심판청구번호 국심1998서 2783(1999. 4. 1)
○○○시 ○○○동 ○○○ 소재 임야 47,901㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 94.9.14 청구외 ○○○으로부터 취득한 후 97.1.16 쟁점토지 중 14,000㎡를 같은곳 ○○○로, 14,100㎡는 같은곳 ○○○ 등 3개필지로 분할하여 97.5.31 청구외 ○○○ 등 3인에게 양도하고 양도소득세 확정신고를 하지 않았다.
처분청은 쟁점토지의 거래가 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도한 경우로서 소득세법 제96조 내지 제97조 및 같은법시행령 제166조 제4항 제2호의 규정에 의한 "부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도한 경우로서 국세청장이 정하는 기준"에 해당된다고 보아 실지거래가액을 조사하여 양도가액과 취득가액을 각각 1,304,000,000원과 144,900,000원으로 하여 98.6.9 청구인에게 '97년 귀속분 양도소득세 693,327,700원을 결정 고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 98.7.27 심사청구를 거쳐 98.11.5 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
가. 청구주장
쟁점토지는 거주목적으로 취득하였으며 부동산 중개업자의 농간에 의하여 양도하게 된 것으로서 "부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준"에 해당되지 아니하는 거래인 바, 실지거래가액에 의한 과세결정은 부당하며, 설령 실지거래가액으로 과세하더라도 조사과정에서 청구인이 제시한 취득가액 확인서는 실지거래가액을 입증하는 증빙이 될 수 없기 때문에, 쟁점토지의 거래는 취득가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당되므로 취득가액은 양도당시의 실지거래가액을 기준시가로 환산한 가액으로 하여 양도소득세를 재계산하여야 한다.
나. 국세청장 의견
"부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준"에 해당되는지 여부를 살펴보면
청구인은 원소유자인 청구외 ○○○으로부터 95.9.13 취득한 것인 양 부동산 매매계약서를 작성하여 소유권이전등기 하였으나, 원소유자인 청구외 ○○○은 95.7.25 청구외 ○○○에게 쟁점토지를 양도한 것이 확인되고, 청구외 ○○○은 소유권이전등기를 하지 않은 채 쟁점토지를 청구인에게 양도한 사실이 청구인의 자필확인서 등에 의하여 확인되는 바, 이는 미등기 전매물건을 취득한 경우로서 국토이용관리법 제21조의 7 제1항에 의하여 ○○○시장 등에게 신고하여야 하나 이를 이행하지 않았으며, 청구인이 쟁점토지를 청구외 ○○○ 등 3인에게 양도함에 있어 97.4.7매매대금을 1,304,000,000원으로 한 부동산매매계약서를 작성하고 97.5.31 잔금이 청산되어 거래가 확정되었으나, ○○○시 ○○○동 ○○○ 14,000㎡는 청구외 ○○○에게, 같은곳 ○○○는 청구외 ○○○에게, 나머지 같은곳 ○○○ 19,801㎡는 청구외 ○○○·○○○에게 부동산매매계약서 작성일을 97.11.25로, 매매대금을 33,360,000원으로 한 매매계약서를 작성하여 부동산 양도신고를 하고 소유권이전등기를 하였는 바, 청구인은 쟁점토지의 거래를 하면서 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서를 작성 제출한 것으로 인정되며,
또한, 청구인은 청구외 처 ○○○·자 ○○○·자 ○○○·자 ○○○ 등 청구인을 포함하여 5인으로 1세대를 구성하고 있는 것이 주민등록표에 의하여 확인되고, 쟁점토지의 양도일인 97.5.31로부터 소급하여 2년 이내의 기간에 부동산 거래가 청구인은 취득3회·양도3회이며, 청구외 처 ○○○가 4회취득·자 ○○○이 1회 취득하였으며, 쟁점토지의 양도금액 1,304,000,000원은 부동산매매계약서 및 매수자인 청구외 ○○○의 자필확인서·금융거래조사 결과 등에 의하여 확인되므로 국세청장이 정하는 기준인 "자산을 거래한 날로부터 소급하여 2년이내의 기간에 5회이상 거래한 경우로서, 거래가액의 합계가 3억원 이상인 경우"에 해당된다 하겠다.
청구인은 취득가액은 실지거래 양도가액을 기준시가로 환산한 금액으로 하여야 한다고 주장하나, 처분청이 적용한 쟁점토지의 취득가액은 청구인이 스스로 자필로 확인 진술한 가액으로서, 조사과정에서 진술한 거래가액은 실지거래가액으로 보아야 할 것(대법원 90누3188, 91.1.19)이므로 청구주장은 이유 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
이 건의 다툼은 쟁점토지의 거래가 "부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준"에 해당되는지 및 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되는지 여부를 가리는 것이다.
나. 관련법령
소득세법(95.12.29 개정된 것) 제96조【양도가액】에는 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
2. (생 략)」이라고 규정하고 있고, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항에서는 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
나. (생 략)
2. ∼ 4. (생 략)」라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서는 「법 제96조 제1항의 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 단서에서 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다.
1. (생 략)
2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 재산을 양도한 경우
3. (생 략)」라고 규정하고 있다.
한편, 국세청 고시 제1996-○○○(96.2.15)에서는 「소득세법 시행령 제166조 제4항 제2호(대통령령 제14860호, 1995.2.15)규정에 의한 국세청장이 정하는 기준이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다
1. 거래단위별 양도가액(기준시가)이 1억원 이상으로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우
가. ∼ 라. (생 략)
2. 1세대가 과세대상자산을 양도 또는 취득(이하 "거래"라 한다)한 횟수가 다음 각호의 1에 해당하는 경우.
