이유
1. 처분개요 청구인은 인천광역시 남동구 OO동 OOOOO 전 231.4㎡ 및 같은동 OOOOO 전 277.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 83.5.31 취득하여 89.4.12 양도하고 89.5.30 실지거래가액(취득가액은 36,960,000원, 양도가액은 123,200,000원)으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 양도차익을 산정함에 있어서 취득가액은 실지거래가액인 36,960,000원으로, 양도가액은 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 다목 및 제170조 제1항 단서의 규정에 의한 환산가액으로 산정하여 95.4.16 청구인에게 89년도 귀속 양도소득세 114,742,440원 및 동 방위세 23,059,220원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.6.5 심사청구를 거쳐 95.8.21 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 (1) 청구인은 쟁점토지를 83.5.31 OO석유(주)로부터 36,960,000원에 취득하여 89.4.12 OOO에게 123,200,000원에 양도한후 89.5.30 자산양도차익 예정신고와 함께 양도소득세 28,492,580원 및 동 방위세 5,698,510원을 자진납부하였다. (2) 처분청은 취득가액에 대하여 90.12.8 거래상대방인 OO석유(양도자)에 실지거래가액을 조회한 결과 청구주장과 일치한다 하여 실지거래가액을 인정하였으나, 양도가액에 대하여는 90.12.8 거래상대방인 OOO(양수자)에게 실지거래가액을 조회한 결과 청구주장과 일치하고 있음이 확인됨에도 불구하고 처분청에서 쟁점토지가 양도된지 6년이 경과한 시점에서 현지 부동산중개업소에 시세를 탐문조사한 바, 당시 시세가 청구주장보다 현저히 높다는 이유만으로 청구주장 실지거래가액을 인정하지 않고 양도가액을 기준시가로 과세처분하였다. (3) 그러나 양도가액에 대하여 처분청이 거래상대방인 OOO에게 양도당시 실지거래가액을 조회한 결과 청구주장 실지거래가액과 일치하고 있음이 확인되고 있고, 쟁점토지의 양도가액중 110,000,000원이 잔금약정일인 89.4.11 청구인의 예금통장으로 입금된 사실이 확인되고 있는등 쟁점토지의 양도가액이 명백히 확인되고 있음에도 처분청은 쟁점토지를 양도한지 6년이 지난 후에 시세를 탐문조사한 내용만으로 청구주장 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다. (4) 또한, 비록 청구주장 실지거래양도가액을 인정하지 않는다 하더라도 이 건의 경우 매매계약서, 금융자료 등에 의하여 실지거래가액이 확인되고 있으므로 양도차익은 실지거래가액을 초과할 수 없는 것인 바, 기준시가에 의한 양도차익이 실지거래양도가액을 초과하는 경우에는 실지거래 양도가액을 양도차익으로 하여 과세함이 타당하다. 나. 국세청장 의견 (1) 처분청이 조사한 내용을 보면, 쟁점토지의 취득시 기준시가는 27,572천원인데 비하여 양도시 기준시가는 217,925천원으로 무려 790.4%나 상승한 반면, 청구인이 신고한 양도가액 123,200천원은 신고한 취득가액 36,960천원 대비 333.3% 상승에 불과하고, 신고한 취득가액은 기준시가 대비 134.1%임에도 그 양도가액은 기준시가 대비 56.5%에 불과할 뿐만 아니라 청구인이 신고한 양도가액은 평당 80만원에 불과함에도 처분청이 현지 탐문조사한 가액은 평당 200만원 내지 250만원인 점으로 보아 청구인은 쟁점토지를 기준시가보다 현저히 낮게 양도한 것으로 보여진다. 또한 청구인은 청구주장을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로 청구주장 실지거래 양도가액은 신빙성이 없다 할 것이다. (2) 위에서 본 바와 같이 청구인이 신고한 양도가액이 신빙성이 없을 뿐만 아니라 이 건 과세처분은 일방실사이기는 하나 기준시가결정이 아닌 실지조사방법에 의한 것인 바, 기준시가에 의한 양도차익이 실지거래 양도가액을 초과한 이 건의 경우 실지거래 양도가액을 양도차익으로 하여 과세함이 타당하다는 청구주장은 이유없다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 청구인이 쟁점토지를 양도하고 실지거래가액으로 신고한데 대하여 처분청에서 청구주장 취득가액을 인정하면서도 청구주장 양도가액에 대하여는 이를 인정하지 않고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다. 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제23조 제4항에서 「양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의하여 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있고, 같은법시행령 제170조 제1항에 의하면 「법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다」고 규정하고 있다. 