이유
1. 사실 청구인은 서울특별시 강남구 OOO동 OOOOO OOO OOOO에 거주하는 사람으로서, 서울특별시 강남구 OO동 OOOO O소재 지목상 도로 1,554평방미터(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 78.10.19 청구외 OOO외 1인으로부터 취득하여 이를 83.2.25 청구외 OOO에게 양도하고 83.7.30 기준시가로 신고 및 납부한데 대하여, 처분청은 청구인이 청구외 OOO를 중간 명의자로 하여 청구외 OO공영주식회사에게 쟁점 토지를 직접 양도함으로써 법인과의 거래라 하여 양도가액은 확인된 실지거래가액으로 하고 취득가액은 환산가액으로 하여 89.5.3 이 건 양도소득세 24,389,077원 및 동방위세 4,877,880원을 고지하자, 청구인은 이에 불복하여 89.10.16 이 건 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 청구인은 쟁점 토지를 78.10.19 청구외 OOO외 1인으로부터 취득하여 83.2.25 이를 청구외 OOO에게 양도한 것인데, 동인이 이를 청구외 OOO에게 미등기전매하고 다시 청구외 OO공영 주식회사에 재전매된 것으로서, 개인으로부터 취득하여 개인에게 양도한 것이므로 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도소득을 산출하여 결정하여야 함에도, 처분청은 위의 사실을 부인하고 청구인이 청구외 OOO를 중간 명의자로 하여 청구외 OO공영주식회사에게 쟁점 토지를 직접 양도한 것으로서 법인과의 거래라 하여 양도가액은 청구외 OO공영주식회사와의 실지거래가액으로 하고 취득가액은 환산가액으로 하여 양도소득을 산출후 이 건 과세한 당초 처분은 부당하다는 주장이다. 3. 국세청장 의견 쟁점 토지의 소유권 변동내용을 보면, 쟁점 토지 소유권이 83.2.25 청구인이 명의에서 청구외 OOO에게 소유권 이전 등기되었고, 또다시 84.3.31 청구외 OO공영 주식회사 명의로 소유권이 이전등기된 사실을 알 수 있다. 청구인은 쟁점 토지를 개인인 청구외 OOO에게 양도한 것이지 법인인 청구외 OO공영 주식회사에 양도한 사실이 없다고 주장하고 있으나 청구외 OO공영 주식회사의 관계기록에 의하면, 위 법인이 쟁점 토지대금을 OOOO은행 OOO지점등 거래은행의 당좌수표를 각 지점에서 자기앞 수표로 대체발행 의뢰하여 발행된 자기앞 수표로 지급한 사실로서 청구외 OOO는 쟁점 토지 대금을 일체 부담한 사실이 없음을 알 수 있다. 또한, 청구외 OOO 명의에서 청구외 OO공영 주식회사 명의로 소유권 이전등기된 84.3.31 이전인 83.9.19 위 법인이 쟁점 토지를 공동담보 목록 OOOOOOOOO호로 OOOO은행 OOO 지점에 공동담보로 제공한 사실이 있는등 여러 정황으로 볼 때, 청구외 OOO는 중간명의자에 불과하고 청구인이 양도한 쟁점 토지의 실질 양수자는 청구외 OO공영주식회사라고 판단된다. 따라서 청구인의 이 건 양도거래는 법인과의 거래이므로 소득세법 제23조 제4항 및 같은법 제45조 제1항의 단서규정과 같은법 시행령 제170조 제4항 제1호의 규정에 의하여 확인된 실지거래가액에 의거 이 건 과세한 것은 달리 잘못이 없다는 의견이다. 4. 쟁점 이 건 청구의 쟁점은 청구인이 쟁점 토지를 청구외 OOO에게 양도한 것인지 또는 청구외 OOO를 중간명의자로 하여 청구외 OO공영 주식회사에 직접 양도한 것인지를 가리는데 있다 할 것이다. 5. 