가. 자산을 거래한 날로부터 소급하여 1년 이내의 기간에 3회이상 거래한 경우로서, 거래가액의 합계가 3억원 이상인 경우.
나. 자산을 거래한 날로부터 소급하여 2년 이내의 기간에 5회 이상 거래한 경우로서 거래가액의 합계가 5억원 이상인 경우.
3. (이하 생략)」라고 고시하고 있다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 먼저 쟁점토지에 대한 거래가 '부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도한 경우로서 국세청장이 정하는 기준'에 해당되는지 여부에 대하여 살펴본다.
(가) 처분청의 조사자료 등을 살펴보면, 쟁점토지의 등기부등본 상 원소유자인 청구외 ○○○은 ○○○산업(주)(○○○동 소재)에서 ○○○시 ○○○동 ○○○(임야 109,564㎡), 같은 곳 ○○○(임야40,066㎡), 같은 곳 ○○○(임야 47,901㎡, 쟁점토지) 등 3개 필지를 청구외 ○○○(미등기전매자)에게 179,000,000원에 매매한 사실을 확인하였고, 청구인은 쟁점토지를 위 ○○○으로부터 매매대금 144,900,000원(평당 10,000원)에 취득하였다는 내용의 거래확인서를 세무공무원에게 제시하였음을 알 수 있는 바, 이는 미등기 전매물건을 취득하고 ○○○시장 등에게 신고하지 않아 국토이용관리법 제21조의 7 제1항(토지 등의 거래계약신고)의 규정을 위반한 것임이 확인된다.
또한, 청구인은 쟁점토지를 청구외 ○○○ 등 3인에게 양도함에 있어 97.4.7매매대금을 1,304,000,000원으로 한 부동산매매계약서를 작성하고 97.5.31 잔금이 청산되어 거래가 확정되었으나, 쟁점토지 중 ○○○시 ○○○동 ○○○ 14,000㎡는 청구외 ○○○에게, 같은곳 ○○○는 청구외 ○○○에게, 나머지 같은곳 ○○○ 19,801㎡는 청구외 ○○○·○○○에게 부동산매매계약서 작성일을 97.11.25로, 매매대금을 33,360,000원으로 한 매매계약서를 작성하여 부동산 양도신고를 하고 소유권이전등기를 한 사실이 부동산 양도신고서, 등기부등본 등에 의하여 확인되는 바, 97.5.31 잔금을 지급받고 97.6.12자 매매예약을 원인으로 한 가등기를 설정하여 준 것은 실지는 매매를 하였으나 가등기한 경우로서 부동산등기특별조치법 제6조(등기원인 허위기재 등의 금지) 규정을 위배한 것임을 알 수 있다.
(나) 한편, 청구인 및 청구인 가족의 부동산 취득 및 양도현황 전산자료에 의하면, 청구인은 95년도 이후 11건에 걸쳐 부동산을 취득 및 양도하였으며, 청구인의 처 청구외 ○○○도 5건의 부동산 거래를 한 사실을 확인할 수 있고, 이 건 쟁점토지의 거래가액 만 하더라도 13억여원에 이르는 바, 이는 국세청장이 정하는 기준인 "자산을 거래한 날로부터 소급하여 2년 이내의 기간에 5회 이상 거래한 경우로서, 거래가액의 합계가 5억원 이상인 경우"에 해당됨을 알 수 있다.
청구인은 위 국세청장이 정하는 기준 중 '거래가액'을 기준시가에 의하여 계산하여야 한다고 주장하나, 여기서 '거래가액'이라 함은 부동산 거래로 주고받은 금액을 말하는 것이라 할 것인 바, 이는 동 국세청장이 정하는 기준 중 제1호에서는 '거래단위별 양도가액(기준시가)'로 표기함으로서 '거래단위별 양도가액'이 기준시가 기준임을 명확히 하고 있는 반면, 제2호에서는 '거래가액'이라고 표기하면서 특별히 기준시가라고 규정하는 바가 없는 것으로 보더라도 위 '거래가액'이라 함은 실지거래가액을 말하는 것이라 하겠다.
(2) 쟁점토지의 거래에 대한 실지거래가액이 확인되는지 여부에 대하여 살펴본다.
처분청 조사자료 등에 의하면, 처분청에서는 쟁점토지의 매수인 중 서울시 ○○○구 ○○○동 ○○○에 거주하는 청구외 ○○○에게 출장하여 쟁점토지 매수시 계약금 지급일자(1997.3.25) 및 지급액(140,000,000원, 현금지급), 잔금지급일자(1997.5.31) 및 금액(1,164,000,000원, 수표지급) 등 쟁점토지의 거래금액이 총 1,304,000,000원임을 확인하였고 청구인도 이에 대하여는 다툼이 없는 바, 쟁점토지의 양도가액이 확인되었다 할 수 있을 것이고,
처분청이 청구인으로부터 징취한 거래사실확인서에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 청구외 ○○○으로부터 매매대금 144,900,000원(평당 10,000원)에 취득하였다고 자필로 진술하고 있는 바, 청구인이 조사과정에서 진술한 거래가액은 실지거래가액으로 보아야 할 것(대법원 90누3188, 1991.1.19 같은뜻임)이므로, 쟁점토지의 취득가액도 확인되었다고 할 수 있겠다.
(3) 위 사실들을 종합하여 보건대, 쟁점토지의 거래는 '부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도한 경우로서 국세청장이 정하는 기준'에 해당된다고 보아야 할 것인 바, 처분청이 쟁점토지의 양도가액과 취득가액을 확인하여 실지거래가액에 의하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.