주 문

ㅇㅇ세무서장이 1998.5.27. 청구인에게 한 1992년도 귀속분 양도소득세 269,719,030원의 부과처분은, 서울특별시 구로구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 4,719㎡ 중 660㎡의 취득가액을 200,000,000원으로, 양도가액을 구 소득세법 시행령 제170조 제1항 제2호에서 규정한 계산식〔200,000,000원× { 양도당시의 기준시가} over {취득당시의 기준시가 }〕 으로 환산한 가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

이 유

1. 처분 개요

처분청은 1998.5.26. 「청구인이 서울시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 4,719㎡(이하 "전체부동산"이라 한다) 중 660㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1989.12.16. 200,000,000원에 청구외 (주)○○○건설로부터 취득한 후 소유권을 이전하지 않고 있다가 1992.7.10. 쟁점부동산을 (주)○○○건설에 500,000,000원에 다시 양도하였다」는 내용의 탈세제보를 접수하고, 위 제보 내용을 근거로 청구인이 쟁점부동산을 미등기전매하였다고 판단하여 1998.5.27. 청구인에게 실지거래가액으로 산정한 양도차익에 대한 1992년 귀속분 양도소득세 269,719,037원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 1998.7.22. 심사청구를 거쳐 1998.11.23. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인이 청구외 (주)○○○건설의 대표자 ○○○에게 빌려준 대여금 2억원을 돌려받지 못하여 쟁점부동산으로 대물변제하기로 하여 1989.12.16. 부동산매매계약서를 작성하였는데, 쟁점부동산의 대물변제계약이 이행되지 않고 대여금도 상환받지 못하여 채권확보 수단으로 1991.10.21. 쟁점부동산에 대한 가처분신청을 한 사실이 있다. 하지만 1992.5.28. 110,000,000원, 1992.6.25. 100,000,000원을 변제받은 후 1992. 7. 23. 쟁점부동산상의 가처분을 해제하였으므로 이는 단순한 금전소비대차에 해당되어 부동산 매매가 아니고, 쟁점부동산의 양도가액은 ○○○이 허위영수증을 발행한 것으로 사실상 금전을 수수하지 아니하였다.

나. 국세청장 의견

(1) 부동산 매매가 아닌 금전소비대차인지의 여부에 대하여

쟁점부동산은 (주)○○○건설이 소유한 부동산의 일부로 1989.12.16. 부동산매매계약서를 작성하고 대금정산은 계약일 1억, 1990.1.24. 중도금 4,500만원, 1990.2.16. 잔금 5,500만원을 지급한 사실이 영수증(합계 2억원)으로 확인되며, 청구인이 (주)○○○건설에 다시 양도한 사실이 1992.6.25. 1억원, 1992.7.10. 4억원을 (주)○○○건설이 지급한 영수증(합계 5억원)으로 확인된다. 따라서, 금전소비대차계약서 및 객관적인 입증자료(금융자료등)등을 제시한 바 없이 사인간의 확인서만으로 금전소비대차라는 청구인의 주장은 이유 없다고 판단되며,

(2) 쟁점부동산을 양도하고 받은 영수증의 허위여부에 대하여

청구인이 쟁점부동산을 양도시 수취한 영수증2매(금액 5억원)은 허위로 작성한 영수증에 불과하다 하나 ○○○이 작성한 확인서외 달리 입증할 증거서류를 제출하지 아니하며 청구인이 수취한 영수증의 잔금지급일 이후 1992.7.23. 부동산소유권가처분말소 등기를 한 사실이 쟁점부동산등기부등본에 의하여 확인되므로 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다.

