토지를 비업무용부동산에 해당되는 것으로 보아 관련지급이자를 손금불산입한 처분이 정당한지 여부(경정)

예규·판례

토지를 비업무용부동산에 해당되는 것으...

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심판청구

국심1996중4023

생산일자 1997-11-14

AI 요약

요지

토지 중 전 1,049㎡는 1차 착공분 아파트(318세대)의 진입도로 도로부지인 사실이 영월군에서 작성한 “도해분할측량성과도”에 의하여 확인되므로 비업무용토지에서 제외하는 것이 타당함

상세내용

이유
1. 원처분 개요 처분청은 청구법인이 90.1.4 취득한 후 소유권 분쟁으로 소송이 제기되어 90.4.28 청구법인의 소유로 확정판결을 받은 경기도 남양주시 퇴계원면 OOOO 외 7필지 토지 합계 23,280㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)의 용도지역이 취득전부터 자연녹지지역으로서 연립주택의 신축이 가능한데도 95사업연도(1.1.～12.31 이하 같다)말 현재까지 연립주택을 신축하지 아니하였다 하여 법인세법 시행규칙 제18조 제4항 제4호의 규정에 의거 위 소유권확정판결일로부터 2년이 경과한 94.4.28부터 95.12.31까지 비업무용부동산에 해당하는 것으로 보아 94사업연도와 95사업연도의 각 사업연도 소득금액계산시 관련지급이자를 손금불산입하였다. 또한, 처분청은 청구법인이 소유하고 있는 강원도 영월군 영월읍 OO리 OOOOOO 외 23필지 토지 합계 17,382㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다)에 대하여는 91.10.7 취득한 후 2년이 경과한 날인 93.10.6 까지 주택을 신축하지 아니한 토지라 하여 법인세법 시행규칙 제18조 제3항 제12호의 규정에 의거 취득시(91사업연도)부터 95사업연도까지 비업무용부동산에 해당하는 것으로 보아 각 사업연도 소득금액 계산시 관련지급이자를 손금불산입하였다. 처분청은 96.6.18 청구법인에게 위 지급이자를 손금불산입하는 등으로 하여 91사업연도부터 95사업연도까지의 법인세과세표준 및 세액을 다음과 같이 경정하고 그 세액을 고지하였다. (단위 : 원)

