이유
1. 원처분 개요 처분청은 청구인이 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO소재 대지 132.24㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 90.3.7 취득하여 90.12.3에 양도하고도 자산양도차익예정 및 확정신고를 하지 아니한 사실을 확인하고 쟁점토지 양도를 단기양도로 보아 쟁점토지의 실지거래가액을 적용하여 93.5.17 청구인에게 90년 귀속분 양도소득세 154,254,640원 및 동 방위세 30,850,920원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.6.23 심사청구를 거쳐 93.9.23 심판청구를 하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지의 양도인인 청구외 OOO에게 대여해준 사업자금에 대한 변제로서 85.1.20 쟁점토지를 취득하여 3년이상 보유하다가 88.3.18 청구외 OOO에게 쟁점토지를 양도하였으므로 쟁점토지의 자산양도차익을 기준시가에 의하여 결정하여야 함에도 불구하고 처분청은 단순히 쟁점토지의 등기상 취득일이 90.3.7이고 양도일이 90.12.3라는 이유로 쟁점토지를 단기양도로 본 것은 부당하며, 쟁점토지의 취득가액을 계산함에 있어서 처분청은 쟁점토지의 85.1.20 취득가액 24,000,000원을 90.3.7 취득가액으로 봄으로서 양도가액(240,000,000원)과의 차이를 10배로 하여 자산양도차익을 계산하였는 바 이는 쟁점부동산가액이 불과 9개월만에 10배로 폭등했다는 상식밖의 일로서 만약 쟁점토지의 취득일을 처분청의 주장대로 90.3.7로 본다면 85.1.20 쟁점토지의 취득가액인 24,000,000원을 적용하여서는 아니되며 소득세법 제170조 제1항에서 규정하는 쟁점토지 양도시의 실지거래가액을 환산한 가액을 취득가액으로 하여 자산양도차익을 계산해야 한다는 주장이다. 이에 대하여 국세청장은 쟁점토지의 취득시기와 관련된 청구인의 잔금청산일에 대한 거증자료가 없으므로 잔금청산일을 불분명한 것으로 보아 쟁점토지 등기접수일인 90.3.7을 쟁점토지의 취득시기로 본 당초처분은 타당하나, 처분청이 매매계약서상의 잔금지급약정일을 인정치 아니하면서 그 취득가액은 쟁점토지 매매계약서상의 계약금액을 취득가액으로 하여 자산양도차익을 결정한 당초처분은 그 잘못이 인정되므로 소득세법에서 규정하는 환산가액을 적용하여 재조사 경정토록 처분청에 지시한 바 있고, 처분청은 재조사 결과 당초처분의 정당하다는 의견이다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 이 건은 쟁점토지의 취득시기가 언제이며 취득가액을 얼마로 하여 자산양도차익을 결정할 것인가의 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다. 나. 관계법령 소득세법 제27조 의 규정에 의하면 「자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다」라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제53조 제1항에서는 「법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다」라고 규정하면서 그 제1호에서는 「대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 부터 등기접수일 까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다」라고 규정하고 있다. 한편 소득세법 제23조 제4항에 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다」라고 하면서 그 제1호에서 「제23조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 같은법 제45조 제1항에서는 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다」고 규정하면서 그 제1호에서 「...당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액」으로 규정하고 있다. 