이유
1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 2006.12.14. 경기도 화성시 ○○ 면 ○○ 리 ○ 번지 상에 유통공구상가용 건축물 18,129.24㎡(이하 “이 사건 건축물 이라 한다)를 신축취득한 다음 그 신축취득원가(14,660,031,005원)룰 과세표준으로 산출한 취득세 등을 신고납부 하였으나, 그 후 세무조사결과 법인장부상 기장된 대리사무비용 및 신탁보수료 등의 금액이 이 사건 건축물의 취득가액에 누락된 것을 확인하여 그 누락금액(1,309,831,345원)을 과세표준으로 지방세법 제112조 제1항 등의 세율을 적용하여 산출한 취득세 32,457,600원, 농어촌특별세 2,881,620원, 등록세 13,071,060원, 지방교육세 2,404,630원, 합계 50,814,910원(가산세 포함)을 2007.6.9. 부과고지하였다. 2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 이 사건 건축물을 도급공사계약에 의하여 신축한 경우는 그 신축취득가액은 그 계약상 공사대금으로 함이 원칙이라고 하면서 처분청에서 이 사건 건축물 시공과 직접 관련없는 대리사무처리비·관리신탁사무비·취급수수료·지급이자·지급선이자 비용 등을 위 취득가액으로 삼은 것은, 신축공사에 자기자본을 100% 투입함으로서 차입자금(타인자본)이 없는 경우 발생하지 아니한 비용인 점에 비추어, 부당하다고 주장하면서 이 사건 부과처분의 취소를 구하고 있다. 3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 건축물 신축·분양 등과 관련하여 지급한 제반비용(신탁보수비용, 대리 사무비용, 지급선이자인 취급수수료, 대출금 지급이자, 기타 용역비 등)이 취득세 등의 과세표준에 포함되는지 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 보면, 지방세법 제111조 제5항에서 그 제3호의 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 년부금액에 의한다고 하고, 같은 법 제130조제3항에서 제111조제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 하며, 같은 법시행령 제82조의2제1항에서 법 제111조제5항제3호에서 법인장부중 대통령령이 정하는 것이라 함은 그 제2호의 법인장부(법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서)를 말한다고 하고, 같은 법시행령 제82조의3제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 2005.12.10. 시행자 청구인과 (주) ○○○ 는 ○○○○ 단 지유통업무지원시설 건축공사에 대한 컨설팅 용역 계약서를 작성하였고, 위 계약서상 용역내용은 위 건축공사에 대한 인허가 및 금융자문, 그리고 분양성 검토를 자문하면서 용역금액은 300백만원으로 하였으며, 2005.12.27. 시행자 청구인과 시공자 ○○ 건설(주)는 ○○○○ 단지유통업무지원시설 신축공사에 대하여 이 사건 건축물 소재지를 공사부지로, 건축규모는 지하1층·지상4층 연면적 20,037.22㎡로, 공사기간은 2006.2.16.부터 같은 해 8.16.까지로, 계약금액은 13,334백만원으로 하여 민간건설공사 표준도급계약서를 작성하였고, 또한, 도급계약 특수조건에서 청구인은 개발사업부지에 대한 권리제한관계 및 지장물 해소업무, 사업시행에 따른 제반 민원해소업무, 건축허가 등 인허가·설계·감리·홍보·자금조달 등의 업무 등을, 시공자는 공사수행 및 분양계약 등의 업무를 각각 담당하도록 하였으며, 계약보증금은 PF자금조달방식으로 시공자 책임준공하므로 미납부하기로 하였고, 2006.1.26. 시행자 청구인과 시공사 ○○ 건설(주)과 대리사무신탁사 ○○○ 부동산신탁(주)과 대출금융기관 (주) ○○ 은행외 1개사는 이 사건 건축물 신축공사에 대한 사업약정및대리사무계약서를 작성하였는데, 각자의 업무중 청구인은 위 도급계약특수조건상 업무외에 대리사무신탁사에게 부동산을 분양관리신탁할 의무를 가지며, 시공사는 위 특수조건상 업무를, 대리사무신탁사는 청구인과의 부동산에 대한 분양관리신탁계약의 체결, 분양대금 관리 등의 업무를 각각 담당하도록 하고, 대출금융기관은 토지매입 및 건축공사비 등 사업비 13,000백만원을 기본수수료 2% 등의 조건으로 대출하도록 하며, 청구인과 대리사무신탁사는 별도의 분양관리신탁계약을 체결하도록 하면서 그 대리사무의 보수금액은 5차에 걸쳐 420백만원을 지급하기로 하였고, 2006.1월 위탁자 청구인과 수탁자 대리사무신탁사는 건축물의분양에관한법률에 따라 이 사건 건축물(준공전) 및 부속토지(15,949.8㎡)에 대하여 분양관리신탁계약서를 작성하였으며, 위 계약서에서 분양수입금은 수탁자가 사업약정및대리사무계약에 따라 이 사건 건축물분양사업에 사용하고, 위탁사는 매년 관리보수 1천만원과 우선수익증서발급시 마다 담보보수 7천만원과 지상 건축물 환가처분시 처분보수비를 수탁사에게 지급하여야 하며, 우선수익자 공동1순위는 ○○ 은행 및 ○○ 캐피탈 및 시공사, 2순위는 시공사, 수익자겸 채무자는 청구인로 되어 있고, 2007.4.10. 처분청은 이 사건 건축물 취득가액에 대한 세무조사시 법인장부 계정별 원장 지급수수료 계정(2006.1.1.