이유
1. 원처분 개요 청구인은 별첨과 같이 OO직할시 서구 OOO동 OO OO외 6필지 53,980㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 90.8.27 양도하였다. 처분청은 청구인이 양도한 쟁점토지는 국세청장이 정하는 일정규모이상의 부동산의 범위에 해당되고 허위계약서를 작성하여 관할구청에 신고하였을 뿐만 아니라 토지거래허가전에 쟁점토지의 양도계약을 체결하여 국토이용관리법 위반으로 벌금형을 선고받았으므로 실지거래가액(양도가액은 실지거래가액인 2,300,000,000원, 취득가액은 77.1.1 현재 환산취득가액 245,450,064원)으로 양도차익계산하고 92.4.16 청구인에게 양도소득세 802,527,460원 및 동 방위세 160,723,740원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.5.29 심사청구를 거쳐 92.9.9 심판청구를 하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 67.9.1 쟁점토지를 취득하여 채소, 화초 및 관상수를 재배하는 농지로 사용하였으며 청구인이 나이가 들어 주식회사 OO관광호텔과 동시에 관리할 능력이 없게되어 88.10.25(양도매매계약서의 계약일자임)자로 쟁점토지를 양도하였고 토지거래허가 및 관인계약서의 작성은 매수자들이 책임진다고 하여 불가피하게 위반한 것으로 청구인은 그 처리과정에 일체 개입하지 않았으며 쟁점토지는 취득 및 양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 있다고 볼 수 없으므로 청구인이 예정신고한 대로 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 양도소득세 등을 경정결정하여야 한다는 주장이다. 국세청장은 쟁점토지는 도시계획구역안의 전·답 및 임야로서 그 면적이 53,980㎡이므로 국세청장이 정한 일정규모(도시계획구역안의 녹지지역 토지인 경우 660㎡)이상의 거래에 해당되고 청구인은 쟁점토지를 2,300,000,000원에 양도하였음에도 관인계약서는 실지거래가액보다 2,164,390,000원이 적은 135,610,070원으로 작성하였으며, 토지거래허가없이 88.10.25 매매계약을 체결함은 물론 토지거래허가신청서의 매수금액란에 135,610,070원으로 허위기재하여 88.12.31 허가받음으로써 국토이용관리법 위반으로 벌금형을 받은 점과 청구인의 직업이 농업과 전혀 무관하여 실수요의 목적으로 쟁점토지를 취득하였다고 볼 수 없으므로 실지거래가액에 의해 양도차익계산하여 양도소득세 등을 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다. 3. 심리 및 판단 가. 이 건은 쟁점토지의 양도를 투기거래로 인정하여 실지거래가액에 의한 방법으로 양도소득세 등을 과세한 처분의 당부를 가리는 데 다툼이 있다. 나. 관련법령 ① 소득세법 제23조 제4항 및 같은법 제45조 제1항에 의하면 양도가액 및 취득가액은 그 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하고 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항 제2호에서 “다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하면서 동호 (마)목에서는 “국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우”로 규정하고 있어 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에 해당되는 경우에는 실질거래가액을 적용하여 양도소득세를 과세하여야 하고 다만, 예외적으로 투기성이 없는 거래에 대하여는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 하여 처분청의 재량에 속하도록 하고 있다. (동지 국심 91중2505, 92.2.1) ② 한편 90.10.15 개정되기전의 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제1026호)제72조 제3항 제7호에서는 국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산을 “시(서울특별시 및 직할시 포함)·읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평이상이고 그 가액(동록세과세표준액)이 1억원이상인 당해부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때”로 규정하였으나 90.10.15 개정된 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제1081호)제72조 제3항 제1호 (다)목에서는 도시계획구역안의 녹지지역은 660㎡이상인 토지의 경우에 국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산 범위에 포함되도록 규정하면서 그 부칙 제4항에서 89.8.1 이후 양도분부터 적용하도록 규정하고 있다. 다. 투기거래로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부 ① 청구인이 67.9.1 취득한 쟁점토지는 처분청의 조사복명서에 의하면 의제취득일인 77.1.1 현재 지방세법상의 과세시가표준액은 23,189,355원이나 쟁점토지는 도시계획구역안의 녹지지역에 해당되고 그 면적은 53,980㎡(임야 32,655㎡, 전 17,041㎡ 및 답 4,284㎡ 합계 53,980㎡임)이므로 90.10.15 개정된 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제1호 (다)목 및 동부칙 제4항에 의하여 국세청장이 정한 일정규모 이상의 토지(도시계획구역안의 녹지지역 토지는 660㎡이상)에 해당되며, ② 청구인은 쟁점토지를 2,300,000,000원에 양도하였으나 135,610,070원에 양도한 것으로 허위계약서를 작성하여 관할구청에 신고하였으며 쟁점토지는 국토이용관리법 제21조의3 제1항에 규정한 토지거래허가지역내의 토지임에도 토지거래허가전인 88.10.25에 매매계약을 체결함은 물론 88.12.28 신청한 토지거래허가신청서의 매수금액란에도 거래가액을 135,610,070원으로 허위기재신청하여 88.12.31 토지거래허가를 받음으로써 국토이용관리법 위반으로 벌금형을 받아(OO고등법원 89호1117호) 관련법령을 위반한 사실이 처분청이 제시한 심리자료에 의하여 확인되고, ③ 청구인은 화초류를 재배하여 수출할 목적으로 67.9.1 쟁점토지를 취득하여 채소, 화초 및 관상수 등을 재배하여 왔다고 주장하나 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 청구인은 58년 5월～68년 7월까지 OO직물을 경영하였고, 69년 7월～70년 5월까지 OO실업주식회사의 이사로 근무하였으며, 71년 8월부터 주식회사 OO관광호텔을 설립하여 회장 자격으로 경영에 참여하였음이 확인되어 청구인이 쟁점토지에서 화초재배 등을 직접 경작한 사실이 없을 뿐만 아니라 쟁점토지에 대한 농업소득 등의 처분에 대한 증빙도 없으므로 청구인이 농업 등을 위한 실수요목적으로 쟁점토지를 취득하였다가 부득이하게 양도한 것으로 볼 수 없다. ④ 그러므로 청구인이 쟁점토지를 소유한 기간(67.9.1～90.8.27)은 장기간에 해당된다 하여도 쟁점토지의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 있는 것으로 인정되고 국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산을 양도하면서 토지거래허가위반 등 관련법령을 위반한 사실이 확인되므로 실지거래가액에 의하여 양도차익계산하여 양도소득세 등을 과세한 당초처분은 정당하다. 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【별 첨】 양 도 토 지 명 세 (단위 : 원)
소? 재? 지
지목
면? 적
(㎡)
취득일자
취득시가
표준액
OO직할시 서구 OOOO가 OOO
〃???????????????? OOO
〃???????????????? OOO
〃???????????????? OOO
〃???????????????? OOO
〃???????????????? OOO
〃???????????????? OOO
임야
〃
답
전
전
답
전
29,355
3,300
2,651
15,901
684
1,631
456
67.9.1
〃
〃
〃
〃
〃
〃
6,214,453
698,610
2,004,686
12,024,336
517,240
1,481,784
248,246
계
53,980
23,189,355