택지개발사업지구내에 건설된 아파트의 취득시 기준시가를 택지개발사업이 완료된 후 새로운 지번에 설정된 토지등급에 의하여 산출할 수 있는지 여부(기각)

예규·판례

택지개발사업지구내에 건설된 아파트의 ...

로그인하고 택스캔버스 AI에게 질문해보세요택스캔버스 AI에게 바로 물어보세요.

심판청구

국심

생산일자 1996-02-09

AI 요약

요지

아파트의 취득시 기준시가를 아파트를 취득한 후 환지확정된 새로운 지번에 설정된 토지등급(210등급) 가액에 의하여 계산하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단됨.

상세내용

이유
1. 처분개요 청구인은 ’90.11.22 광주광역시 북구 OO동 OOOOO(’91.7.15 환지처분에 의하여 확정된 지번이며, 종전 토지는 같은동 OOOOO 외 27필지임) OOOOO OOOO OOOO 아파트 96.64㎡, 대지권 42.41㎡(이하 “쟁점아파트”이라한다)를 청구외 주식회사 OO건설로부터 취득하여 ’93.12.18 양도하고, ’94.5.31 쟁점아파트의 양도에 따른 양도소득세를 기준시가에 의하여 확정신고함에 있어, 쟁점아파트의 부속토지는 청구인이 쟁점아파트를 취득한 ’90.11.22 현재 행정절차 등의 지연으로 택지개발사업이 완료되지 아니하였으나 사실상 종전토지와는 토지의 지목, 이용현황, 주변환경 등 제반여건이 현저하게 달라졌다 하여 취득당시 기준시가를 쟁점아파트의 취득후인 ’91.7.15 환지처분에 의하여 확정된 광주광역시 북구 OO 동 OOOOO에 설정된 토지등급(210등급)의 가액을 적용하여 산정하고 이에 따라 산출된 양도소득세 532,240원을 납부하였다. 처분청은 청구인의 신고내용을 부인하고 쟁점아파트 부속토지의 취득시 토지등급을 국세청 전산자료전에 기재된 190등급을 적용하여 취득시 기준시가와 양도차익을 산출한 다음, ’95.1.16 청구인에게 ’93년 귀속 양도소득세 7,599,230원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’95.3.16 심사청구를 거쳐 ’95.7.11 심판청구를 하였다. 2. 청구인 주장 및 국세청장의견 가. 청구인 주장 토지구획정리사업법에 의하여 환지예정지로 지정된 경우 토지구획정리사업지구내의 토지에 대한 과세시가표준액은 환지예정지로 지정되기전에 설정된 토지의 등급에 의하여 정하여진다고 보기보다는 환지예정지로 지정된 다음에 새로이 설정된 잠정등급에 의하여 정하여진다고 보아야 하고, 토지구획정리사업의 시행으로 토지의 지목·품위 또는 정황이 종전토지와는 현저히 달라지기 때문에 그 토지에 대한 잠정등급이 쟁점아파트 취득일 이후에 설정되었다 하더라도 새로이 설정된 잠정등급을 적용하여 취득가액을 계산함이 보다 합리적이라 할 것인 바, (국심 90서 1580, ’90.11.21 같은 뜻임) 이 건의 경우, 쟁점아파트 단지내의 토지는 쟁점아파트가 준공될 당시 사실상 아파트 단지로서 도로·조경 등 택지개발공사가 완료되었으나, 환지처분 등 행정절차상의 지연으로 택지개발사업이 완료되지 아니하여 신지번에 대한 잠정등급이 늦게 설정되었으므로, 처분청이 취득당시 토지등급이 아니라는 사유로 쟁점아파트의 취득가액 계산시 신지번의 잠정등급을 적용하지 아니함은 부당하다. 나. 국세청장 의견 처분청이 확인한 바에 의하면, 쟁점아파트의 부속토지는 ’87.12.3 구획정리사업이 시행되어 쟁점아파트 취득당시 사업시행중인 토지로서 토지대장상의 토지등급은 147등급(㎡당 5,820원)에 불과하나 쟁점아파트 취득시기인 ’90.11.22 현재의 잠정등급은 190등급(㎡당 47,300원)임을 확인한 바 있으며, ’91.7.15 구획정리가 완료되어 ’91.7.20 토지등급이 210등급으로 설정된 사실이 관련토지대장에 의하여 확인되고 있는 바, 토지구획정리사업법에 의하여 환지예정지로 지정된 경우에 그 사업지구내의 토지에 대한 과세시가표준액은 환지예정지로 새로이 설정된 잠정등급에 의하여 결정하여야 할 것이나 토지구획정리사업이 완료된 후에 설정된 토지대장상의 토지등급을 적용할 수는 없는 것으로 보여지므로, 환지예정지 지정에 따른 ’90.11.22 현재의 토지등급을 잠정등급인 190등급을 적용하여 취득가액을 계산한 처분청의 처분은 정당한 처분으로 보이고, 토지구획정리사업 완료 이후 ’91.7.20 설정된 토지등급 210등급을 적용할 수는 없다고 판단된다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 택지개발사업지구내에 건설된 아파트의 취득시 기준시가를 택지개발사업이 완료된 후 새로운 지번에 설정된 토지등급에 의하여 산출할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다. 나. 관련 법령 (1) 소득세법 시행령 제115조 제2항에서 「건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 공동주택 등으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택 등의 경우 국세청장이 당해 부속토지와 건물의 가액을 일괄하여 평가·고시한 때에는 제1항 제1호 및 제1호의 2의 규정에 불구하고 그 평가·고시한 가액을 당해 공동주택 등의 기준시가로 한다」고 규정하고 있고, 그 제5항에서 「제1항 제1호의 2 나목 및 제2항의 규정에 의하여 국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당하지 아니하는 경우 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 양도당시의 기준시가 × 1. 