이유
1. 원처분 개요

가. OOO외 3인(이하 “청구인들”이라 한다)은 피상속인 OOO의 87.11.9 사망으로 서울특별시 성북구 OO동 OOOOOOOO외 2필지 대지 282.5㎡ 건물 170.005㎡(이하 “OO소재 부동산”이라 한다)와 경기도 안양시 OO동 OOOOOOOO외 1필지 대지 686.735㎡, 건물 169.095㎡(이하 “안양소재 부동산”이라 한다) 및 경기도 용인군 기흥읍 OO리 OOOOOOOO 대지 115.4㎡(이하 “용인소재 부동산”이라 한다) 그리고 경기도 광명시 OO동 OOOOOOOO외 잡종지 등의 재산중 피상속인 소유인 3/4을 상속받고 상속세 신고는 이행하지 아니하였다.

나. 처분청은 피상속인 소유의 상속재산가액을 160,878,382원으로 하고 기초공제액등을 60,639,565원으로 하여 93.2.4 청구인들에게 87.11.9 상속개시분 상속세 37,685,340원 및 동 방위세 7,537,060원을 부과하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 93.3.10 심사청구를 거쳐 93.6.26 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구인들 주장

① OO소재 부동산의 임대보증금 10백만원(임차인 2인)과 안양소재 부동산의 임대보증금(임차인 11인) 10,300,000원중 3/4인 15,225,000원은 상속개시당시 피상속인이 임차인들에게 반환하여야 할 채무이므로 이를 상속재산가액에서 공제하여야 한다.

② 환지토지인 용인소재 부동산은 당초 197㎡이던 것이 83.5.26 환지예정지로 지정되어 권리면적이 115.4㎡이었으나 90.6.21 구획정리완료로 확정면적이 145.9㎡로 되었는 바, 처분청은 확정면적 145.9㎡중 피상속인 지분인 109.425㎡를 상속재산으로 보았으므로 청구인들이 납부한 과도면적 30.5㎡에 대한 환지청산금 2,577,250원중 피상속인 지분(3/4)인 1,932,937원은 이를 상속재산가액에서 공제하여야 한다.

나. 국세청장 의견

① 청구인들이 제시한 안양소재 부동산의 임대차계약서를 보면, 임대인이 피상속인이 아니라 청구외 OOO로 되어 있어서 청구외 OOO와 임차인들간에 작성된 계약서임을 알 수 있으며, 또한 임대차계약서 13건중 5건은 상속개시일인 87.11.9 이후에 이루어졌고 나머지 8건은 상속개시일 바로 전에 대부분 이루어졌음을 알 수 있다.

더구나 피상속인은 부동산임대에 대한 사업자등록을 한 사실이 없고 피상속인과 임차인들간에 전세보증금등을 수수하였음을 인정할 만한 금융자료등 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 점 등을 모아 볼 때, 이 건 임대보증금을 상속개시당시 피상속인이 부담해야 할 확정된 채무로 보기는 어렵고, 또한 이 임대보증금을 피상속인의 채무로 볼 수 있는 다른 증빙자료의 제시가 없는 한 청구주장을 받아들이기는 어렵다.

② 용인소재 부동산을 평가함에 있어서 상속개시당시에는 환지확정되지 아니하였으므로 당초면적 197㎡중 피상속인 소유인 147.75㎡에 대하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① OO과 안양소재 부동산의 임대보증금을 상속개시 당시 피상속인의 채무로 보아 상속재산가액에서 공제할 수 있는지 여부

② 구획정리사업지구내 환지토지의 경우 상속재산가액 평가를 어떻게 할 것인지 여부

나. 쟁점①에 대하여(임대보증금을 피상속인의 채무로 볼 수 있는지 여부)

(1) 관련법령

상속세법 제4조

제1항(81.12.31 개정된 것)에서 “피상속인의 상속재산에 대하여 상속세를 부과할 때에, 상속세를 부과할 상속재산가액에 상속개시전 3년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산의 가액과 상속개시전 1년 이내에 피상속인이 상속인 이외의 자에게 증여한 재산의 가액을 가산한 금액에서 다음 각호의 금액을 공제한 금액을 상속세 과세가액으로 한다”고 규정하면서, 그 제3호에 「채무」를 열거 규정하고 있다.

(2) 임대보증금을 피상속인의 채무로 볼 수 있는지 여부

① 청구인들은 피상속인이 OO소재 부동산을 청구외 OOO과 OOO에게 각각 5백만원씩(합계 10백만원)에 임대하였다고 하면서 그들의 확인서와 주민등록등본을 제시하고 있고, 안양소재 부동산을 청구외 OOO외 10인에게 10,300,000원에 임대하였다고 하면서 그들과 작성한 임대차계약서 원본을 제시하고 있다.