(3) 실지거래가액으로 과세할 수 있는지 여부에 대하여

청구인이 ○○○으로부터 1989.12.16. 취득하고 미등기 상태로 1992.7.10. ○○○에게 매매하여 1995.10.11. 청구인외 2인에게 경락되었으므로 미등기양도자산은 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.『구소득세법 제23조 제4항 제1호, 같은 법 제45조 제1항 제1호(가)목, 동법 시행령 제170조 제4항 제2호 나목(1993.12.31. 개정되기 전의 것)』

위 1), 2), 3)의 사실을 모두어 보면, 처분청이 결정한 처분은 정당하다고 판단된다

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 청구인이 쟁점부동산을 실제로 취득 및 양도한 사실이 있는지 여부

(2) 청구인이 실제로 쟁점부동산을 미등기 전매하였을 경우, 그 양도차익을 탈세제보상의 취득 및 양도가액으로 산정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

구 소득세법(1990.12.31. 개정된 법률) 제4조 제1항 제3호에서 양도소득은 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득이라고 규정하고, 같은 조 제3항에서 자산의 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있고

같은 법 제23조 제4항 제1호 및 같은 법 시행령 제170조 제1항 제2호, 제4항 제2호의 규정을 종합하면 미등기전매 자산의 양도차익을 계산함에 있어 첫째, 양도·취득 쌍방의 실지거래가액이 확인되는 경우는 쌍방의 실지거래가액에 의하게 되어 있고, 둘째, 양도가액만 실지거래가액이 확인되는 경우 취득가액은

〔양도당시의 실지거래가액× { 취득당시의 기준시가} over {양도당시의 기준시가 }〕 으로 계산한 가액을, 셋째, 취득가액만 실지거래가액이 확인되는 경우 양도가액은

〔취득당시의 실지거래가액× { 양도당시의 기준시가} over {취득당시의 기준시가 }〕 으로 계산한 가액에 의하여야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 1998.5.26. 처분청에 접수된 탈세제보의 내용을 보면, 청구인이 청구외 (주)○○○건설 대표이사 ○○○과 쟁점부동산 매매계약을 체결하여 대금(2억원)을 지급하고 매수하여 미등기 상태로 보유하고 있다가 다시 (주)○○○건설 대표이사 ○○○에게 5억원에 되파는 미등기 전매를 통하여 3억원의 양도차익을 세무신고 누락하였으며, (주)○○○건설에 1992.7.15. 12억원을 대여하여 주고 쟁점부동산을 포함한 전체부동산에 16억원의 근저당을 청구외 ○○○, ○○○ 명의로 설정하여 사채이자에 대한 세무신고를 누락하였다고 되어 있다.

(2) 위 탈세제보에 대한 처분청의 조사복명서를 보면, 제보자가 제출한 취득시 매매계약서사본, 영수증 사본 5매(매입시 3매, 매도시 2매)에 의하여 양도소득세와 관련한 거래내용이 확인되고, 1991.10. 서울민사지방법원에 청구인이 가처분 등기를 한 사실이 있으며 매매대금 영수증상의 잔금청산일인 1992.7.10. 이후인 1992.7.23. 동 가처분을 말소등기한 사실로 보아 쟁점부동산의 미등기 전매하였다는 내용은 사실로 인정되고, 이자소득세에 대한 탈세제보의 경우 쟁점부동산의 경매와 관련한 서류에 의하여 실제 채권자가 청구인이 아닌 채권 명의인인 청구외 ○○○, ○○○으로 확인되어 각자의 주소지 관할세무서에 자료를 통보한 것으로 되어 있다.