부터 12.31.까지)에 기장된 분양원가 438,831,345원(1250,357,927원-기히 납부과표 811,526,582원) 및 대리사무보수비 462백만원 및 관리/담보신탁보수비 84백만원 및 취급수수료( ○○ 은행 및 ○○ 캐피탈) 325백만원이 당초 취득신고가액에서 누락된 것을 확인하였으며, 한편, 청구인은 2005.8.2. 이 사건 건축물의 부속토지 15,949.8㎡를 취득한 후 2006.1.26.에, 이 사건 건축물도 2006.12.14. 신축취득한 다음 2007.2.14.에 ○○○ 부동산신탁(주)에게 각각 신탁한 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 이 사건 건축물을 도급공사계약에 의하여 신축한 경우는 그 신축취득가액은 그 계약상 공사대금으로 함이 원칙이라고 하면서 처분청에서 건축공사와 직접 관련없는 대리사무처리비·관리신탁사무비·취급수수료·지급이자·지급선이자 등을 위 취득가액으로 삼은 것은 부당하다고 주장하므로 이를 보면, 지방세법 제111조 제5항제3호, 같은 법시행령 제82조의2제1항제2호 규정에 의하면, 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서와 같은 법인장부에 의하여 과세대상 물건에 대한 사실상의 취득가격이 입증되는 경우에는 취득자의 신고와 관계없이 그 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로 정하도록 규정하고 있고, 한편, 사실상의 취득가격의 범위에 관하여 규정하고 있는 지방세법시행령 제82조의3 제1항에서 취득가격은 과세대상 물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정하고 있는 데, 여기서 말하는 '취득가격'에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 다만 그것이 과세대상 물건이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이라면 이는 '취득가격'에 포함되지 아니한다 할 것(대법원 1996.1.26. 선고 95누4155 판결)이고, 이런 취지에서 통상적으로 건축물건축공사에 있어서 공사원가(취득가액)에 포함되는 비용은 사업타당성 검토비 및 법령상 이행하여야 할 환경·교통평가 등의 용역비·설계비 및 지상 토지상 지장물 등과 관련된 철거비·이주비 등 보상비 등과 같이 공사시행 전에 이루어진 직·간접적인 부대비용과 시공과 관련하여 소요되는 제비용 및 기타 분양수수료 등이 공사와 관련하여 발생한 직·간접적인 비용일체라고 할 수 있는바(지방세심사청구결정 제2006-1105호, 2006.12.27. 등), 청구인의 경우, 2005.12.10. 청구인과 (주) ○○○ 는 이 사건 건축물 신축공사에 대한 컨설팅 용역 계약을 체결한 다음 2005.12.27. 시공자 ○○ 건설(주)과 이 사건 건축물에 대하여 공사기간 2006.2.16.부터 8.16.까지로, 계약금액은 13,334백만원으로 하여 민간건설공사 표준도급계약을 체결하면서 그 계약특수조건에서 청구인은 시공 및 분양업무를 제외한 지장물·민원 해소업무, 건축허가 등 인허가·설계·감리·홍보·자금조달 등의 업무 등을 담당한다고 되어 있고, 2006.1월 청구인과 시공사와 대리사무신탁사 ○○○ 부동산신탁(주)과 대출금융기관 (주) ○○ 은행외 1개사는 이 사건 건축물 신축공사에 대한 사업약정및대리사무계약을 체결하면서 청구인은 신탁보수비나 대리사무처리비, 그리고 대출수수료 등을 부담하도록 되어 있으며, 청구인과 대리사무신탁사는 위 대리사무계약과 별도로 이 사건 건축물(준공전) 및 부속토지에 대하여 분양관리신탁계약을 체결한 제반 과정을 종합하여 볼 때, 먼저, 2007.4.10. 처분청에서 세무조사시 당초 취득신고가액에서 누락되었다고 보는 법인장부 지급수수료 계정(2006.1.1.부터 12.31.까지)상 분양원가(438,831,345원)는 건축물을 신축공사하기 위하여 인허가 및 금융자문 및 분양성 검토 등에 제공한 용역의 대가 3억원중 279,020,979원 및 금융기관으로부터 대출받은 건설자금이자 성격의 대출금 이자 250,361,336원중 183,265,776원 및 전기사용검사료 1,865,415원에서 기히 취득신고한 설계감리용역비 788,684,020원중 초과 취득신고한 금액 25,320,825원을 차감한 것으로, 위 계정상 대리사무 및 신탁보수비(546백만원)는 건축물을 신축공사하기 위하여 자금의 조달에서 분양판매까지의 전체과정을 청구인을 대리하여 처리하는 데 제공한 용역의 대가로, 위 계정상 취급수수료(325백만원)는 금융기관이 이 사건 건축물 신축자금 대출시 사전에 선이자 등으로 공제하는 것으로 보아 건설자금이자와 유사한 것으로 위 입증사실관계상 각각 확인되고 있는데, 위에서 분양원가중 대출금이자 및 취급수수료는 건설자금이자의 성격으로 봄이 상당하다할 것이어서 법령상 취득세과세대상에 해당됨은 물론 나머지 금액도 행정자치부 심사결정사례 등에 비추어 이 사건 건축물을 신축취득하는 데 소요된 일체의 직·간접적인 비용에 해당된다고 보겠으므로 처분청에서 이 사건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조 제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2007. 8. 27. 행 정 자 치 부 장 관