처분개요 청구인은 ’90.11.22 광주광역시 북구 OO동 OOOOO(’91.7.15 환지처분에 의하여 확정된 지번이며, 종전 토지는 같은동 OOOOO 외 27필지임) OOOOO OOOO OOOO 아파트 96.64㎡, 대지권 42.41㎡(이하 “쟁점아파트”이라한다)를 청구외 주식회사 OO건설로부터 취득하여 ’93.12.18 양도하고, ’94.5.31 쟁점아파트의 양도에 따른 양도소득세를 기준시가에 의하여 확정신고함에 있어, 쟁점아파트의 부속토지는 청구인이 쟁점아파트를 취득한 ’90.11.22 현재 행정절차 등의 지연으로 택지개발사업이 완료되지 아니하였으나 사실상 종전토지와는 토지의 지목, 이용현황, 주변환경 등 제반여건이 현저하게 달라졌다 하여 취득당시 기준시가를 쟁점아파트의 취득후인 ’91.7.15 환지처분에 의하여 확정된 광주광역시 북구 OO 동 OOOOO에 설정된 토지등급(210등급)의 가액을 적용하여 산정하고 이에 따라 산출된 양도소득세 532,240원을 납부하였다. 처분청은 청구인의 신고내용을 부인하고 쟁점아파트 부속토지의 취득시 토지등급을 국세청 전산자료전에 기재된 190등급을 적용하여 취득시 기준시가와 양도차익을 산출한 다음, ’95.1.16 청구인에게 ’93년 귀속 양도소득세 7,599,230원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’95.3.16 심사청구를 거쳐 ’95.7.11 심판청구를 하였다. 2. 청구인 주장 및 국세청장의견 가. 청구인 주장 토지구획정리사업법에 의하여 환지예정지로 지정된 경우 토지구획정리사업지구내의 토지에 대한 과세시가표준액은 환지예정지로 지정되기전에 설정된 토지의 등급에 의하여 정하여진다고 보기보다는 환지예정지로 지정된 다음에 새로이 설정된 잠정등급에 의하여 정하여진다고 보아야 하고, 토지구획정리사업의 시행으로 토지의 지목·품위 또는 정황이 종전토지와는 현저히 달라지기 때문에 그 토지에 대한 잠정등급이 쟁점아파트 취득일 이후에 설정되었다 하더라도 새로이 설정된 잠정등급을 적용하여 취득가액을 계산함이 보다 합리적이라 할 것인 바, (국심 90서 1580, ’90.11.21 같은 뜻임) 이 건의 경우, 쟁점아파트 단지내의 토지는 쟁점아파트가 준공될 당시 사실상 아파트 단지로서 도로·조경 등 택지개발공사가 완료되었으나, 환지처분 등 행정절차상의 지연으로 택지개발사업이 완료되지 아니하여 신지번에 대한 잠정등급이 늦게 설정되었으므로, 처분청이 취득당시 토지등급이 아니라는 사유로 쟁점아파트의 취득가액 계산시 신지번의 잠정등급을 적용하지 아니함은 부당하다. 나. 국세청장 의견 처분청이 확인한 바에 의하면, 쟁점아파트의 부속토지는 ’87.12.3 구획정리사업이 시행되어 쟁점아파트 취득당시 사업시행중인 토지로서 토지대장상의 토지등급은 147등급(㎡당 5,820원)에 불과하나 쟁점아파트 취득시기인 ’90.11.22 현재의 잠정등급은 190등급(㎡당 47,300원)임을 확인한 바 있으며, ’91.7.15 구획정리가 완료되어 ’91.7.20 토지등급이 210등급으로 설정된 사실이 관련토지대장에 의하여 확인되고 있는 바, 토지구획정리사업법에 의하여 환지예정지로 지정된 경우에 그 사업지구내의 토지에 대한 과세시가표준액은 환지예정지로 새로이 설정된 잠정등급에 의하여 결정하여야 할 것이나 토지구획정리사업이 완료된 후에 설정된 토지대장상의 토지등급을 적용할 수는 없는 것으로 보여지므로, 환지예정지 지정에 따른 ’90.11.22 현재의 토지등급을 잠정등급인 190등급을 적용하여 취득가액을 계산한 처분청의 처분은 정당한 처분으로 보이고, 토지구획정리사업 완료 이후 ’91.7.20 설정된 토지등급 210등급을 적용할 수는 없다고 판단된다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 택지개발사업지구내에 건설된 아파트의 취득시 기준시가를 택지개발사업이 완료된 후 새로운 지번에 설정된 토지등급에 의하여 산출할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다. 나. 관련 법령 (1) 소득세법 시행령 제115조 제2항에서 「건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 공동주택 등으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택 등의 경우 국세청장이 당해 부속토지와 건물의 가액을 일괄하여 평가·고시한 때에는 제1항 제1호 및 제1호의 2의 규정에 불구하고 그 평가·고시한 가액을 당해 공동주택 등의 기준시가로 한다」고 규정하고 있고, 그 제5항에서 「제1항 제1호의 2 나목 및 제2항의 규정에 의하여 국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당하지 아니하는 경우 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 양도당시의 기준시가 ×

