 나. 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호와 같은법시행령 제170조 제1항 및 제4항 제2호의 규정에 의하면 자산의 양도로 인한 양도차익은 기준시가에 의하여 결정하도록 하고, 1년이내의 단기거래 등 부동산투기거래로서 실지거래가액이 확인되는 경우에는 당해 실지거래가액에 의하여 결정하도록 규정하고 있으며, 위 부동산투기거래로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 확인할 수 없는 다른 하나는 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가(환산가액)로 결정하도록 규정하고 있다. 다. 쟁점주택의 취득이 부동산의 교환으로서 그 취득(교환)가액이 확인되지 아니하는 것인지 여부 청구인은 쟁점주택의 거래가 투기거래에 해당한다는 사실과 그 양도가액이 36,000,000원이라는 사실에 대하여는 이를 인정하고 다투지 않고 다만 쟁점주택을 교환으로 취득함에 있어서 그 교환가액을 정하지 아니하여 당해 취득가액이 확인되지 아니한다는 이유를 들어 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가(환산가액)로 결정하여 과세하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점주택 취득시의 거래가 교환거래로서 그 취득(교환)가액이 확인되지 아니한다는 청구주장에 대한 입증자료로 쟁점주택의 취득계약서 사본 등을 제시하고 있는 바 위 취득(교환)계약서에는 청구인이 「충청북도 보은군 회북면 OO리 O OOOO 임야 35,107㎡」를 공여함과 아울러 현금 4,000,000원을 지급하는 대가로 동 OOO으로부터 쟁점주택을 세입자의 전세보증금 20,000,000원을 인수하는 조건으로 취득하는 것으로 되어 있고, 처분청이 이 건 취득가액(26,000,000원)에 대한 입증자료로 제시한 쟁점주택의 전소유자 청구외 OOO이 93.9.7 작성한 거래사실확인서 2매를 보면 위 OOO은 위 당초 청구인소유 임야를 88.9.20 청구인으로부터 2,000,000원에 취득한 사실과 쟁점주택을 총 26,000,000원에 양도한 사실을 각각 확인하고 있어 이에 의거 계산하면 청구인의 이 건 취득가액은 보은군소재 임야 2,000,000원과 전세보증금 20,000,000원 및 현금 4,000,000원 계 26,000,000원이 된다. 위 사실을 모아 살펴보면 청구인이 쟁점주택을 26,000,000원에 취득하여 이를 1년이내의 단기간동안 소유하다 36,000,000원에 양도한 것으로 인정되므로 쟁점주택의 거래를 부동산투기거래로 보아 거래상대방으로부터 확인한 위 실지거래가액에 의하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.