② OO소재 부동산의 경우, 청구외 OOO(주민등록번호: OOOOOOOOOOOOOO, 현주소지: 서울특별시 성북구 OO동 OOOOOOOO)과 OOO(주민등록번호: OOOOOOOOOOOOOO, 현주소지: 서울특별시 성북구 OO동 OOOOOOOO)의 확인서 (OOO 93.2.15, OOO 93.2월)를 보면, 그들은 각각 방1, 부엌1를 전세보증금 5백만원에 전세입주(OOO 86.4.11～90.3.10, OOO 85.1.9～88.6.15)한 사실을 알 수 있고, 그들이 OO소재 부동산에 거주(OOO 86.4.11～90.3.13, OOO 85.1.9～88.6.17)한 사실은 OO OO동장이 발행(93.2.13과 93.2.15)한 주민등록등본에 의해서도 확인되며, 국세심판소에서 그들에게 조회하여 회신(OOO 93.9.13, OOO 93.9.15 접수)받은 확인서에 의해서도 위 내용이 사실임이 확인되고 있다.

또한, OO소재 부동산 인근에서 부동산중개업을 영위하고 있는 OOO(주민등록번호: OOOOOOOOOOOOOO, 상호: OO부동산 중개인 영업소, 사업장: 서울특별시 성북구 OO동 OOOOOOOO, 허가번호: OOOOOOOOOOOO)과 OOO(주민등록번호: OOOOOOOOOOOOOO, 상호: OO부동산 중개인 영업소, 사업장: 서울특별시 성북구 OO동 OOOOOOOO, 허가번호: OOOOOOOOOOOO)이 93.9.10 작성한 확인서에 의하여 상속개시당시인 87년말 현재 위 부동산의 전세보증금이 각각 5백만원 내외였음이 확인된다.

위의 사실을 종합하여 볼 때, 상속개시당시에 OO소재 부동산의 임대보증금으로 10백만원이 있는 사실이 확인되므로 그 임대보증금 10백만원 중 피상속인의 지분인 3/4에 해당되는 7,500,000원은 피상속인의 채무로 상속재산가액에서 공제하여야 한다고 판단된다.

③ 안양소재 부동산의 경우, 청구인들이 제시한 임대차계약서 원본(피상속인의 母 OOO와 청구외 OOO외 10인이 작성한 것이며, 임대인은 OOO로 되어 있으나 피상속인은 그 재산의 3/4 소유자임)을 보면, OOO(임대기간 87.3.31부터 12개월, 보증금 4백만원), OOO(임대기간 87.10.31부터 12개월, 보증금 1백만원), OOO(임대기간 87.10.11부터 12개월, 보증금 600,000원), OOO(임대기간 87.9.20부터 12개월, 보증금 700,000원), OOO(임대기간 87.10.4부터 12개월, 보증금 600,000원), OOO(임대기간 87.9.30부터 12개월, 보증금 600,000원), OOO(임대기간 87.9.27부터 12개월, 보증금 600,000원)등 7인(임대보증금 합계 8,100,000원)은 피상속인이 사망하기전부터 상속개시당시에도 계속 그 부동산을 임차한 것으로 나타난다.

청구인들이 제시한 임대차계약서 원본중 OOO(임대기간 87.12.20부터 12개월, 보증금 600,000원), OOO(임대기간 88.2.27부터 12개월, 보증금 500,000원), OOO(임대기간 88.3.19부터 6개월, 보증금 500,000원)등 3인과 작성한 임대차계약서에는 임대기간이 상속개시(87.11.9) 이후이며, 국세심판소의 조회에 대하여 경기도 안양시 OOO동장이 회신(93.9.16)한 공문(석이 46830-2022)을 보아도 그들이 상속개시 이전부터 그 부동산에 거주한 사실이 나타나지 아니하므로 위 3인의 임대보증금(합계 1,600,000원)은 상속개시 당시 피상속인의 채무라고 볼 수 없다.

한편, 청구인들이 제시한 임대차계약서 원본중 OOO(임대기간 87.12.10부터 12개월, 보증금 600,000원)과 작성한 임대차계약서에는 임대기간이 상속개시 이후이나, OOO동장이 회신한 위 공문을 보면 OOO(주민등록번호: OOOOOOOOOOOOOO)은 85.9.6부터 그 부동산에서 거주(현재에도 거주)한 사실이 나타나므로 OOO은 상속개시 이전부터 계속 그 부동산을 임차하여 거주하다가 임대차계약기간이 만료되어 87.12.10에 다시 그 임대차계약서에 의하여 임대차계약을 경신한 것으로 보여지고, 그 임대보증금 600,000원은 상속개시당시에 피상속인의 채무로 인정된다.

위의 사실을 종합하여 볼 때, 안양소재 부동산의 임대보증금 10,300,000원중 1,600,000원을 제외한 8,700,000원은 상속개시 당시에 안양소재 부동산의 임대보증금인 사실이 확인되므로 그 임대보증금 8,700,000원중 피상속인의 지분인 3/4에 해당되는 6,525,000원은 피상속인의 채무로 상속재산가액에서 공제하여야 한다고 판단된다.

다. 쟁점 ②에 대하여(용인소재 부동산의 평가액이 얼마인지 여부)

쟁점②에 대하여는 청구인들이 93.9.13 국세심판소에 취하서(취하사유: 처분청이 직권으로 시정할 사안임)를 접수(접수번호 3953)하였으므로 이 부분은 심리를 생략한다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 일부 이유있으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제1호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.