양도당시의 기준시가 × 라고 규정하고 있다. (2) 한편, 지방세법 시행령 제80조 제1항 제1호 및 제80조의 2 제2항에 의하면, 토지의 과세시가표준액은 매년 1회 조례로써 정하는 날 현재 시장·군수가 토지의 지목·품위 또는 정황에 따라 등급을 설정하여 토지대장, 임야대장 및 과세대장에 등재하는 방법에 의하여 결정된 토지등급가격으로 하되, 등급이 설정된 토지의 지목·품위 또는 정황이 현저하게 달라진 경우에는 그 토지의 지목·품위 및 정황과 유사한 토지의 등급에 준하여 수정결정된 토지등급가격으로 하도록 규정하고 있고, 같은법 시행규칙 제46조 제1항에서는 「시장·군수는 토지구획정리사업법의 규정에 의한 토지구획정리사업과 농촌근대화촉진법의 규정에 의한 농지개량사업 및 기타 법령의 규정에 의하여 환지가 수반되는 사업의 시행으로 환지예정지 또는 일시이용지 등이 지정되는 경우에는 그 사업지구내의 토지에 대하여 잠정적으로 적용할 토지등급을 설정하여야 한다」고 규정하고 있다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 ’90.11.22 쟁점아파트를 청구외 주식회사 OO건설로부터 취득하여 ’93.12.18 양도하였는 바, 쟁점아파트는 양도당시 국세청장이 지정한 지역안에 있는 공동주택으로서 양도당시 국세청 기준시가는 67,500,000원(’92.1.1 국세청 고시가액)임이 확인된다. (2) 청구인은 ’94.5.31 양도소득세 확정신고시 쟁점아파트의 취득당시 기준시가를 소득세법 시행령 제115조 제5항의 규정에 의하여 「양도당시의 기준시가 × 1. 처분개요 청구인은 ’90.11.22 광주광역시 북구 OO동 OOOOO(’91.7.15 환지처분에 의하여 확정된 지번이며, 종전 토지는 같은동 OOOOO 외 27필지임) OOOOO OOOO OOOO 아파트 96.64㎡, 대지권 42.41㎡(이하 “쟁점아파트”이라한다)를 청구외 주식회사 OO건설로부터 취득하여 ’93.12.18 양도하고, ’94.5.31 쟁점아파트의 양도에 따른 양도소득세를 기준시가에 의하여 확정신고함에 있어, 쟁점아파트의 부속토지는 청구인이 쟁점아파트를 취득한 ’90.11.22 현재 행정절차 등의 지연으로 택지개발사업이 완료되지 아니하였으나 사실상 종전토지와는 토지의 지목, 이용현황, 주변환경 등 제반여건이 현저하게 달라졌다 하여 취득당시 기준시가를 쟁점아파트의 취득후인 ’91.7.15 환지처분에 의하여 확정된 광주광역시 북구 OO 동 OOOOO에 설정된 토지등급(210등급)의 가액을 적용하여 산정하고 이에 따라 산출된 양도소득세 532,240원을 납부하였다. 처분청은 청구인의 신고내용을 부인하고 쟁점아파트 부속토지의 취득시 토지등급을 국세청 전산자료전에 기재된 190등급을 적용하여 취득시 기준시가와 양도차익을 산출한 다음, ’95.1.16 청구인에게 ’93년 귀속 양도소득세 7,599,230원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’95.3.16 심사청구를 거쳐 ’95.7.11 심판청구를 하였다. 2. 청구인 주장 및 국세청장의견 가. 