심판청구번호 국심1999중 2687(2000. 8.31)
처분은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 아파트 84.98㎡의 취득가액을
139,000,000원으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.
이 유
1. 원처분 개요
청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○에 소재하는 ○○○ 84.98㎡(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 1996.5.4 취득하여 같은해 12.23 양도하고 1997.1월 취득가액 139,000,000원, 양도가액 139,300,000원을 실지거래가액으로 하여 예정신고하였다.
처분청은 양도가액은 청구인이 신고한 가액으로, 취득가액은 매도인에 대한 우편조회에 의해 회보된 103,000,000원으로 양도차익을 산정하여 1999.5.2 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 19,740,000원을 결정·고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 1999.7.22 심사청구를 거쳐 1999.12.9 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
가. 청구 주장
쟁점아파트를 청구외 ○○○로부터 139,000,000원에 취득하였으며, 위 ○○○는 기억이 나지 않아 103,000,000원으로 잘못 회신하였다고 하고 있으며, 전세보증금 등 채무가 123,000,000원인 쟁점아파트를 103,000,000원에 매매한다는 것은 상식에도 맞지 않고, 국세청 고지가액도 13% 상승이 있는 것으로 고시된 점 등을 보더라도 8개월만에 35%이상 양도차익을 보고 양도하였다는 결정은 부당하므로 취득가액을 139,000,000원으로 하여 과세하여야 한다.
만약, 취득가액이 확인되지 아니하다면 기준시가에 의하여 과세하거나, 취득가액을 환산하여 결정하여야 한다.
나. 국세청장 의견
위 ○○○는 "자신의 회신내용이 계약서 등을 확인하여 보지 않고 단순히 기억에만 의존하여 회신하였다"고 진술하고 있으나, 당초 매매대금이 103,000,000원이었다고 회신한 뒤 139,000,000원이었다고 번복하는 확인서는 신빙성이 없어 보이며, 139,000,000원에 취득하여 139,300,000원에 양도하였다는 주장 또한 객관성이 없는 것으로 판단된다.
쟁점아파트는 취득당시 전세보증금, 은행대출금 채무가 있었음에도 매매계약서에 이에 대한 특약사항이 전혀 없고, 중개인의 중개사실도 없어 실지계약서가 아닌 것으로 판단된다.
청구인은 쟁점아파트를 1996.5.4 취득 후 1996.12.23 약 8개월간 보유하였는 바, 단기매매차익을 위한 목적으로 거래하지 않았다는 이유의 제시가 없으므로 소득세법의 규정상 "취득일로부터 1년 이내의 부동산을 단기매매 차익을 위한 목적으로 양도하는 경우"에 해당되어 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것이 타당하며,
위 ○○○가 우편회보서에 취득가액이 103,000,000원임을 확인하였으므로 양도가액 및 취득가액 모두 확인되는 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 처분에 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
이 건의 쟁점은 청구인이 신고한 쟁점아파트의 실지취득가액을 사실로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
나. 관련 법령
이 건과 관련된 관련법령은 다음과 같다
소득세법(1996.12.30 법률 제5191호로 개정되기 이전의 것, 이하 같다)제96조【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당시 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.
같은 법 시행령(1996.12.31 대통령 제15191호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제166조【양도차익의 산정】④ 법 제96조 제1항의 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 단서에서 당해 자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 재산을 양도한 경우
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인이 쟁점아파트를 양도하고 실지거래가액으로 예정신고한 내용에 대하여 처분청은 청구인이 신고한 양도가액 139,300,000원은 그대로 인정한 반면, 취득가액은 매도인인 청구외 ○○○에 대한 우편조회를 통해 회보된 103,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하고 청구인에게 양도소득세를 결정·고지하였는 바, 이 건 양도가액에 대하여는 다툼이 없으며 청구인이 신고한 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있을 것인지가 쟁점이다.
(2) 청구인은 취득가액 139,000,000원의 내용으로 전세보증금 80,000,000원, ○○○은행중장기부금 13,000,000원 ○○○은행대출금 30,000,000원 등 합계 123,000,000원을 채무로 인수하였고 나머지 16,000,000원은 현금으로 지불하였다고 주장하면서 매도인 청구외 ○○○가 처분청의 우편조회 내용을 번복하는 내용으로 작성한 확인서, 쟁점아파트의 취득당시의 부동산 시세를 알려주는 부동산 정보지 등의 자료를 제시하고 있는 바, 이에 대하여 본다.