구???? 분

91사업연도

92사업연도

93사업연도

94사업연도

95사업연도

합? 계

신고과세표준

521,415,565

△851,319,026

241,915,279

360,769,463

△2,541,331,906

경정과세표준

581,803,620

△766,449,464

469,359,455

565,836,546

△2,158,427,547

고 지 세 액

24,893,230

108,799,100

83,330,600

217,022,930

청구법인은 이에 불복하여 96.8.16 심사청구를 거쳐 96.12.4 심판청구를 하였다. 2. 청구법인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구법인 주장 청구법인은 주택건설을 목적으로 설립된 법인으로 현재까지 경기도 의정부시, 충북 제천시, 강원도 영월군 등에서 주택을 신축 분양하여온 주택건설 전문업체이다. (1) 쟁점①토지는 청구법인이 90.1.4 주택건설 용지로 취득하였으나 동 토지에 대하여 청구외 OOO이 소유권에 대한 소를 제기하여 2년여간의 기간이 소요되어 위 OOO의 청구가 기각되고 92.6.9 법원에서 청구법인의 소유로 확정판결을 받아 고유목적사업인 주택을 신축하여 분양할 목적으로 94.5.3 남양주군에 주택건설사업계획승인을 신청하였으나 94.6.14 도시계획정비가 완료된 후 재신청할 것을 조건으로 승인신청서가 불허되어 도시계획재정비 완료시까지 주택을 신축하지 못하고 있다가 96.6.7 사업계획 승인신청을 하여 96.7.27 사업계획 승인을 받고(남양주군 주택 58111-1175) 현재 사업을 진행하고 있는 업무용부동산이다. 이와 관련된 법인세법 시행규칙 제18조 제4항 제1호의 규정을 보면 95.3.30 개정전에는 “법령의 규정에 의하여 사용이 금지 또는 제한된 부동산으로서 그 사용이 금지 또는 제한된 날로부터 3년이 경과되지 아니한 부동산”은 비업무용부동산으로 보지 아니하고, 95.3.30 개정된 규정은 “당해 부동산의 취득 후 법령의 규정에 의하여 사용이 금지 또는 제한된 부동산(그 사용이 금지 또는 제한된 기간에 한한다)을 비업무용부동산으로 보지 아니한다”라고 규정되어 있으므로, 소유권 확정판결을 받은 날(92.6.9)로부터 3년(95.6.8)까지는 개정 전, 95.6.9 이후는 개정된 시행규칙이 적용되어 비업무용부동산이 아닌데도 이를 비업무용부동산으로 보아 과세한 것은 부당하다. (2) 쟁점②토지는 청구법인이 91.10월에 취득하여 인접한 다른 토지와 함께 92.3.23 강원도지사로부터 주택건설 사업승인을 받아 92년에 아파트 318세대를 사업에 착공하여 분양공고를 하였으나 준공(94.9월)시까지 분양이 장기간 이루어지고 현재도 3세대가 미분양 상태로 있어 자금운영에 심한 타격을 받아 93년 이후의 사업 630세대는 착공하지 못하고 있다가 95년 11월 정부에서 주택건설업체의 자금난을 지원하기 위한 조치로 주택건설업체가 보유하고 있는 토지를 한국토지공사가 매입토록 하여 청구법인도 14,637㎡를 96.5월 매각하였다. 따라서 쟁점②토지는 청구법인의 업무와 직접 관련이 없거나 부동산의 이용실태 등으로 보아 지가상승으로 인한 이익을 취득하기 위하여 보유하는 것이라고 인정되는 부동산이 아님에도 이를 비업무용부동산으로 보아 과세한 것은 부당하다. 나. 국세청장 의견 (1) 쟁점①토지에 대하여 청구법인이 쟁점①토지를 90.1.4 취득하였으나, 청구외 OOO이 소유권에 대한 소를 제기하여 92.4.28 청구법인의 소유로 확정판결 되었고, 95.5.23 남양주군에 주택건설 사업계획승인 신청서를 제출한 사실과 94.6.14 남양주군으로부터 회신 받은 내용에 의하면 동 신청지역은 자연 녹지지역으로 연립주택의 건축은 가능하나 도시기본계획상 주거용지로 계획되어 있으므로 도시계획정비가 완료된 후 재신청하는 조건으로 승인신청서가 반려된 사실, 그후 96.6.7 주택건설 사업계획승인신청을 하여 96.7.27 주택건설 사업계획승인을 받은 사실이 확인된다. 한편, 청구법인이 건설부에 질의하여 94.5.17 회신받은 내용(건설부 도시 68407-786)을 보면, 현행 도시계획상 용도가 자연녹지인 경우에는 자연녹지 지역내에서 건축법이 허용하는 범위내에서 건축하고자 할 경우에는 건축이 가능하다고 회신하고 있다. 따라서 쟁점①토지는 도시계획정비가 완료되기 전이라도 자연녹지 지역으로 연립주택의 건축은 가능하므로 사용이 금지 또는 제한된 부동산으로 볼 수 없어 소유권 확정판결일인 92.4.28 부터 2년이 경과할 때까지 업무에 직접 사용하지 아니하였으므로 2년이 경과한 날인 94.4.28 부터 비업부용부동산으로 보아 관련 지급이자를 손금불산입한 처분은 정당하다. (2) 쟁점②토지에 대하여 쟁점②토지는 91.10.7 취득하여 다른 필지의 토지와 함께 92.3.23 강원도 주택 30411-328호에 의하여 강원도지사로부터 주택건설사업 승인을 받은 사실과 92년에는 318세대를 사업에 착공하여 분양하고 나머지는 건설을 진행하지 못하고 있던 중 96.5.9 한국토지개발공사에 매각하였다. 따라서 쟁점②토지를 91.10.7 취득한 후 2년이 경과한 날인 93.10.6 까지 주택을 신축하지 아니하였으므로 법인세법 시행규칙 제18조 제3항 제12호의 규정에 의하여 취득일부터 비업무용부동산으로 보아 관련 지급이자를 손금불산입한 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 이 건은 쟁점①, ②토지를 비업무용부동산에 해당되는 것으로 보아 관련지급이자를 손금불산입한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다. 나. 