(3) 청구인은 위 제보 내용에 대하여 (주)○○○건설의 대표이사였던 청구외 ○○○은 청구인의 고향친구인데 ○○○에게 2억원을 대여하였으나 청구외 (주)○○○건설이 동 차입금을 변제할 수 없게되자 대물변제조로 쟁점부동산을 취득하기로 1989.12.16. 이 건 과세의 근거가 된 부동산 매매계약서를 작성하였고, 쟁점부동산 대물변제계약이 제대로 이행되지 않고 있는 중에 전체부동산상에 근저당이 설정되고(채권자:○○○금고, 채권최고액:3억원) 1991.3.29. 청구외 ○○○이 강제경매신청을 하게되어 청구인은 청구외 ○○○에게 대여한 금액을 반환받기 위하여 1991.10.21. 가처분신청을 하였다가 1992.5.28. 110백만원, 1992.6.25. 1억원을 청구외 ○○○으로부터 변제받고 1992.7.23. 가처분을 해제한 사실이 있는 바, 위와 같은 사실로 보아 쟁점부동산의 매매계약은 청구인과 (주)○○○건설과 단순 금전소비대차 거래일뿐이며, (주)○○○건설의 대표이사인 청구외 ○○○이 쟁점부동산을 평당60만원에 매수한 것을 아는 청구인이 평당 100만원에 쟁점부동산을 매입할 이유가 없고, 처분청이 제시한 양도대금 5억원에 대한 영수증은 (주)○○○건설이 전체부동산을 ○○○주택조합아파트 부지로 매도하기 위한 교섭중에 청구인의 가처분 신청으로 매매계약을 체결할 수 없게 되자, 청구외 ○○○이 전체부동산의 가격을 올리려는 의도로 평당 250만원에 매매한 것처럼 영수증을 작성하여 달라는 부탁으로 '청구인이 쟁점부동산을 (주)○○○건설에 양도'한 것으로 위장하기 위하여 발급한 허위 영수증에 불과한 바, 처분청은 1998.5.27. 부과처분시 동 양도자료의 과세시효가 1998.5.31. 완료되므로 조사내용을 당해 청구인에게 통지하여 해명의 기회를 부여하지 않고 실지조사도 하지 않은채 단순 제보자료에 대한 진실여부를 확인하지도 않고 구체적인 입증자료도 없이 과세한 부당한 처분이며 더욱이 쟁점부동산의 개별공시지가는 1992년 당시 100,320,000원에 불과하여 5억원에 양도하였다는 내용은 허위사실인 것이 명백하고 설령 청구인이 쟁점부동산을 취득 및 양도하였다고 하더라도 그 취득가액은 채권액인 2억원이고 양도대금은 청구인이 변제받은 2억1천만원이라고 주장하면서, 청구외 ○○○의 확인서, 대여금을 상환과 관련한 입금 자료 등을 제시하고 있다.

위의 사실관계 및 관련 자료들을 근거로 판단하건대,

(가) 쟁점(1)에 대하여

통상 부동산 미등기 전매의 경우 전소유자로부터 제3자에게 소유권이 이전되는데 이 건의 경우 전소유자인 (주)○○○건설에 소유권이 환원되어 보통의 미등기 전매와는 그 양태가 다른 점은 있으나, 청구인은 탈세제보자가 제출한 1989.12.16.자 쟁점부동산 취득계약서 및 청구외 ○○○이 발행한 영수증 3매 에 대하여는 그 진위 여부를 다투지 않고 있는 점, 대물변제조로 쟁점부동산을 취득하기로 하였다고 주장하면서 취득 관련 매매대금 영수증을 3매씩이나 발행한 사실이 있는 점, 1991.10.21.에는 쟁점부동산상에 청구인 명의로 처분금지가처분등기를 한 사실이 있고 쟁점부동산 양도일로 추정되는 1992.7.10.로부터 2주일이 지난 1992.7.23. 쟁점부동산에 설정하였던 위 가처분등기를 해제한 사실이 있는 점, 1992.6.25.자 쟁점부동산 매도 대금 영수증상의 금액인 100,000,000원이 동일자로 청구인의 예금 통장에 입금된 사실이 있는 점등에 비추어 실제로 쟁점부동산의 취득 및 양도 사실이 없었다는 청구주장은 받아들이기 어렵다할 것이다.