청구인 주장 토지구획정리사업법에 의하여 환지예정지로 지정된 경우 토지구획정리사업지구내의 토지에 대한 과세시가표준액은 환지예정지로 지정되기전에 설정된 토지의 등급에 의하여 정하여진다고 보기보다는 환지예정지로 지정된 다음에 새로이 설정된 잠정등급에 의하여 정하여진다고 보아야 하고, 토지구획정리사업의 시행으로 토지의 지목·품위 또는 정황이 종전토지와는 현저히 달라지기 때문에 그 토지에 대한 잠정등급이 쟁점아파트 취득일 이후에 설정되었다 하더라도 새로이 설정된 잠정등급을 적용하여 취득가액을 계산함이 보다 합리적이라 할 것인 바, (국심 90서 1580, ’90.11.21 같은 뜻임) 이 건의 경우, 쟁점아파트 단지내의 토지는 쟁점아파트가 준공될 당시 사실상 아파트 단지로서 도로·조경 등 택지개발공사가 완료되었으나, 환지처분 등 행정절차상의 지연으로 택지개발사업이 완료되지 아니하여 신지번에 대한 잠정등급이 늦게 설정되었으므로, 처분청이 취득당시 토지등급이 아니라는 사유로 쟁점아파트의 취득가액 계산시 신지번의 잠정등급을 적용하지 아니함은 부당하다. 나. 국세청장 의견 처분청이 확인한 바에 의하면, 쟁점아파트의 부속토지는 ’87.12.3 구획정리사업이 시행되어 쟁점아파트 취득당시 사업시행중인 토지로서 토지대장상의 토지등급은 147등급(㎡당 5,820원)에 불과하나 쟁점아파트 취득시기인 ’90.11.22 현재의 잠정등급은 190등급(㎡당 47,300원)임을 확인한 바 있으며, ’91.7.15 구획정리가 완료되어 ’91.7.20 토지등급이 210등급으로 설정된 사실이 관련토지대장에 의하여 확인되고 있는 바, 토지구획정리사업법에 의하여 환지예정지로 지정된 경우에 그 사업지구내의 토지에 대한 과세시가표준액은 환지예정지로 새로이 설정된 잠정등급에 의하여 결정하여야 할 것이나 토지구획정리사업이 완료된 후에 설정된 토지대장상의 토지등급을 적용할 수는 없는 것으로 보여지므로, 환지예정지 지정에 따른 ’90.11.22 현재의 토지등급을 잠정등급인 190등급을 적용하여 취득가액을 계산한 처분청의 처분은 정당한 처분으로 보이고, 토지구획정리사업 완료 이후 ’91.7.20 설정된 토지등급 210등급을 적용할 수는 없다고 판단된다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 택지개발사업지구내에 건설된 아파트의 취득시 기준시가를 택지개발사업이 완료된 후 새로운 지번에 설정된 토지등급에 의하여 산출할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다. 나. 관련 법령 (1) 소득세법 시행령 제115조 제2항에서 「건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 공동주택 등으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택 등의 경우 국세청장이 당해 부속토지와 건물의 가액을 일괄하여 평가·고시한 때에는 제1항 제1호 및 제1호의 2의 규정에 불구하고 그 평가·고시한 가액을 당해 공동주택 등의 기준시가로 한다」고 규정하고 있고, 그 제5항에서 「제1항 제1호의 2 나목 및 제2항의 규정에 의하여 국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당하지 아니하는 경우 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 양도당시의 기준시가 ×

