이유
1. 처분개요 가. 청구법인은 주택건설임대사업자로서 2021.2.23. OOO 외 OOO필지 토지 OOO㎡와 같은 해 5.24. 같은 OOO OOO필지 토지 OOO㎡(이하 모두 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 각각 취득한 후, 취득신고를 하면서 쟁점토지가 「지방세특례제한법」(2021.12.28. 법률 제18656호로 개정되기 전의 것, 이하 “구 지특법”이라 한다) 제31조 제1항의 규정에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우로 감면신청을 하여 취득세 등 OOO원을 감면받았다. 나. 처분청은 2022.3.15.~3.18. OOO도와 합동으로 지방세 감면분에 대한 공정과세 점검을 실시한 결과, 청구법인이 임대사업자로서 임대주택 건설용 토지인 쟁점토지를 취득한 후 60일 이내에 이를 임대목적물로 등록하지 아니한 사실을 확인하고 감면한 취득세의 부과대상에 해당하는 것으로 보아, 2022.5.11. 청구법인에게 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(가산세 OOO원 포함)을 부과·고지하였다. 다. 청구법인은 이에 불복하여 2022.7.7. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 구 지특법 제31조 제1항은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다)가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대하여 취득세를 감면한다고 규정하고 있는바, 감면대상에 해당하는 임대사업자는 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함하여 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제4호에 따른 임대사업자이면 족하고, 달리 기존 임대사업자가 임대용 부동산을 취득할 때마다 해당 부동산에 대하여 60일 이내에 변경등록 하거나 추가등록 하여야 한다는 요건은 요구하고 있지 아니하므로, 비록 기존 임대사업자가 임대주택 건축부지를 취득하면서 바로 임대물건으로 변경등록을 하지 않았다 하더라도 임대사업자가 장래에 임대주택을 건설하기 위하여 그 부지를 취득하는 경우라면 그 취득에 대하여 취득세를 감면하는 것이 입법 취지에 부합하는 해석으로 볼 수 있으며, 조세심판원 선결정례(조심 2021지396, 2022.5.23. 결정)에서도 해당 임대사업자에 대한 감면 조항은 임대주택 활성화를 통한 서민의 주거안정 지원에 그 취지가 있다 할 것으로 임대사업자가 임대주택용 부지를 취득하면서 바로 임대물건으로 변경등록을 하지 않았다 하더라도 임대사업자가 장래에 임대주택을 건설하기 위하여 그 부지를 취득하는 경우라면 그 취득에 대하여 취득세를 감면하는 것이 입법취지에 부합하다고 해석하고 있고, 이미 등록된 기존 임대사업자가 임대목적물을 취득일부터 60일 이내에 임대물건으로 등록하지 아니하였다 하여 이를 감면요건을 충족하지 못한 것으로 보는 것은 타당하지 아니하다고 해석하고 있다. 또한, 행정안전부는 2021.12.28. 「지방세특례제한법」제31조 제1항을 개정하면서 건설임대주택용 토지에 대한 취득세 감면요건을 ‘취득일로부터 60일 이내’에서 ‘사업계획승인일부터 60일 이내’로 임대등록하는 경우로 완화하였고, 다만 과도한 착공지연 등을 방지하기 위해 임대등록시한은 토지를 취득한 날부터 1년 6개월을 초과하지 않도록 단서를 마련하여 임대사업자가 다수의 임대용 부동산을 취득한 후 장기간 사업의 시행을 회피하고 부동산 투자수익을 획득하는 것을 방지하고 있음을 알 수 있다. 따라서, 기존에 임대사업자로 등록하여 주택임대사업을 하고 있는 청구법인이 85㎡이하의 임대주택을 건축하기 위하여 취득한 쟁점토지는 취득세 감면대상에 해당한다 할 것으로서, 처분청이 쟁점토지를 취득일로부터 60일 이내에 임대물건으로 등록하지 아니하였다 하여 감면요건을 충족하지 못한 것으로 보아 감면된 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다. 나. 처분청 의견 2015.12.29. 법률 제13637호로 지특법이 일부 개정되기 전까지 구 지특법 제31조 의 적용대상을 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우로 규정하였으나, 2017.1.1. 이후부터 임대주택 건설용 토지를 취득한 후 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우로 감면대상 임대사업자의 정의를 명확히 하고 있으므로 구 지특법 제31조 제1항에 따른 임대용 부동산 감면에 대해서는 취득 후 60일의 등록유예기간을 두고, 이에 따라 부동산을 취득한 자가 취득세 등 감면 규정을 적용받기 위해서는 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 할 것을 요구하고 있다. 지특법이 2021.12.28. 일부 개정되면서 임대주택 건설용 토지에 대하여 「주택법」제15조 에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는 「건축법」 제11조 에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함하는 것으로 그 요건을 완화하였지만, 이는 개정된 지특법 시행일인 2022.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 경우에 적용하므로 개정 전인 2021년 2월과 5월에 취득한 쟁점토지의 경우에는 소급하여 적용할 수는 없다 할 것이며, 청구법인이 기존 임대사업자라고 하여도 개정 전 법률을 적용하여 임대주택 취득일로부터 60일 이내에 임대사업자 변경등록을 통하여 임대물건을 추가로 등록한 경우에만 감면대상에 해당한다고 봄이 타당하다 할 것이다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 기존의 임대사업자인 청구법인이 임대주택을 건축할 목적으로 취득한 토지를 취득일부터 60일 이내에 임대목적물로 등록하지 아니한 경우 감면한 취득세의 추징대상에 해당하는지 여부 나. 관련 법률 (1) 지방세특례제한법(2021.12.28. 법률 제18656호로 개정되기 전의 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ①「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. 1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다. (2) 지방세특례제한법(2021.12.28. 법률 제18656호로 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자[임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물{2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택”이라 한다) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 “단기민간임대주택”이라 한다)인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다}로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 「주택법」 제15조 에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는 「건축법」 제11조 에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다]가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. 제177조의2(지방세 감면 특례의 제한) ① 이 법에 따라 취득세 또는 재산세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이「지방세법」에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)되는 경우에는 이 법에 따른 취득세 또는 재산세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율( 「지방세법」제13조 제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 아니한 감면율을 말한다)을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.(이하 생략) 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 2004.11.18. 주택건설업, 부동산 분양 및 임대업 등을 사업목적으로 하여 설립된 후, 2015.6.24. 주택건설 임대사업자 등록을 하고 현재는 OOO에 본점을 두고 사업을 영위하고 있다. (나) 청구법인이 2021.2.23.과 2021.5.24. 취득한 쟁점토지 내역은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 쟁점토지 취득 현황 ○○○ (다) 청구법인은 2021.10.28. OOO군수에게 주택건설 사업계획 승인(85㎡이하 임대주택 OOO세대)을 받았으며, 2021.11.24. 임대사업자 등록증에 쟁점토지를 임대목적물로 등록하였고, 2021.12.12. 건축공사에 착공신고 하였다. (라) 임대주택 감면규정( 지특법 제31조 제1항) 입법 연혁은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 임대주택 감면규정 입법 연혁| 개정 | 관련 규정 |
| 2016.12.27. 법률 제14477호로 개정되기 전의 것 | 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. |
| 2016.12.27. 법률 제14477호로 개정된 것 | 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. |
| 2021.12.28. 법률 제18656호로 개정된 것 | 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자[임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물{2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택"이라 한다) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 "단기민간임대주택"이라 한다)인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다}로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 「주택법」 제15조 에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는 「건축법」 제11조 에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다]가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. |