또한 같은법시행령 제170조 제1호에서는 「국가·지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우」라고 규정하고 있으며, 같은항 제3호에서 「양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」라고 규정하고 있다. (2) 같은법 제60조 에서는 「제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다」고 규정하고 있고, 같은법시행령 제115조 제1항 다목에서 「법 제60조에서 규정하고 있는 기준시가로 결정함에 있어서 제170조 제1항 단서의 경우에는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액에 인근지역의 지가상승률을 감안하여 재무부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 한다」고 규정하고 있으며, 같은법시행규칙 제56조의5 제1항 제2호에서 「취득당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 양도가액은 다음 산식에 의하여 환산한 가액으로 한다」고 규정하고 있는 바, 그 산식을 보면 아래와 같다. 양도가액 = 취득당시의 실지거래가액 ×

양도가액 = 취득당시의 실지거래가액 × 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 쟁점토지를 89.4.12 양도하고 89.5.30 실지거래가액(취득가액은 36,960,000원, 양도가액은 123,200,000원)에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였고, 처분청이 90.12.8 거래상대방인 OO석유(양도자) 및 OOO(양수자)에게 실지거래가액을 조회한 결과 청구주장 실지거래가액과 일치하고 있음을 확인한 바 있으나, 처분청은 95.4.16 이 건 과세시 취득가액은 실지거래가액을 인정하면서 양도가액에 대하여는 이를 부인하고 기준시가로 과세함으로써 이 건 양도가액에 대하여 다툼이 있다. (2) 처분청에서 이 건을 과세함에 있어서 95.4.15 현지 부동산중개업소에 양도당시의 시세를 탐문조사한 결과 청구주장 실지거래가액이 당시 시세보다 현저히 낮다는 이유로 실지거래 양도가액을 부인한 사실이 처분청의 조사복명서를 통하여 알 수 있는 바, 위 탐문조사는 쟁점토지가 양도된지 6년이 경과된 시점에서 이루어진 것으로서 동 시세가 양도당시의 시세를 정확히 반영한 것으로 보기는 어렵다. (3) 한편, 청구인은 쟁점토지의 실지거래 양도가액이 123,200,000원이라고 주장하고 있는 바, 쟁점토지의 양도가액이 확인되는지 여부에 대하여 살펴 본다. 첫째, 쟁점토지의 양수자인 OOO는 실지거래 양도가액에 대하여 양도당시인 89.4.10 인감증명서를 첨부한 거래사실확인서를 통하여 쟁점토지를 청구인으로부터 매매대금 123,200,000원에 취득한 사실이 있다고 진술하고 있다. 둘째, 청구인의 자산양도차익 예정신고에 대하여 처분청이 90.12.8 거래상대방인 양도자 OO석유(주) 및 양수자 OOO에게 실지거래가액을 조회하여 회신받은 내용에 의하면, 청구인이 주장하는 실지거래가액과 일치하고 있음에도 처분청이 이 건 과세시 취득가액은 실지거래가액으로 인정하면서 양도가액만을 부인한 것은 과세형평에 부합되지 않을 뿐만 아니라 근거과세의 측면에서 볼 때에도 납득하기 어렵다 할 것이다. 셋째, 청구인이 제시하고 있는 매매계약서를 보면, 89.4.11 잔금 110,000,000원을 지급받도록 약정되어 있고, 청구인은 89.4.11 쟁점토지의 잔금 110,000,000원을 양수자 OOO로부터 수령하였다고 주장하면서 청구인의 OOOO통장(계좌번호 : OOOOOOOOOOOOOOO) 및 입금전표등을 그 증빙으로 제시하고 있는 바, 동 사실이 확인되고 있다. (4) 위 사실관계 및 정황으로 미루어 볼때 쟁점토지의 실지거래 양도가액이 123,200,000원이라는 청구주장은 신빙성이 있다고 보여진다. 그러므로 쟁점토지가 양도된지 1년 8개월이 지난 시점에서 처분청이 거래상대방들로부터 회신받은 실지거래 취득가액 및 양도가액 모두 청구주장과 일치하고 있음에도 그 중 취득가액만을 인정하고, 양도가액에 대하여는 쟁점토지가 양도된지 6년이 경과한 시점에서 탐문조사한 시세만을 근거로 이를 부인하고 기준시가로 과세한 처분청의 당초처분은 부당하다고 판단된다. (5) 또한, 기준시가에 의한 양도차익이 실지거래 양도가액을 초과하므로 실지거래 양도가액을 양도차익으로 하여 과세하여야 한다는 청구주장은 심리의 실익이 없으므로 이를 생략한다. 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.