(나) 쟁점(2)에 대하여

과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 원칙적으로 처분청에 있다고 할 것(대법 94부 5487, 1997.3.20. 참조)이므로 실질과세원칙, 신의성실원칙, 근거과세원칙 등에 근거하여 처분청은 과세처분의 정당성을 뒷받침할 내용을 최대한 밝혀낼 의무를 가졌다고 할 수 있는 바, 쟁점부동산의 양도와 관련한 탈세제보자료는 (주)○○○건설 대표이사였던 청구외 ○○○이 발행하였다는 1992.6.25. 및 1992.7.10.자의 매매대금 영수증 사본 2매뿐이고 매매계약서 등이 없는 점, 쟁점부동산의 매수자인 (주)○○○건설은 1992.12.31. 무단폐업하여 관할세무서인 ㅇㅇ세무서에서도 무재산을 사유로 법인세 체납액 3건 합계 415,939,410원을 결손처분한 사실로 보아 1992.7. 당시 쟁점부동산의 매수대금조로 5억원을 지급할 자력이 없었던 것으로 보이는 점 등을 감안할 때, 청구인 명의로 소유권이 이전되지 아니한 상태에서 2억원에 매입한 쟁점부동산을 전소유자에게 5억원을 받고 되팔았다고 보려면 적어도 처분청이 양도시의 실제 매매계약서 혹은 양도대금 5억원에 대한 자금 흐름을 입증하거나, 1992년 당시 개별공시지가가 100,320,000원에 불과한 쟁점부동산을 고가로 양도하게된 경위를 밝혀내어야 할 것이나 처분청은 양도시의 매매계약서를 발견하지 못하였고, 매도대금의 흐름이나 쟁점부동산을 고가로 양도하게된 배경 등을 전혀 밝혀내지 못하고 있어 탈세제보 자료만으로는 쟁점부동산의 실제 양도가액이 5억원이라고 판단하기 어려운 것으로 보이는 한편,

청구인이 예비적 청구로서 주장하는 쟁점부동산 양도가액 210,000,000원도 청구인이 제시한 증빙만으로는 실제 그 금액이 청구외 ○○○에게 대여하였다는 채권 200,000,000원과 연관성이 있는 것인지, 청구외 ○○○으로부터 수취한 것인지가 불확실하여 이를 쟁점부동산의 실제 양도가액으로 인정하기 어렵다 할 것이다.

(4) 위의 사실들을 종합하여 보면,

청구인이 청구외 ○○○에게 대여한 200,000,000원의 채권에 대한 대물변제조로 1989.12.16. 쟁점부동산을 취득하였다가 동 부동산상에 청구인 명의로 설정되었던 가처분을 해제한 날인 1992.7.23. (주)○○○건설에 쟁점부동산을 환매한 것은 사실인 것으로 보이나, 양도일이 속하는 1992년도 쟁점부동산의 개별공시지가가 100,320,000원에 불과하고, 양도 당시 (주)○○○건설은 이미 폐업직전의 상태여서 탈세제보상의 양도대금인 5억원의 자금을 동원하기 곤란하였을 것으로 추정되는 한편, 양도가액과 관련한 증빙은 양도시의 영수증 사본 2매뿐이고, 탈세제보를 접수한 지 하루만에 이 건 부과처분을 함으로써 쟁점부동산 양도와 관련한 자금흐름이나 고가 양도된 경위등에 대하여 전혀 조사한 사실이 없어 탈세제보상의 양도가액 5억원을 쟁점부동산의 실제 양도가액으로 보기 어렵고, 청구인이 예비적 청구로서 주장하는 양도가액 210,000,000원도 신빙성이 없는 것으로 보여 쟁점부동산의 양도는 취득가액만 실지거래가액이 확인되는 미등기전매에 해당되므로 구 소득세법 시행령 제170조 제2항 및 제4항의 규정에 의하여 쟁점부동산의 취득가액은 확인된 실지거래가액인 200,000,000원으로 하고, 양도가액은 동 금액을 환산한 가액으로 하여 그 양도차익을 산정하여야 할 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.