심판청구번호 국심1999중 1305(1999.12.31)

989.6.11 협의분할에 의한 재산상속을 원인으로 취득한 경기도 파주시 월롱면 ○○○리 ○○○ 소재 임야 14,876㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)에 대한 매매계약을 1992.9.9 체결하고 1996.7.2 매매를 원인으로 1996.7.18 소유권을 이전한 후, 취득가액을 40,909,000원으로 양도가액을 75,000,000원으로 하여 1997.4.1. 양도소득세 6,921,980원을 자진신고 납부하였다.

처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 1999.1.10 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 11,547,150원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1999.2.10 심사청구를 거쳐 1999.6.14. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 1992.9.9. 매매대금을 80,000,000원으로 하여 계약당일 계약금 20,000,000원과 중도금 10,000,000원을 받고, 1992.10.15. 잔금 50,000,000원을 받기로 매매계약을 체결하였는 바, 매수인 사정으로 1992.10.19.에 잔금 중 20,000,000원을 받고 1993.5.1.에 나머지 잔금 30,000,000원을 받았으나, 잔금수수 이후 매수자가 즉시 소유권이전을 하지 않고 있다가 1996.7.2. 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 하였던 것이다.

양도소득세 신고서와 심사청구시 제출한 매매계약서상의 양도가액이 상이한 것은 양도가액 80,000,000원에서 소개인 비용 5,000,000원을 차감한 금액으로 양도소득세를 신고하여 차이가 났던 것이며, 쟁점토지의 매매대금 수수와 관련된 청구인 예금계좌(○○○협동조합, 계좌번호 ○○○)의 금융거래내역은 다음과 같다.

(단위 : 원)

매매계약서상 금액과 계좌입금액간 차이가 나는 이유는 1992.9.9. 계약당일 계약금 및 중도금 30,000,000원 중 중개비 5,000,000원을 제외하고 입금하였고, 1992.12.8. 파주시 문산읍 ○○○리 ○○○, ○○○ 소재 답 4,641㎡의 매입잔금 21,300,000원을 지급하고 잔액을 입금하였기 때문이다.

쟁점토지는 군사시설인 방어진지 및 전시통로가 있는 등 이용가치가 거의 없어 인근토지의 시세보다 현저히 낮을 수 밖에 없는 특단의 사유가 있음에도 처분청이 실지거래가액을 확인하려는 노력없이 청구인의 신고내용을 부인하고 기준시가로 과세한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인이 1997.4.1. 자산양도차익예정신고시 제출한 부동산거래사실확인서상의 양도가액 75,000,000원과 심사청구시 제시한 부동산매매계약서 및 매수인의 부동산거래사실확인서 상의 양도가액 80,000,000원이 서로 상이할 뿐만 아니라,

그 가액도 기준시가의 71%∼76%에 해당되는 저가로 동 거래가액을 구체적으로 입증할 수 있는 금융자료 등의 제시가 없어 신빙성이 없으므로 기준시가에 의한 양도차익으로 양도소득세를 과세한 처분청의 당초 처분에 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의한 양도차익을 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법(1995.12.29. 법률 제5031호로 개정된 것임. 이하 같다.) 제96조에서, 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있고,

같은법 제97조 제1항에서, 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있다.

소득세법시행령(1995.12.30. 대통령령 제14860호로 개정된 것임. 이하 같다.) 제166조 제4항에서, 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있고,

제5항에서, 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1989.6.11자 협의분할에 의한 재산상속을 원인으로 취득한 쟁점토지를 1996.7.2자 매매를 원인으로 1996.7.18 청구외 ○○○에게 소유권을 이전하고, 실지거래가액에 의하여 1997.4.1. 양도소득세를 자진신고 납부하였으나, 처분청은 양도시의 매매계약서가 신빙성이 없고 양도대금관련 증빙이 없음을 들어 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 양도소득세 결정고지하였다.

(2) 쟁점토지 취득가액은 양도가액에 기초하여 취득시와 양도시의 기준시가 비율로 환산한 것으로 다툼이 없고, 청구인이 신고한 양도가액이 인정되는지의 여부가 이 건 쟁점이므로 청구인이 제시하고 있는 양도가액 관련자료를 살펴본다.