또한 같은법시행령 제170조 제1항의 규정에 의하면 「법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다」라고 규정하고 있으며 그 제4항에서는 「법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다」라고 규정하면서 그 제2호에서 「다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다」라고 규정하면서 그 다목에서는 「부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우」로 규정하고 있고 같은법시행령 제115조 제1항의 규정에 의하면 「법 제60조에 규정하는 기준시가의 결정은 다음 각호에 정하는 바에 의한다」라고 규정하면서 제1호 다목에서는 「제170조 제1항 단서의 경우에는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액에 인근지역의 지가상승율을 감안하여 재무부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액」이라고 규정하고 있으며 같은법 시행규칙 제56조의5 제5항의 규정에 의하면 「영 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 가액은 다음 산식에 의하여 환산한 가액으로 한다. 1. 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액 양도당시의 실지거래가액 ×

로 규정되어 있다. 다. 사실관계 청구인은 쟁점토지의 사실상 취득일은 85.1.20이고 쟁점토지를 취득하여 3년이상 보유하다가 88.3.18 사실상 양도하였으므로 기준시가에 의하여 쟁점토지 양도차익을 결정하여야 한다고 하고 설사 등기일(90.3.7)을 기준으로 자산양도차익을 결정한다고 하더라도 쟁점토지 취득가액을 85.1.20의 취득가액을 적용해서는 아니되며 소득세법 제170조 제1항의 규정에 의거 다툼이 없는 쟁점토지 양도당시의 실지거래가액에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 하여 자산양도차익을 결정하여야 한다고 한다. 이 건 쟁점토지의 취득일과 취득가액을 얼마로 결정하여야 할 것인가에 대하여 살펴보면 첫째, 청구인은 쟁점토지의 사실상 취득일이 85.1.20이라는 입증자료로서 쟁점토지 양도인인 청구외 OOO와 청구인간에 체결된 대물변제약정서와 쟁점토지 중개인인 청구외 OOO의 인감증명서가 첨부된 사실확인서 및 쟁점토지의 매매계약서를 제시하고 있으나 쟁점토지 취득에 따른 대금영수증등 금융자료를 제시치 못하고 있는 점으로 보아 청구인은 쟁점토지가 주택재개발지역내에 소재함으로써 88.6.10 이전에 토지를 취득한 경우에는 아파트 분양권을 받게 되는 점을 이용하여 쟁점토지 취득일을 소급하여 계약서를 작성한 것으로 보이고 위와같이 입증자료 만으로는 쟁점토지의 취득시기를 85.1.20로 보기는 어려우므로 처분청이 등기접수일을 취득일로 본 것에는 달리 잘못이 없는 것으로 보이며 둘째, 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 결정함에 있어 거증자료로 채증하지 아니한 쟁점토지 매매계약서 상의 쟁점토지 거래해당금액인 24,000,000원을 취득가액으로 하여 자산양도차익을 결정하였는 바, 이에 대한 정당성 여부를 살펴보면 국세청장도 심사결정에서 쟁점토지 취득가액(24,000,000원)은 기준시가(100,963,256원) 보다도 현저히 낮을 뿐 아니라 양도시의 실지거래가액이 240,000,000원임에 다툼이 없는 이 건의 경우 취득일로부터 불과 9개월만에 지가가 10배로 폭등하였다고 볼 수 없으므로 취득가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점토지의 취득가액은 양도시의 실지거래가액을 환산한 금액을 취득가액으로 보는 것이 타당함을 적시한 바 있고 또한 쟁점토지와 동일지역에 소재한 토지를 동일시점에 거래한 청구외 OOO외 2인의 매매실례를 살펴보면, 90.3.7 당시 시가표준액이 ㎡당 763,484원임에 반해 실지거래가액은 ㎡당 1,557,908원임이 당심의 표본조사에 의해 확인되므로 처분청이 쟁점토지 취득가액을 ㎡당 181,388원으로 본 것은 현실성이 없는 무리한 것이며 또한 쟁점토지 계약서를 거증자료로서 채증하면서 잔금청산일은 부인하고 취득가액만 채증함은 채증의 원칙에 어긋난다고 하지 아니할 수 없다. 라. 적용 위 사실관계에 관계법령을 적용하여 보면 쟁점토지의 취득일은 90.3.7로 인정되며 “부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우로서 투기성이 있는 거래”에 해당하므로 그 취득가액이 불분명한 것으로 보아 소득세법시행령 제170조 제1항 단서의 규정에 의거 다툼이 없는 쟁점토지의 양도당시의 실지거래가액에 의하여 환산한 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 결정하는 것이 타당한 것으로 보인다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.