쟁점①토지에 대하여 (1) 관계법령 (가) 법인세법 제18조의 3 제1항 제1호에서는 “당해 법인의 업무와 직접 관련이 없거나 부동산의 이용실태 등으로 보아 지가상승으로 인한 이익을 취득하기 위하여 보유하는 것이라고 인정되는 부동산으로서 대통령령이 정하는 부동산”을 취득하거나 보유하고 있는 내국법인에 대하여는 각 사업연도에 지급한 차입금의 이자 중 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액은 각 사업연도의 소득금액계산상 이를 손금에 산입하지 아니한다고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제43조의 2 제1항 본문에서는 법 제18조의 3 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 부동산(이하 “비업무용 부동산”이라 한다)을 말한다고 규정하고, 제2호에서는 “업무에 필요한 적정한 기준면적을 초과하여 보유하는 부동산”을 규정하고 있다. 또한, 같은 법 시행령 제43조의 2 제3항에서는 제1항의 규정에 의한 비업무용부동산등의 판정기준에 관하여는 재무부령으로 정한다고 규정하고 있다. (나) 같은 법 시행규칙 제18조 제3항 본문에서는 「영 제43조의 2 제1항 동조 제3항에서 “비업무용부동산”이라 함은 다음 각 호 1에 해당하는 부동산을 말한다」고 규정하고 있으며, 제12호에서는 “매매용부동산. 다만, 다음 각목의 부동산으로서 당해 부동산을 취득 후 2년이 경과되지 아니한 것(도시계획법에 의한 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 취득한 후 2년이 경과한 것과 주택 등 건물의 신축용토지를 취득한 후 2년이내에 공사에 착공하고 공사가 진행중인 것을 포함한다)을 제외한다”고 규정하고, 나목에서는 “주택신축판매업을 영위하는 법인이 취득한 주택신축용토지”를 규정하고 있다. 한편, 같은 법 시행규칙 제18조 제4항 제1호에서는 “당해 부동산의 취득후 법령의 규정에 의하여 사용이 금지 또는 제한된 부동산으로서 그 사용이 금지 또는 제한된 날부터 3년이 경과하지 아니한 것은 제3항의 규정에 불구하고 비업무용부동산으로 보지 아니한다”고 규정하고 있다. (2) 사실관계 (가) 청구법인은 쟁점①토지를 90.1.4 주택건설용지로 취득하였으나, 청구외 OOO이 소유권에 대한 소를 제기하여 92.6.9 청구법인의 소유로 확정판결을 받았다. (나) 청구법인은 94.3월 및 94.5.3자 2회에 걸쳐 남양주군수에게 주택건설사업 계획승인신청을 하였으나, 94.3.29 및 94.6.14 에 남양주군수로부터 각각 반려받았는 바, 94.6.14(남양주군 주택 58511-2238)자 반려사유를 보면 다음과 같다. “쟁점토지의 용도지역이 자연녹지 지역이라 군 건축조례에 의하여 연립주택의 신축이 가능하나 이 건의 경우 부지면적이 1만㎡이상으로서 토지의 형질변경 등 행위허가기준 등에 관한 규칙 제8조 제1항의 허가규모를 초과하므로 도시계획법에 의한 도시계획사업으로 결정추진되어야 하나 녹지지역내의 일단의 주택지 조성사업은 녹지지역의 지정목적에 반하여 도시계획사업으로 결정할 수 없고, 동 규칙 제4조 제5항의 규정에 의하면 도시기본계획과 도시계획이 다른 경우에는 도시계획법 제4조 규정에 허가를 하지 아니할 수 있도록 규정되어 있어 현재 동 신청 지역은 도시기본계획상 주거용지로 계획되어 있으므로 93.11월부터 도시계획재정비를 추진하여 용도지역을 주거지역으로 변경코저 입안되어 있는 단계로서 도시계획재정비가 완료된 후 재신청하기 바란다”는 것이다. (다) 또한, 쟁점①토지에 대한 도시계획상 용도지역의 변경사항을 보면, 쟁점①토지는 76.12.18 자연녹지지역으로 지정되었으나, 93.4.1 도시기본계획상 주거용지로 계획되었고, 93.11월 도시계획재정비 계획에 의하여 용도지역을 주거지역으로 변경하기로 입안되었으며, 95.6.17 주거지역으로 변경(경기도 고시 제95-212)되었다. (라) 청구법인은 쟁점①토지가 주거지역으로 변경되고 난 이후 96.6.7 주택건설사업계획승인【사업승인 면적 : 20,990㎡, 주택형별 : 아파트, 건축연면적 : 76,986.66㎡(578세대), 착공예정일자 : 96.6.7, 준공예정일자 : 99.5.】을 신청하여 96.7.27 사업계획승인을 득하고, 96.10.1 건축공사를 착공하였다. (마) 쟁점①토지 23,280㎡의 사용내역을 보면 사업승인면적은 20,990㎡이고, 도로부지는 1,572㎡이며, 생활편익시설부지 등은 720㎡인 사실이 확인된다. (3) 적용 및 판단 (가) 청구법인이 쟁점①토지를 취득(90.1.4)할 당시 쟁점①토지는 이미 자연녹지지역이었고, 이에 따라 아파트건립은 물론 부지면적이 1만㎡이상인 연립주택 등은 건축이 불가능한 상태이었으므로, 면적이 23,280㎡로서 1만㎡를 초과하는 쟁점①토지는 취득전에 이미 사용제한되고 있었으므로 취득 후 법령의 규정에 의하여 사용이 제한된 토지로 볼 수 없을 뿐만 아니라, (나) 법인세법 시행규칙 제18조 제3항 제12호 본문의 단서에서 말하는 “도시계획변경 등 정당한 사유”란 예를 들면 당초 주거지역이었던 곳이 자연녹지지역으로 변경되어 새롭게 건축규제가 이루어지는 등 법인의 토지를 업무에 사용하기 어렵게 법적·제도적 여건이 변화하는 것 등을 의미한다고 해석되는 바, 이건은 반대로 자연녹지지역이 주거지역으로 변경되어 법인의 토지를 업무에 사용하기 쉽게 여건변화가 이루어진 것으로서 “도시계획의 변경 등 정당한 사유”를 적용할 여지가 없다고 판단되므로 쟁점①토지를 비업무용토지로 본 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 다. 쟁점②토지에 대하여 (1) 사실관계 (가) 청구법인은 쟁점②토지를 91.10.7 주택건설용지로 취득한 후 다른 필지의 토지와 함께 92.3.23 주택건설사업계획승인을 받았는 바, 그 내용을 보면 다음과 같다. ○ 사업장 위치 : 강원도 영월군 영월읍 OO리 OOOOOOO 외 5필지(분할전 필지수임) ○ 대지면적 : 25,531㎡(쟁점②토지는 14,367㎡가 포함되어 있음) ○ 건축연면적 : 79,914㎡(아파트 7동 948세대) ○ 연차별 사업계획 추진내용

