심판청구번호 국심1999서 0228(1999. 5. 7)

은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 ○○○(대지 63.48㎡, 및 건물 47.91㎡, 이하 "쟁점상가"라 한다)를 1989.2.21 취득하여 1993.8.10 청구외 ○○○에게 양도하고, 1993.9.2 실지거래가액(양도가액 49,500,000원, 취득가액 41,302,030원)에 의하여 자산양도차익예정신고 및 자진납부하였다.

처분청은 청구인이 신고한 위 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 이를 부인하고 기준시가에 의한 방법으로 양도차익을 산정하여 1998.4.22 청구인에게 1993년도분 양도소득세 36,126,410원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1998.6.18 이의신청 및 1998.10.3 심사청구를 거쳐 1999.1.18 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

쟁점상가를 1989.2.21 ○○○공사로부터 39,100,000원에 분양받아 1993.8.10 양도가액 49,500,000원에 양도하고 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였음에도 처분청이 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정한 당초처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

쟁점상가에 채권최고액 65,000,000원의 근저당권이 설정되어 있는 점, ○○○ 종합상가내 위치한 ○○○공인중개사무소에 전화확인한 결과 이건 양도당시 쟁점상가 소재의 다른 상가는 평당 5,100,000원에 거래되고 있었음에도 쟁점상가는 평당 3,300,000원인 64.7%(기준시가대비 25.8%)로서 낮은 거래를 할 특별한 이유도 없는 점, 양수자 청구외 ○○○는 청구인의 처형인 점, 청구인은 이의신청시 쟁점상가 양도는 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전이라고 주장하면서 청구인이 자필로 작성하여 1998.7.9 처분청에 제출한 진정서의 내용 등을 모두어 볼 때, 실지거래가액이라고 제출한 부동산매매계약서 및 거래사실확인서와 청구인 주장은 신빙성 있는 것으로 볼 수 없어 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 쟁점상가의 양도에 대해 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부에 있다.

나. 관계법령

소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에 의하면 양도·취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가를 원칙으로 하고, 동조항 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.

소득세법시행령 제166조 제4항에서 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 '당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다"고 규정하고 그 제3호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"를 규정하고 있으며, 같은조 제5항에서는 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다"고 규정하고 그 제2호에서 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우"를 규정하고 있다.

한편, 같은법시행령(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 부칙 제8조 제2항에서 "제153조 제4항·제155조 제1항과 동조 제15항·제164조 제11항 및 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다"라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 1989.2.21 쟁점상가를 ○○○공사로부터 39,100,000원에 분양취득하였다고 ○○○공사와의 분양계약서(계약일 1988.9.15)를 제시하고 있고, 1993.8.10 청구외 ○○○에게 쟁점상가를 49,500,000원에 양도한 증빙으로 1993.7.20에 작성한 부동산매매계약서(1993.7.20 계약금 10,000,000원, 1993.8.10 잔금 39,500,000원 지급)와 청구인과 매수인 ○○○가 공동작성한 거래사실확인서를 제시하고 있는 바, 청구인이 자산양도차익예정신고시 신고한 실지거래가액과 처분청이 쟁점상가 양도차익 계산시 적용한 기준시가를 비교하면 다음과 같다.

〈청구인 신고 실지거래가액 및 기준시가의 비교〉

(단위: 원)

* 신고 취득가액은 분양가격 39,100,000원과 취득에 소요된 경비 2,202,000원의 합계임.

한편 청구인은 청구외 (주)○○○은행 ○○○지점장이 쟁점상가를 ○○○감정평가법인에 담보목적으로 감정의뢰하여 감정평가한 가액이 53,000,000원(가격시점 1993.4.14, 작성일은 1993.4.15이며 감정평가법인의 평가당시에 쟁점상가는 점포 2개로 나누어져 있었는데, 각 점포는 보증금 10,000,000원 월세 140,000원과 보증금 3,000,000원, 월세 250,000원으로 임대되고 있었다 함)인 점으로 보아도 쟁점상가 양도당시(1993.8.10)의 가액과 큰 차이가 없어 청구인이 신고한 양도가액은 신빙성이 있다고 주장하고 있다.

판단컨대, ① 점포의 경우에는 점포에 부속된 대지권의 과대평가로 기준시가가 실지거래가액과 괴리되는 경우가 있으나 이 건의 경우에 청구인이 주장하는 양도가액이 기준시가 대비 25.8%에 불과하여 큰 차이를 보이고 있는 반면에 청구인은 실지거래가액을 확인할 수 있는 직접적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, ② 1992.10.10 쟁점상가에 근저당권 설정(근저당권자 : 주식회사 ○○○상호신용금고)한 채권최고액이 65,000,000원인 바, 통상 채권최고액이 저당부동산의 가액에 미달함을 고려할 때 청구인이 주장하는 쟁점상가 양도가액 49,500,000원의 실지거래가액이라고 보기 어려운 측면이 있으며, ③ 쟁점상가 매수인인 청구외 ○○○는 청구인의 처형으로 특수관계에 있고, ④ 심사결정에서는 쟁점상가가 위치한 종합상가내의 ○○○공인중개사무소(대표 ○○○는 쟁점상가의 매매계약서상 중개인임)에 전화 확인한 결과 쟁점상가 소재의 다른 상가는 쟁점상가 양도 당시 평당 5,100,000원에 거래되고 있었음을 확인하였는데 쟁점상가는 평당 3,300,000원인 낮은 가액으로 거래되어 청구인의 주장이 신빙성이 없다고 하고 있으며, ⑤ 청구외 ○○○감정평가법인이 쟁점상가의 가액을 1993.4.14 기준으로 53,000,000원으로 평가하였으나 청구인은 감정평가 후에 실제로 근저당권을 설정한 사실이 확인되지 아니하고, ⑥ 청구인은 이 건 이의신청시 쟁점상가의 양도는 명의신탁해지에 의한 소유권이전등기라고 주장하는 등 청구인의 주장이 일관성이 없어 신뢰성이 없는 점 등을 종합적으로 고려하여 볼 때, 청구인이 주장하는 쟁점토지 양도당시의 실지거래가액이 불분명하므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 과세를 하였음은 정당하다 할 것이다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.