(가) 쟁점아파트의 전소유자인 청구외 ○○○는 ○○○중학교에서 청구인과 함께 기능직 직원(수위)으로 근무하고 있던 직장동료로서 본인이 받는 월급으로는 쟁점아파트를 취득할 당시 인수받은 ○○○은행중장기부금 13백만원과 쟁점아파트를 담보로 대출받은 ○○○은행대출금 30백만원의 이자를 도저히 감당할 수가 없어 부득이 쟁점아파트를 팔아야겠다고 하면서 모르는 남에게 매도하기보다는 부동산중개수수료도 절약할 겸 평소 친분이 두터운 직장동료인 청구인에게 매수할 것을 제의하여 이를 받아 들이게 되었다고 청구인은 진술하고 있다.
(나) 청구외 ○○○는 청구인과 ○○○중학교에서 함께 근무하였으나 직장을 그만두고 고향인 ○○○도 ○○○군 ○○○면에서 농사를 지으면서 생활하던 중 쟁점아파트를 양도한 지 약 3년이 경과한 시점인 1999.2.8. 처분청에서 보내온 양도가액확인 우편엽서에 103백만원을 기재하여 준 사실이 있으나 이는 본인이 밭에서 일을 하던 중에 집배원이 우편엽서를 들고 와서 조회하는 차에 어림잡아 103백원 정도인 것으로 별 생각없이 써 주었는 데 나중에 기억을 되살려 생각해 보니 이 금액에는 ○○○은행 대출금 30백만원이 빠진 것이며 이 금액을 합한 139백만원이 실지 양도한 금액이라고 경위서에 진술하고 있고 우리심판소에 출두하여 진술하고 있다.
(다) 청구인은 쟁점아파트를 139백만원에 취득하였다는 주장을 입증하기 위하여 취득당시 매매계약서, 전세계약서, 금융기관부채증명서, 부동산전문잡지의 시세표 등을 증빙으로 제시하고 있어 이를 살펴 본 바,
취득당시 매매계약서에는 부동산중개수수료를 절감하기 위하여 당사자간에 직접 작성하였다는 주장대로 부동산중개업소의 입회가 없으며 쟁점아파트 매매대금이 139백만원으로 기재되어 있는 사실이 확인되고 있으며, 또한, 쟁점아파트에 대한 전세계약서를 살펴본 바 청구인과 청구외 ○○○간의 1996.5.4 전세계약서에는 전세보증금이 80백만원으로 기재되어 있는 사실이 확인된다.
한편, 금융기관부채증명서를 살펴본 바, ○○○은행 ○○○지점에서 발급한 부채잔액증명서를 보면 쟁점아파트를 주소지로 하고 있고 최초분양자인 청구외 ○○○, 명의로 양도일 현재 13,241,520원의 부채가 있음이 확인되고 있으며, ○○○은행 ○○○지점에서 발급한 부채잔액증명서를 보면 청구외 ○○○ 명의로 양도일 현재 30백만원의 부채가 있음이 확인되고 있다.
특히, 청구인이 제시한 부동산전문잡지(부동산뱅크, 1996.5월호, 241쪽)에 게제된 쟁점아파트의 매매거래 가격조사표를 보면 하한가 125,000,000원, 상한가 140,000,000원으로 기록되어 있으며, 청구인의 부동산거래 내역 및 소득자료 관련 전산 D/B를 확인한 바 쟁점아파트의 취득 및 양도거래 이외에는 별다른 부동산거래 내역이 나타나고 있지 아니하며, 소득전산 자료에서도 ○○○중학교에서 받은 연간 19백만원 정도의 근로소득 이외에는 별다른 소득원이 발견되지 아니함을 알 수 있다.
(3) 살피건대
청구인과 같은 학교에서 기능직으로 근무하고 있던 직장동료인 청구외 ○○○가 본인의 월급으로는 쟁점아파트를 담보로 하고 있는 부채 약43백만원에 대한 이자를 도저히 감당할 길이 없어 부득이 쟁점아파트를 청구인에게 양도하게 되었다고 하는 진술내용과 청구인 역시 쟁점아파트를 1996.5.4 취득하여 수개월 보유하던 중 이자부담에서 시달리게 되자 1996.1.23 부득외 ○○○에게 양도하게 되었다는 진술에 신빙성이 있어 보이고, 청구인이 제시한 계약서, 금융자료, 부동산전문잡지의 매매가격조사표, 부동산거래전산자료, 소득전산자료, 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 비록 단기간에 쟁점아파트를 양도하였지만 그 경위가 생활이 어렵게 되자 부득이 급매하게 된 점으로 미루어 보아 고액의 단기양도차익을 노린 거래행위라고 보기는 어렵다고 보이며, 실지거래가액을 주장하는 바가 조세회피목적으로 하고 있는 것으로 인정하기도 어렵다고 하겠다. 따라서 본 건 쟁점아파트의 실지 취득가액은 청구인이 주장하는 139백만원으로 인정하는 것이 타당하다고 판단된다.
라. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장에 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.