(가) 국세청장의 의견에서 보는 바와 같이 청구인이 1997.3월에 작성하여 1997.4.1 양도소득세 자진신고납부시 제출한 부동산거래사실확인서에는 쟁점부동산의 매매가액이 75,000,000원으로 기재되어 있으나, 심사청구와 심판청구시 제출한 1992.9.9자 부동산매매계약서를 보면 매매대금이 80,000,000원(계약금 20,000,000원, 중도금 10,000,000원, 잔금 50,000,000원)으로 기재되어 있어 매매가액이 서로 일치하지 않고 있다.

이에 대하여 청구인은 양도가액은 80,000,000원이지만 소개인에게 준 비용 5,000,000원을 제외하고 양도소득세를 신고하여 차이가 난 것이라고 소명하고 있으나, 매매계약서에 소개인의 표시도 없을 뿐만 아니라 소개인에게 주었다는 중개비 5,000,000원은 청구인이 주장하는 양도가액에 비추어 볼 때 지나치게 높은 수준이어서 신빙성이 없어 보인다.

(나) 청구인은 1992.9.9자에 25,000,000원(계약금 및 중도금), 1992.10.19자에 20,000,000원(잔금 일부), 1993.5.3자에 8,700,000원(잔금 일부)이 각각 입금된 것으로 기재된 ○○○협동조합 발행의 예탁금 거래내역표(계좌번호 : ○○○, 예금주 : 청구인, 발행일 : 1999.2.8.)를 제시하면서, 계약서상 잔금총액 50,000,000원 중 20,000,000원은 1992.10.19 수령하여 바로 입금하고, 나머지 30,000,000원은 1993.5.1 수령하여 그 중 21,300,000원은 다른 농지의 매입대금으로 사용하였다고 하며 농지매매계약서를 제시하고 있으나, 당해 농지매매계약서를 보면 잔금지급일자의 글씨가 다른 글씨와 달라 청구주장을 그대로 인정하기 어렵다고 판단된다.

(다) 청구인은 쟁점토지의 매수인인 청구외 ○○○이 1999.11.29 작성한 사실확인서를 제출하면서 청구외 ○○○이 자금부족으로 ○○○협동조합 조합원인 청구외 ○○○ 명의로 대출받아 청구인에게 잔금(30,000,000원)을 지급하는 과정에서 쟁점부동산에 채권최고액을 45,000,000원으로 하여 근저당권(채무자 ○○○, 근저당권자 : ○○○협동조합, 설정일 : 93.2.16, 해지일 : 95.10.16.)을 설정한 바 있고, 청구외 ○○○은 ○○○협동조합에서 대출받도록 도와준 사람에게 동 대출금 30,000,000만원을 일시 사업비로 빌려주고 어음을 받아 2개월 후에 경기은행을 통해 청구인에게 지불하였다고 주장하고 있으나, 청구주장대로 청구외 ○○○의 자금상의 문제로 쟁점토지에 대한 소유권을 이전받기도 전에 청구인의 동의를 얻어 쟁점토지를 담보로 제공하고 융자를 받았을 때에는 그의 자금상황이 상당히 긴박하였을 것임에도 대출받은 자금을 대출받을 때 도와주었던 사람에게 빌려주었다는 것은 설득력이 없어 보인다.

(3) 이상 살펴본 바와 같이 청구인은 양도가액이 80,000,000원이라고 주장하고 있으나, 잔금 30,000,000원 중 21,300,000원이 청구인의 농지 매입에 사용되었는지 확인되지 않고 있는 점, 계약서상에 기재되어 있지도 않은 소개인에게 소개비를 주었다는 것이 명확히 소명되지 아니하는 점, 그리고 청구인이 주장하는 양도가액이 기준시가의 76.3%에 불과한데 기준시가보다 낮게 거래한 데 대하여 군사시설이 있다고만 주장할 뿐 이를 뒷받침할 자료나 다른 납득할 만한 사유를 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 주장하는 양도가액을 인정하기는 어렵다고 하겠다. 따라서 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 결론

이 건 심판청구는 심리 결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.