심리 및 판단 이 건 과세경위를 보면, 당초 조사관서인 구로세무서에서는 청구인이 78.10.19 쟁점토지를 취득한 후 83.2.25 이를 청구외 OOO에게 양도하고 84.3.31 다시 청구외 OO공영주식회사에 양도된 사실을 확인하고 위 법인이 보유하고 있던 쟁점 토지관련 매매관계 및 대금지급 관련서류등에 의하여 쟁점 토지 양도가 청구인과 청구외 OOO 개인간의 거래로 되어 있으나 실제로는 청구외 OOO를 중간명의자로 하여 위 법인에 직접 94,000,000원에 양도된 것으로서 법인과의 거래로 확인된다 하여 그와 관련된 과세자료를 처분청이 강남 세무서에 통보하고 이를 통보받은 처분청은 청구인이 78.10.19 쟁점 토지를 청구외 OOO외 1인으로부터 취득한 후 83.2.25 이를 위 법인의 토지취득업무담당 직원인 청구외 OOO를 중간명의자로 하여 위 법인에 94,000,000원에 직접 양도한 것이라 하여 청구인과 개인 OOO와의 거래를 부인하고 청구외 OO공영 주식회사와의 직접 거래로 보아 양도차익 계산시 양도가액은 위 법인과의 실지거래가액으로 조사된 94,000,000원으로 하고 취득가액은 환산가액으로 하여 이 건 과세하였음이 기록에 의하여 확인된다. 이에 대하여 청구인은 쟁점 토지를 청구외 OOO에게 양도한 사실이 있는데 동인이 청구외 OO공영주식회사의 토지취득업무 담당직원이던 청구외 OOO에게 미등기전매하고 청구외 OOO가 다시 그 소유회사인 청구외 OO공영 주식회사에 양도한 것이므로 청구인의 쟁점 토지 양도는 개인 OOO과의 거래이고 개인 OOO 또는 법인 OO공영 주식회사의 거래는 아니라고 주장하는 바, 이 건 양도차익 결정방법에 대한 관계법령과 쟁점 토지의 매매에 대한 사실관계를 살펴본다. 먼저, 이 건 심판청구와 관련된 관계법규를 보면, 소득세법 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 개인의 양도소득을 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 각각 당시의 실지거래가액에 의하도록 되어 있고, 동법 시행령 제170조 제4항 제1호에는 위 소득세법 제23조 제4항 단서 및 동법 제45조 제1항 제1호 단서에서 규정한 “대통령령이 정하는 경우”중의 하나로서 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우를 열거하고 있으며, 동법 시행령 제170조 제1항에서는 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정되어 있다. 청구인의 쟁점 토지 양도에 관한 사실관계를 보면, 청구인은 쟁점 토지를 청구외 OOO에게 매도한 것인데 이것이 다시 미등기전매되어 OO공영직원인 청구외 OOO와 청구외 OO공영 주식회사에로 순차 양도된 것이라 주장하면서 청구외 OOO과 함께 당심에 와서 거래사실을 진술하고 있고 이의 거래를 중개한 바 있다는 청구외 OOO의 89.12.9 확인서를 제시하고 있으나, 이들은 청구인과 거래한 사실이 있다는 진술 또는 확인하는 것에 불과하며 그 외에 달리 청구인과 청구외 OOO 또는 청구외 OOO과 청구외 OOO간의 매매계약서나 그 매매대금 수수와 관련된 객관적인 금융자료등을 일체 제시하지 못하고 있고 그 매매일자와 매매금액조차 밝히지 아니하고 있는 점을 종합하면 청구인으로부터 쟁점 토지를 매수한 자가 청구외 OOO이라는 청구인의 주장은 신빙성이 없어 받아들이기 어렵다 할 것이고, 오히려 처분청이 제시한 자료에 의하면, 쟁점 토지에 관하여 청구인으로부터 청구외 OOO, OO공영 주식회사 앞으로 순차 소유권 이전등기가 경료되어 있는 사실, 쟁점토지 매매당시 청구외 OOO는 청구외 OO공영 주식회사의 토지매입 업무 담당직원으로서 청구인과 쟁점 토지 거래계약을 한 후 형식적으로 청구인과 위 법인간에 재계약을 체결하였으나 쟁점 토지 거래대금을 청구외 OO공영 주식회사로부터 청구외 OOO가 당좌수표로 수령하여 이를 자기앞 수표로 대체발행하여 지급한 것으로서 실질적으로 청구외 OOO는 대금을 일체 부담하지 아니하고 청구외 OO공영주식회사가 부담한 점 및 쟁점 토지 거래시점인 83.1월에서 3월 사이에 쟁점 토지 인근 다른토지 수필지가 청구외 OOO를 매개로 하여 청구외 OO공영주식회사에 양도된 사실등을 종합하여 볼때, 청구인이 쟁점 토지를 매도할 당시에 법인과의 거래라는 사실을 전혀 인지하지 못하였다고 하는 것은 신빙성이 없다 할 것이므로 쟁점 토지 거래를 법인과의 거래로 보고 이 건 과세한 것은 타당하다 할 것이다. 6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.