이유
1. 사실 청구인과 청구외 2인이 공동으로 88.1.23 경기도 부천시 중구 O동 OOOO 외 3필지 대지 523.9평방미터(이하“갑”토지라 하며 청구인지분은 1/3임)를 OO농지개량조합으로부터 89,800,000원에 취득하여 청구외 OOO외 2인에게 88.5.9 양도한 사실에 대하여, 처분청이 90.2.16 청구인에게 88년도 귀속분 양도소득세 8,895,440원 및 동방위세 1,789,080원을 부과하였고, 89.1.23 경기도 부천시 중구 O동 OOOO 외 1필지 대지 395.9평방미터(이하“을”토지라 하며 청구인지분은 1/3임)를 OO농지개량조합으로부터 67,900,000원에 취득하여 88.9.3 청구외 OOO외 1인에게 양도한 사실에 대하여, 처분청이 90.2.16 청구인에게 88년도 귀속분 양도소득세 9,381,250원 및 동방위세 1,876,250원을 부과하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 90.4.12 심사청구를 거쳐 90.7.30 심판청구를 제기하였다. 2. 청구주장 처분청은 “갑”토지와 “을”토지의 취득가액은 실지거래가액인 89,800,000원과 67,900,000원을 각각인정하고, 양도가액은 청구인이 실지로 양도한 가액이라고 주장하는 95,000,000원과 72,000,000원을 인정하지 아니하고 소득세법시행령 제170조 제1항 후단의 규정과 같은법시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목 및 같은법시행규칙 제56조의 5 제5항의 규정에 의하여 환산한 가액을 양도가액으로 하여 각각 양도소득세등을 부과하였으나, 청구인은 “갑”토지의 양도가액 95,000,000원과 “을”토지의 양도가액 72,000,000원은 거래상대방에 의하여 확인되는 실지거래가액이기 때문에, 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세등을 부과하여야 한다는 주장이다. 3. 국세청장 의견 소득세법 제23조 제4항 및 같은법 제45조 제1항에서 “자산의 양도 및 취득가액은 그 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고, 대통령령이 정하는 경우를 같은법시행령 제170조 제4항 제3호에서 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하였으므로 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있다면 확인된 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있다고 하겠다. 따라서 이 건 부동산(“갑”토지와 “을”토지를 말한다. 이하같다)의 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는지에 관하여 보면, 청구인은 “갑”토지의 양도가액은 95,000,000원, “을”토지의 양도가액은 72,000,000원이라고 주장하면서 그 거증으로 취득 및 양도당시의 매매계약서 및 거래상대방의 확인서를 제시하고 있다. 그러나 사인간에 작성된 계약서나 확인서는 그것이 사실과 다르게 작성될 수 있음을 배제할 수 없고 “갑”토지와 “을”토지를 157,700,000원에 취득하였다가 은행예금이자도 보충되지 아니하는 가격인 167,000,000원에 양도한 점은 88년도초에 부동산가격이 전반적으로 상승한 추세로 보나 또는 이 건 부동산의 가격상승추세를 간접으로 알 수 있는 환산가액의 변동율이 170% 상승(80,593,013/47,394,427)인 점으로 볼 때 청구인의 주장은 신빙성이 없으며, 아울러 양도당시의 구체적 정황의 설명이나 대금결재O용의 금융자료등 거증에 의해 쟁점부동산을 취득하였다가 사실상 손해를 보고 양도한 것임을 입증하지 아니하고 있는 이 건의 경우 청구인이 주장하는 실지거래양도가액은 받아들이기 어렵다 할 것이므로 처분청의 당초처분은 잘못이 인정되지 아니한다는 의견이다. 4. 쟁점 이 건 부동산의 실지양도가액이 “갑”토지는 95,000,000원이고 “을”토지는 72,000,000원인지 여부를 가리는데 있다 하겠다. 5. 심리 및 판단 소득세법 제23조 제4항 및 같은법시행령 (89.8.1 개정 이전의 것) 제170조 제4항 제1호의 규정에 의하여, 청구인이 주장하는 실지취득 및 양도가액이 사실로 밝혀진다면, 그 실지취득 및 양도가액으로 양도차익을 산정할 수 있다하겠으므로 청구인이 주장하는 실지취득 및 양도가액이 사실인지를 보면, 첫째, 청구인은 이 건 부동산을 157,700,000원에 취득하여 167,000,000원에 양도하여 9,300,000원의 매매차익을 얻고 양도하였다고 주장하고 있으나, 부동산을 취득하여 양도할 때에는 취득세, 등록세, 중개수수료등을 부담하게 되는 바, 실지거래가액이 157,700,000원이나 되는 많은 금액을 지급한 2건의 부동산을 9,300,000원의 매매차익을 남기고 양도하였다는 것은 일반사회통념으로 볼 때 납득하기 어렵고, 둘째, 이 건 부동산을 취득하여 양도할 당시에는 부동산가격이 꾸준히 상승한 시기이었던 사실을 감안할 때, 약 6개월(취득당시의 계약일을 기준으로 계산함)이나 보유하였던 부동산을 9,300,000원의 매매차익을 남기고 양도하였다는 것은 납득하기 어렵고, 셋째, 사인간에 작성된 계약서(양도에 관한 계약서를 말함)나 확인서는 그 계약서나 확인서의 용도에 따라 사실과는 다르게 작성될 수 있음을 배제할 수없으므로, 그 계약서나 확인서에 기재된 거래가액이 반드시 확인되는 실지거래라고는 볼 수 없는 것이고, 그 계약서나 확인서에 기재된 금액이 일반사회통념과 부합되지 아니한 때에는 그럴만한 특별한 이유가 있거나 금융자료등 객관적이고 명백한 자료에 의하여 실지거래가액으로 입증되어야 할 것인데도 불구하고 그와같은 증빙에 의하여 입증되지도 아니하고 있으며 넷째, 청구인은 “갑”토지의 양도가액이 95,000,000원이고 “을”토지의 양도가액이 72,000,000원이라는 거증으로, 90.5.10 부동산중개인이 작성한 “거래사실확인서”를 인증한 인증서사본을 제시하고 있으나, 그 인증서는 부동산중개인이 직접 기명날인한 것이 아니고, 이 건 부동산의 공동소유자인 청구외 OOO가 부동산중개인을 대리하여 기명날인한 것이고, 그 인증서의 작성일자가 이 건 부과처분한 90.2.16 이후인 사실을 감안할 때, 그 인증서의 O용이 반드시 진실이라고만 할 수 없다 하겠다. 위의 사실을 종합하여 볼 때 청구인이 제시하는 양도에 관한 매매계약서나 중개인의 사실확인서는 실지거래가액을 확인할 수 있는 구체적이고 명백한 거증자료가 될 수 없고, 청구인이 주장하는 실지거래가액은 일반적인 부동산가액의 상승추세등으로 미루어 볼 때 신빙성이 없는 것으로 보여진다. 따라서 처분청이 이 건 부동산의 취득가액은 실지거래가액으로 하고, 양도가액은 환산한 기준시가로 하여 양도차익을 산정한 후 양도소득세등을 부과한 당초처분은 정당하다고 판단된다. 6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.