」 의 방법으로 계산함에 있어, 쟁점아파트의 부속토지의 취득시 과세시가표준액을 ’91.7.15 택지개발사업이 완료됨에 따라 확정된 광주광역시 북구 OO동 OOOOO에 설정된 토지등급(210등급, ’91.7.20 최초설정)을 적용하여 산출하였음이 확인된다. (3) 한편, 쟁점아파트의 부속토지는 청구외 대한주택공사가 ’87.12.3 택지개발사업을 착공한 광주 오치·우산지구 택지개발사업 지구내에 있는 토지로서, 청구외 주식회사 OO건설이 ’88.6.30 대한주택공사로부터 취득하여 ’90.11.22 쟁점아파트를 건축한 후인 ’91.7.15 택지개발사업이 준공되어 광주광역시 북구 OO동 OOOOO으로 환지되었는 바, 위 부속토지의 등기부등본에 의하면 위 토지의 종전토지는 같은동 OOOOO 외 27개 필지이며 등기부상 종전토지란의 모두에 기재된 같은동 OOOOO의 토지등급은 다음과 같이 변동되었음이 확인된다.

구?? 분

’85.7.1

’90.1.1

’91.1.1

등?? 급

138

145

160

등급가액(㎡당)

3,750

5,280

10,900

-다 음- 또한, 광주광역시 북구청장이 ’94.4.11 청구인에게 청구인의 토지등급이의 신청에 대하여 회신한 내용(세무 13440-21호)에 의하면, 광주광역시장은 쟁점아파트 부속토지를 포함한 광주오치·우산지구 택지개발 사업지구내의 토지에 대하여 택지개발사업 시행중에도 향후 토지효용의 가치와 형태등을 감안하여 토지등급을 상향 조정하였음이 확인된다. 위와 같은 사실관계를 종합하여 볼 때, 쟁점아파트의 부속토지는 청구인이 쟁점아파트를 취득할 당시 택지개발사업지구내에 있는 토지이기는 하나, 위 토지 소재지를 관할하는 광주광역시장이 택지개발사업 시행기간중에도 그 토지의 지목·품위·정황 등을 감안하여 토지등급을 상향조정하였음이 인정되고, 따라서 종전 토지의 토지대장상 토지등급은 택지개발사업 시행중에 있던 쟁점아파트의 부속토지의 현황을 반영한 것으로 인정되므로, 쟁점아파트의 취득시 기준시가를 쟁점아파트를 취득한 후 환지확정된 새로운 지번에 설정된 토지등급(210등급) 가액에 의하여 계산하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다. 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.