92년도

93년도이후

총세대수

318세대

638세대

948세대

(나) 청구법인은 92.4월 1차로 아파트 318세대를 착공하고, 분양공고를 하였으나, 준공(94.9월)시까지 분양이 일부만 되었고, 심리일 현재까지도 미분양이 3세대인 사실은 인정된다. (다) 청구법인은 1차 착공분의 미분양으로 자금운영에 어려움을 겪어 당초 사업계획서상 93년도 이후 사업분 630세대를 착공하지 못하고 있던 중 95.11월 정부에서 주택건설업체의 자금난을 지원하기 위한 조치로 주택건설업체가 보유하고 있는 토지를 한국토지공사가 매입하도록 하여 청구법인은 주택건설사업계획승인을 받은 쟁점②토지중 미착공토지 14,367㎡를 96.5.9 다음과 같이 한국토지공사에 매각한 사실이 확인된다. ○ 매매대상 부동산

부 동 산 소 재 지

지 목

면적(㎡)

영월읍 OO리 OOOOOO

OOOOO

전

대지

7,359

752

4,763 1,493

합????? 계

14,367

○ 매매대금 : 1,022,983,500원(현금 102,983,500원, 토지개발채권 920,000,000원) (2) 적용 및 판단 (가) 청구법인이 쟁점②토지에 대하여 92.3.23 아파트 건축 사업계획승인을 받은 사실은 인정되나, 2차 사업분 부터 착공하지 못한 사유가 1차 착공분의 미분양 및 이에 따른 청구법인의 자금난에 있는 것으로 보이므로 비록 추후에 정부의 “주택시장 안정대책”에 의거 미착공사업부지를 한국토지공사에 매각한 것이라 하더라도 이는 법인세법 시행규칙 제18조 제3항 제12호 본문의 단서에서 말하는 “도시계획의 변경 등 정당한 사유로 취득한 후 2년이내에 업무에 사용하지 못한 경우”에 해당하는 것으로 볼 수 없다할 것이므로 동 토지는 비업무용부동산에 해당되는 것으로 판단된다. (나) 다만, 쟁점②토지 중 강원도 영월군 영월읍 OO리 OOOOOO 전 1,049㎡는 1차 착공분 아파트(318세대)의 진입도로 도로부지인 사실이 영월군에서 작성한 “도해분할측량성과도”에 의하여 확인되므로 비업무용토지에서 제외하는 것이 타당한 것으로 판단된다. 마. 결론 따라서, 이 건 심판청구는 청구법인의 주장이 일부 이유가 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [별지] ○ 법인세 과세표준 및 세액의 경정(고지)내역 (단위 : 원)